|
|
本帖最后由 铜牌推广者 于 30-9-2022 23:22 编辑
铜牌评论
第一感觉，就是政府推出这些措施，是在压制日益上升的组屋价格。
连续2年多的组屋价格持续不断上升，已经让组屋价格指数连创新高。现在二手HDB的行情，是不管地点，无论房龄，不关面积，各种屋型同步上涨。
特别是百万组屋，如雨后春笋，遍地开花。
面对扶摇直上的价格，政府是看在眼里，急在心里。世界经济不稳定，疫情，战争都看不到尽头。真是把部长的头发都愁白了。
HDB是新加坡的民生之本，搞不好就要出乱子。
政府为打压转售组屋的价格，已经前所未有地大量推出了优质地点BTO，武吉士，红山的PLH，之前的碧山，大巴窑，这次的宏茂桥组屋，都是为了锁定有需求的买家。不让这些需求流入二手市场。要知道，这些优质地点政府都是完全可以卖出高价给私人企业来造公寓的。为了稳定二手HDB市场，政府也是豁出去了。
但是因为新屋子的交房时间太长，所以，市场上还是有很多对二手HDB的需求，这次的调控就是为了打压组屋的疯涨。
新措施中，针对HDB 的措施分别是
1）申请建屋发展局房贷的组屋买家，当局将首次采用每年3％的利率下限（interest rate floor）来计算他们可申请到的房贷数额。
2）政府也把建屋局的组屋贷款与估值比率（LTV）顶限从85％下调至80％
贷款额减少了，对现金的要求就会增加。对于现金（或CPF)有限制的买家，就不能不考虑总体价格，以及COV。
3）私宅业主卖掉房子后须先等待15个月才能购买非津贴转售组屋，即日起生效。
这项暂时性措施目的就是调节供需，很大一批私宅卖主的需求因为此政策而被锁定了，而且这些卖主往往对COV没有这么敏感。这一措施可以立刻缓和转售组屋市场的需求，也确保转售组屋的价格维持在可负担水平。而以后市场低迷时，政府可以随时放宽这个条例。
政府为了HDB买家的利益，真是操碎了心。
至于私宅的市场今后会如何暴涨或暴跌，那是上帝的事情。
而出租市场，不可避免的会迎来新一轮需求。毕竟，10%的转售组屋买主，是从私宅DOWN GRADE的。他们要去租房了。
我感觉，这此出台的措施虽然不像之前的ABSD那样令人震撼，但是却指向精准，应该是转售组屋市场近期的一个分水岭。
-------以下为相关新闻----
多方面抬高贷款资格门槛 房地产新降温措施出台因应利率攀升
来自 / 联合早报
文 / 周文龙杨浚鑫发布 / 2022年9月30日 5:00 AM
除了建屋局首次将组屋贷款的数额组以每年3％的利率下限来计算，组屋贷款与估值比率（LTV）顶限也从85％下调至80％。此外，用于计算总偿债率（TDSR）和每月偿还贷款比率（MSR）的中期利率下限将调高0.5个百分点。当局采取这些措施，旨在确保国人审慎借贷和缓和需求，以促进房地产市场的可持续状况。
政府星期四（9月29日）深夜宣布推出最新一轮房地产降温措施，以应对市场利率在近期显著增长的趋势，确保人们谨慎贷款买房。
从即日起，申请建屋发展局房贷的组屋买家，当局将首次采用每年3％的利率下限（interest rate floor）来计算他们可申请到的房贷数额。
政府也把建屋局的组屋贷款与估值比率（LTV）顶限从85％下调至80％。
至于私人金融机构发放的房贷，新加坡金融管理局规定用于计算总偿债率（TDSR）和每月偿还贷款比率（MSR）的中期利率下限，将调高0.5个百分点。
国家发展局、建屋局和金管局在联合发布文告中说，政府采取这些措施，旨在确保国人审慎借贷和缓和需求，以促进房地产市场的可持续状况。
文告说：“市场利率已大幅上升，未来还会进一步调高，这将影响购房的借贷成本。为确保审慎借贷和避免将来偿还房贷方面出现困难，政府将收紧房贷的最高贷款额度。”
