北京胡同平房成投资新宠

盛夏假面

“一日拆迁，三代受益”、“不限购”、“适合投资”等字眼，在房地产调控的背景下，极具吸引力。而这些诱人词汇并不是描述我们所熟知的高档住宅，而是位居北京胡同的平房。

　　杨明是北京一家专做四合院平房老宅租售的房地产中介公司的一名中介经理人，和一般中介不同，他每天不是穿梭于各个高档楼盘或高层小区，而是游走在各条胡同之间。“要说投资性，胡同老宅最好不过，不说拆迁的补偿，就是买了转 手 一 卖 ， 就 能 挣 几 万 到 几 千万。”杨明介绍。

　　四合院挂牌在售总量为一百套左右

　　据了解，2008年北京市针对四合院做了一次统计，四合院存量有一万 多 套 ， 但 产 权 关 系 清 晰 的 只 有40%，剩下的都已被房管所、学校等机关单位作为公用。而这4000多套可交易的四合院里，挂牌在售的总量维持在100套左右。

　　杨明介绍道，2007年和2008年是四合院市场最好的两年，因为奥运会，政府鼓励四合院改造成接待游客的奥运人家，四合院开始被更多人了解，2007年整个市场的成交量是迄今为止最多的一年，达到30套；2008年是看房人数最多的一年，港台人、法国人，甚至沙特阿拉伯人也来了，但由于价格昂贵，除了2007年、2008年以外，每年平均成交量也仅只有两到三套。

　　平房特色：不限购、拆迁补偿高

　　“现阶段北京在售的胡同老宅，多指二环以里的平房。”杨明说，由于面积小，地理位置优势明显，但多没有产权，仅有使用权，真正拥有产权的平房只占10%左右。

　　的确，记者在房地产交易平台搜房网上看到，相对于89万余条的多层住宅房源，胡同老宅房源仅有266条。但也正是因为房源稀少，胡同老宅的价格近年来飙升。杨明介绍，2008年初，平房房价大多在2万元/平方米，但随着后几年房地产几波整体涨价，现今房价已经多在六七万元/平方米，甚至高达10万元/平方米-12万元/平方米。而房源大小从七至八平方米到数十平方米，甚至几百上千平方米，各不相等。

　　“除面积大小有区别外，是否在景区周围，是否属于学区房，都决定着房子的价格。”杨明说，像西单、西四等重点区域的平房，价格多在每平方米8万元-12万元之间，而像新文化街，则多在六七万元。

　　杨明介绍，平房与该地段商品住宅、二手房价格相比，每平方米贵1-2万元，若是整体四合院，则价格更为稀贵。例如，灯市口学区，普通住宅价格在4.5万元/平方米-5.5万元/平方米，而平房则可达到6万元/平方米-7万元/平方米。“平房能维持高价并升值快的重要原因是面积小，10多平方米就能落户，孩子就能上学。另外，平房不在限购范围内，外地人同样可以购买；投资价值高。”

　　李小姐为了孩子能读北京实验二小，在附近的胡同买了个22平方米的平房。“胡同里的平房不限购，我们也是万般无奈才选择了这个房子，但我们一家三口根本住不下，而且房子太旧，环境也不好，我们只能在附近再租一套。”

　　杨明介绍，类似于李小姐这样的买家并不在少数，甚至有的买了半年多，孩子落了户，上了学，就又把房子卖出去。

　　“除了学区房，平房还有另一个特色，就是拆迁。”杨明表示，由于平房多在2环以内，随着北京市的整体规划，越来越多的胡同老宅被拆除转眼变成了高楼大厦。而对于老房拆迁的赔偿，由于面积小，搬迁成本高，因此，不足15平方米的按15平方米计算，而价格也多为市场价的两倍，投资升值价值比一般楼房高很多。“而有产权的平房更是高价值，不但属于个人，产权也与商品住房不同，是永久产权。”

　　谨防消息欺诈合同诈骗

　　北京中原市场研究部总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示，在限购的背景下，不限购的平房成为投资者的首选，也正因为房源稀少，一些中介便虚高报价，趁机炒作。

　　与此同时，张大伟指出，虽然一些胡同老宅具有投资价值，但不像人们所想象的那样简单。一方面，由于地处二环之内，拆迁成本过高，绝大多数地产商不愿对其进行开发，另外，由于多数只有使用权而没有产权，购买安全系数较低。

　　另外，多数四合院多涉及多户居民产权，这些历史悠久的四合院，文革中收归公有，再分给七八户家庭，有的甚至挤进了几十户人。随着家庭成员不断增加，这些四合院变得更加拥挤。人们开始在房间里打隔断，一间北房通常会被分成四个小房间，甚至在院里的空地上搭起了自建房。这也就形成类似于150平方米的院落就涉及20余户产权，产权混乱，过户难度极大。

　　“学区房、拆迁房，若没有特殊 原 因 ， 一 般 不 会 有 人 愿 意 卖的。”张大伟表示，应谨防消息欺诈、合同诈骗等违法行为。购房前应弄清房产是否真正属于学区房，不是离学校距离近就是学区房，有的与学校一墙之隔仍然不属于。要弄清拆迁噱头的虚实、产权的归属等问题，以防被骗。