本帖最后由 goldenstar 于 2-5-2020 00:08 编辑
联邦基准利率曾经在80年代超过18%, 这个年代的人无法想象当时的20%房贷是怎么生存的。进入21世纪，利率仍然有高达6%的时候。
这在经历了08金融海啸之后一切都改变了。持续的量化宽松让基准利率维持在0-0.25%长达6年，是第一个低利率时代。人们常说，根据以往历史记录，利率终归要回到3%以上的正常区间。
利率走势，一直是投资人，特别是房产投资人特别关心的一个非常重要的因素。 高利率会蚕食产业的租金回报，甚至影响偿债和持守能力，进而影响整个房地产市场。
房产投资人做远期回报计算的时候，通常会把利率订在3%，看看利率正常化底下的投资回报率会是怎样。那么，接下来利率是否会很快回到3%以上的空间？
时隔12年，又一次大危机已经发生了。本文重点对接下来的利率走势作出个人判断，希望对房产投资人能有帮助。
所有的大危机及其救援措施，都会在之后的很长时间留下痕迹。
这次疫情引发的危机不同于以往任何一次。 当然，经济危机的特性就是是曾相识地不断重复，可是总能出现在人们意想不到的地方。
说它不同于以往，
1. 基本上，所有的经济危机都是经济过热，发展过快脱离实体基本面，而后引发结构性崩塌。但是病毒引起的危机发生形态不同，并不是发展本身脱离基本面，而是抗疫措施对实体经济产生急冻，这个在前文叙述过。
2. 各种封城行动管制和航运禁令使经济活动突然死亡，这样就没有了崩塌这一过程。正常的经济危机会有多长的下跌时间呢？ 例如亚洲金融风暴，从1997年7月2日泰国弃守泰铢，到1998年8月高潮的香港股市汇市保卫战，历时一年多。 美国金融海啸，从2007年初次贷开始爆发到2008年9月雷曼兄弟倒闭，也经历了一年多。 但目前的经济急冻，已经大于金融危机中的企业机构倒闭潮。生产停滞，加上需求萎缩，等同于直接坠落在了一场金融危机的谷底。
各国政府对这场危机的反应也不同以往。因为突然被叼走的孩子不是危机中的有毒资产，必须要立即救援。全球政府已经迅速作出数万亿的紧急援助配套，用以作为经济桥梁。力图支撑国民经济列车能够安稳穿越被新冠病毒塌陷下的大坑。
决定性的一点就是病毒挖下的经济大坑有多漫长，这点上本文不做假设。仅此数万亿的财政支出即给世界主要政府带来庞大的 -- 债务。这还不算灾后重启经济的经济刺激措施。
疫情最终将消退， 政府，企业和个人将带着大量债务走出阴霾。 大幅增加负债规模的联储局，目前的负债表规模超过6万亿美金而欧洲央行的负债表规模超出5万亿欧元。相当于全球经济的13%。而灾后将进一步推升各国央行负债表规模。
和QE量化宽松后遗症一样。如此大规模的资本入注，无法在不伤及脆弱经济复苏的情况下收回流动性。 这在QE当年金某已经发表观点，认为联储局将无法收回注入市场的资金，只能直接推动利率正常化。
但2020年的新冠疫情救市行动之后，连推动利率正常化都将变得很困难。
各国央行和受债务支撑的企业都将背负沉重的债务负担。央行将会尽力长时间维持低利率以减轻利息压力。企业因为总债务的提升，也使复苏变得缓慢。 预计我们又将进入另一个长期的低利率时代！
对我们的影响，
首先，对于通用货币美元来说，世界是平的。 美元可以流去世界大部分地方。超低利率环境通常会造成美元出境潮。仅以0利率向美联储借贷，再投入其他高息国家赚息差就够了。聪明资本会自动流向回报率高的国家和地区，疫情后投资热情会再度抬头，这对亚洲产业将会有推升作用。
再次，房贷选择上，低利率利好浮动配套。可以适当提高贷款的风险偏好选择浮动利率。 但随着本地基准利率sibor走低，银行会不断提高差额spread。所以动态来看也可以把握好特别促销的固定配套，甚至银行自己的board rate。有需要再融资的朋友需要把握好节奏。
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