建屋局房贷实际利率维持在2.6％
建屋局在新条例下计算组屋房贷的合格贷款金额时，所采用的利率将为每年3％，或公积金普通户头利率再加0.1个百分点，视何者更高。
建屋局房贷的实际利率则维持在2.6％。文告说，建屋局优惠利率每季度检讨一次，将继续比目前公积金普通户头的利率高出0.1个百分点。
文告说，建屋局使用利率下限来计算房贷金额，鼓励购屋者谨慎借贷，因为购买组屋是一项长期的财务承诺。
这个新规定适用于建屋局从星期五（9月30日）起收到的房贷申请，以及9月30日当天或之后出售的新组屋或剩余组屋。
另外，组屋LTV顶限从85％下调至80％，适用于建屋局星期五起收到的新组屋申请和完整的转售组屋申请。这个修订不适用于私人金融机构发放的贷款，它们仍维持在75％。
文告也说，调整LTV顶限预计不会显著影响首次购屋者和低收入购屋者，因为他们直接向建屋局购买组屋时，可获得高达8万元的购屋津贴，购买转售组屋时也可获得高达16万元的津贴。他们也能动用公积金存款来买屋，从而降低所需贷款数额。
就私人金融机构发放的住宅房贷，金管局规定把计算买方的总偿债率（TDSR）和每月偿还贷款比率（MSR）的中期利率下限，从3.5％调高到4％，非住宅房贷则从4.5％调高到5％。
文告说：“这一调整反映了与2013年至2021年的超低利率时期相比，如今利率预计在中期内升高。”
过去几个月来，与3个月新元隔夜利率（SORA）挂钩的抵押贷款利率不断上升，并且预计明年会随美国利率上调而进一步上升，之后才逐渐稳定下来。跟2013年至2021年低利率时期相比，下来利率将处于较高水平。
“修改后的中期利率下限将确保家庭在较高利率环境下，能审慎地借房贷。这是必要的，因为房贷是长期承诺，而且往往是家庭最大负债。一些借款人或许须适当地调整他们预定的房贷规模，不过当利率上升时，他们会更有能力偿还贷款。”
这条例适用于在9月30日或之后签署选购权书（OTP）或买买协议（Sale and Purchase）的房贷。
新一轮降温措施出台 组屋提升者买私宅需求料下降
文 / 陈紫筠发布 / 2022年9月30日 11:40 AM
（早报讯）新一轮房地产降温措施预计影响组屋提升者的购买能力，可能使从组屋提升至私宅的买家需求减少，间接为私宅市场降温。
政府星期四（9月29日）深夜宣布推出最新一轮房地产降温措施，以应对市场利率在近期显著攀升的趋势，确保人们谨慎贷款买房。
其中，私人金融机构发放的房贷，新加坡金融管理局规定用于计算总偿债率（TDSR）和每月偿还贷款比率（MSR）的中期利率下限，将调高0.5个百分点。
此外，私宅业主卖掉房子后须先等待15个月才能购买非津贴转售组屋，即日起生效。这项暂时性措施旨在缓和转售组屋市场的需求，也确保转售组屋的价格维持在可负担水平。
高力国际（Colliers）新加坡研究主管何俐慜指出，这一轮的降温措施除了直接为政府组屋转售市场降温，也间接为私宅市场降温，因为卖掉组屋后获利转买私宅的提升者将减少。有鉴于此，最受组屋提升者青睐的大众化私宅市场可能受到最大冲击。
世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚认为，新的降温措施对政府组屋转售市场的冲击较大，尤其是较大间的五房式和执行级组屋。这可能导致卖掉私宅转买组屋者，以及集体出售卖家的需求减少，促使组屋转售价格下滑。组屋转售价格更低，将影响组屋提升者买私宅的能力，进而缓和私宅市场的需求。
对私宅业主实施15个月等待期 或可抑制百万组屋交易
