请推荐现在最划算的REFINANCE配套

bruce2019

小弟有如下的问题：

a/ 应选择浮动还是固定配套？
        固定的缺点是比较高，都是2.X了；
        浮动的缺点是担心会一直往上涨，如SORA

b/ 各家银行能给的各种补贴，回扣（现金或实物，券。。。）
     比如最近好像有 National Day Promotions??

c/ 过了锁定期后，银行是否会立刻大幅度提高ML RATE（在当前的大环境下）？
    我现在的配套，过了锁定期后是ML rate+0.65. 合同上ML=0.85，那就是1.5% => 是否可以苟着？还是银行不会那么傻，直接就发信把ML大大提高了？

    苟的好处：可能有几个月还可以享受1.X的低利率？
    坏处：温水煮青蛙？苟到最后，想出去refinance，但那时其它银行的配套也都高得不行了？

bruce2019

自己的想法：
（a) 固定配套较好；浮动现在是1.X，但经济大形势不好，架不住一直涨啊，涨到后来变成3.X甚至4.X,反而更亏。。。
固定的2.X至少可以保证就是这个利率（1年或2年内）不会再涨了

（b) 晚换不如早换，SORA曲线一直在涨，整个国际经济大环境（包括US)都不好，估计经济寒冬不会只是短时间。。。

（c) 如果选固定配套，锁多久最优？
       这个很难预测 - 比如1年之后，经济是会复苏？还是更差？
       如果锁长时间（2-3年），风险是如果利率降低了但你没法换到低利率，就是要多付月供直到解锁；
       如果锁短时间（1年），   风险是如果解锁后那时利率更高，下一次配套也是要多付月供；直到下一次解锁时再看。。。

      所以觉得里外里都差不多？？？

bruce2019

学习了，看来“    Board rates ” 也是个坑啊：

A library of rates determined internally by the bank. Usually lower at onset, they become increasingly mysterious as time goes by. If it changes, you only have 30 days to act and react, assuming you could do something about it.

They are usually described as a combination of internal cost of funds and associated business costs. You may find more description listed in your contract.

With board rates, there are no historical trends whatsoever.

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又仔细看了一遍现在的合同，这个 ML_RATE 比较坑；
银行可以随意涨，它说多少就是多少，你没什么可以争辩或者改变的；
要么认，要么只能换
没什么透明度，完全是银行说了算。。。。。。。。。。。。。。。

保诚Esther

你目前的1.5% 算是很好的了，浮动的也是至少2%了。 是我的话，我就不会换，目前可以省就先省钱，谁也不懂什么时候会掉

teamaker

个人认为现在拿浮动的会比较有利。过了两年锁定期，依照ml 的浮动配套，也好于新的固定配套。又多了灵活性。银行如果要提高mL 利率，也会提前通知。到时再换也不迟。另外，美国衰退的概率在加大，加息估计再有一二轮，就结束了。然后又会进入降息周期。

bruce2019

UOB给的最新PKG, 固定利率降了23个万分点（1，2周前是2.98%）
Year 1 : 2.75% Fixed
Year 2 : 2.75% Fixed


下降是个好的趋势 lol

bruce2019

谢谢两位的宝贵意见

目前我也觉得不动可能最优？

不动的话第3年是1.5%（前提是ML维持在0。85）；
而UOB最新的PKG是固定2.75%, 或浮动（3M SORA)=2.06%
前者比后两者还是能每月省下几百元的月供的。。。

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当然 要是能回到1.X的时代，肯定会尽量锁定长久，锁个5年 lol