文 / 杨浚鑫发布 / 2022年9月30日 11:50 AM更新 / 2022年9月30日 1:31 PM
（早报讯）私宅业主售屋后须等15个月才能购买转售组屋，这可能使他们转回私宅市场购屋，从而减少对五房式和公寓式组屋等较大型组屋的需求，抑制百万组屋的成交势头。
针对政府星期四（9月29日）深夜宣布的新一轮房地产降温措施，房地产分析师分析这将如何影响组屋买家：
■抑制百万组屋交易
据估计，今年首三个季度共有274宗百万组屋交易，同比增长了5.8%。非成熟组屋区也出现百万组屋。
One Global集团研究部高级分析师莫汉（Mohan Sandrasegeran）说，人们对较大型转售组屋的需求是推动百万组屋交易的主要因素之一。
例如，公寓式组屋和阁楼单位属于优质单位，购买这类单位的买家通常不受过高定价影响，并且有充足的流动资金。因此，推出15个月的等候期，可让私宅业主在购买这类单位前再三考虑。
■推高四房式组屋需求
戴玉祥产业（Edmund Tie）研究和咨询总监蓝振文说，虽然15个月等待期可有效排除大部分从私宅降级到组屋的买家，但由于55岁及以上、从私宅搬迁到四房式或更小转售组屋的年长人士可豁免等候期，这可能削弱新规定的效果。
这是因为，需求可能转而流向四房式组屋单位。橙易产业研究与咨询部总监孙燕清说，通过实施新规定，一些不希望等待这么长时间的买家可能会回到私宅市场或购买较小型转售组屋。
■可贷款额减少，可能影响人们选择的组屋类型和地点
去年12月，建屋局组屋房贷的贷款与估值比率（LTV）顶限从90%降至85%。如今过了约九个月，顶限进一步降低至80%。
莱坊（Knight Frank）研究部主管郑卫铭说，可借贷金额减少，虽然可能导致一些组屋买家无法进场，但他预计，多数为了居住而购屋的组屋买家不会受影响，因为当局为首次购屋者和低收入家庭提供了购屋津贴，也有一些人是出售现有组屋，并用收益来购买另一个组屋。但是，他不排除，可贷款额减少，可能影响他们对组屋类型和地点的选择。
蓝振文也认为，降低建屋局房贷的LTV顶限，有助缩小它同金融机构LTV顶限（75%）的差距。他说：“较高的LTV顶限，加上相对较低的2.6%建屋局房贷优惠利率，无疑使一些转售组屋的价格令人咋舌。”
每10名转售组屋买家 有一人是私宅屋主或前私宅屋主
文 / 杨浚鑫发布 / 2022年9月30日 7:43 PM更新 / 2022年9月30日 8:41 PM
（早报讯）过去五年，每10名转售组屋买家中，就有一人在购屋时是私宅屋主或前私宅屋主。
国家发展部和建屋发展局星期五（9月30日）答复《联合早报》询问时说，当局过去两年观察到有更多私宅屋主购买更大和更贵的转售组屋。从比例上看，与其他转售组屋买家相比，他们当中也有更多人支付现金溢价（Cash-Over-Valuation），并且支付更高的现金溢价。
国家发展部长李智陞星期五晚上也发布一段视频，解释政府此时出台降温措施的理由。
其中一项降温措施是私宅屋主售屋后，须等15个月才能购买转售组屋。对此，李智陞说，相较于首次购屋者或组屋升级者，私宅屋主往往更有财力购买转售组屋，一些人甚至不需要贷款来购屋。他们因此在购买转售组屋时往往支付较高的现金溢价。
李智陞强调，15个月的等待期将缓和市场对转售组屋的需求，让组屋保持在可负担的价格，尤其是对那些可能有迫切住屋需求的首次购屋者。
他也强调，这是一项暂时的措施，当局将根据整体需求和市场变化进行检讨。
|
|
IP卡
狗仔卡
提升卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
