[注意] 中国二手房出售要交个人所得税

老鼠爱小米 · 发表于 25-9-2007 01:06:00|来自：新加坡

中国二手房出售要交个人所得税（税率各地方不尽相同）      目前，已经有一些城市尝试开征二手房交易个人所得税，但建设部有关负责人表示，对于二手房交易中收取个人所得税的做法目前只是个别地方的试点，在全国范围内尚无推广时间表。 　 北京市朝阳区在2005年6月1日出台规定，二手房只有完税后才能办理过户手续。但不到1个月，朝阳地税部门却取消了把交纳个税和过户挂钩的做法。为什么新规定实行不长时间就被停止？ 　　2005年6月3日，南京市地方税务局征收税务分局突然宣布，今后，南京个人卖房将会征收20%的个人所得税。由于这一政策出台前没有任何征兆，且过了“六一”大限，让原以为南京各项稳定房价政策基本明朗的业内外人士大吃一惊。 　　从2005年7月7日起，个人购买上海市行政区域内普通住房不满一年转售的，销售时按销售价减去购入原价后差额的5%税率征收营业税，按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费。 　　未满两年的公房 　　王先生有一套翠微地区建筑面积80平方米公房欲出售，市场价为7000元/平方米，即房屋成交价为56万元。产权证下发日期为2003年7月8日。王先生的房子是普通住宅（即：①住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；②单套建筑面积在140（含）平方米以下；③实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。）并且属于个人购买住房不足2年转手交易，那么王先生交易这套房子需要缴纳以下费用： 　　营业税：购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。此房屋要缴纳的营业税为：560000×5%=28000元。 　　个人所得税：公房所征个人所得税为（销售额-4000×建筑面积-合理费用）×20%。此房屋要缴纳的个人所得税为：（560000-4000×80）×20%=48000元 　　注：合理费用主要是指购买房屋时所缴纳的各项税费，一般指契税和印花税。公房由于特定的历史原因，合理费用一般很难计算，此处所作计算对其忽略不记。 　　印花税：房款总额（成交价）的0.5‰ 此房屋要缴纳的印花税为：560000×0.5‰=280元 　　优补成费用：即优惠价补齐成本价，特针对公房而言，为1560元×建筑面积×6% 此房屋要缴纳的优补成费为：1560×80×6%=7488元 　　委托中介收费： 　　中介费：成交价×1.5%  　　房屋要缴纳的中介费为：560000×1.5%=8400元 　　居间担保过户费：1500元总计：9900元 　　卖方共需缴纳的费用为： 　　28000+48000+280+7488+8400+1500=93668元 　　由此看出，对于二手公房卖方来说，成本有所增加。王先生在新政后比之前增加了营业税（新政前，购买一年以上的房屋出售时免征营业税）、个人所得税（以前是自行缴纳）两项费用，即28000+48000=76000元。 　　符合普通住宅标准 　　符合普通住宅标准的，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的：亚运村一套135平方米的三居室商品房，市场价为6000元/平方米，房屋总价为81万元。业主两年前购买价格为5200元/平方米，原购房总价为70.2万元。按照现在国家出台的政策标准，其业主应缴税费如下： 　　个人所得税 　　个人所得税＝｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%；契税：702000×1.5%＝10530元；印花税：702000×0.5‰＝351元；合理费用：契税+印花税＝10881元；个人所得税：（810000-702000-10881）×20%＝19423.8元 　　印花税＝售房价×0.5‰ ；印花税：810000×0.5‰＝405元；综合合计：19828.8元 　　该例中，如果不足2年转手交易，应该缴纳的费用为： 　　营业税＝售房价×5%；营业税：810000×5%=40500元  　　印花税＝售房价×0.5‰ ；印花税：810000×0.5‰＝405元  　　个人所得税：｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%；契税：702000×1.5%＝10530元；印花税：702000×0.5‰＝351元；合理费用：契税+印花税＝10881元；个人所得税：（810000-702000-10881）×20%＝19423.8元；综合合计：60328.8元 　　不符合普通住宅标准  　　团结湖一套145平方米的三居室商品房，以6500元/平方米的市场价格出售此套房屋，房屋总价为94.25万元，业主两年前购买价格为5800元/平方米，原售房价为84.1万元。按照现在国家出台的政策标准，其业主应缴税费如下：个人购买住房不足2年转手交易的 　　营业税=售房价×5%；营业税：942500×5%=47125元  　　印花税＝售房价×0.5‰；印花税：942500×0.5‰＝471.25元  　　个人所得税＝｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%；契税：841000×1.5%＝12615元；印花税：841000×0.5‰＝420.5元；合理费用：契税+印花税＝13035.5元；个人所得税：（942500-841000-13035.5）×20%＝17692.9元；综合合计：65289.15元；个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的营业税＝（售房价-原购房价）×5%；营业税：（942500-841000）×5%=5075元 　　个人所得税＝｛售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税）｝×20%；契税：841000×1.5%＝12615元；印花税：841000×0.5‰＝420.5元；合理费用：契税+印花税＝13035.5元；个人所得税：（942500-841000-13035.5）×20%＝17692.9元；综合合计：2323915元 　　买方在新政后要缴的税增加了，而卖方所缴纳的费用没有什么变化。仍以王先生的房子为例，如果李先生买了这套房子，他需要缴纳的税为：  　　契税：按照新规定，符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7%）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。此房屋要缴纳的契税为：560000×1.5%=8400元 　　印花税：为放款总额（成交价）的万分之五。  　　此房屋要缴纳的印花税为：560000×0.5‰=280元 　　土地出让金：1560×建筑面积×1% 　　此房屋要缴纳的土地出让金为：1560×80×1%=1248元 　　总计：8400+280+1248＝9928元 　　王律师称，现实中某些所谓“合理避税”手段，实为交易双方以所谓“合法的形式”减少或逃避应纳税款的行为。交易双方采取“以租代售”方式减少或规避应纳税款的行为，对于交易双方都存在很大的法律风险。对于“出租人”（实为出卖人）而言，承租人拥有随时解约的权利，若“承租人”（实为买受人）在租赁期内由于经济状况、房屋价格等因素不再承租房屋的，请求解除双方所签租赁合同，出租人出售房屋目的即无法实现。对于签订阴阳合同的情况，链家专业人士认为，对卖方来说存在的风险是，买方很可能以在房地局备案的合同为要挟，在办理完过户手续后，要求卖方降低房屋出售价格。对于买方来说存在风险是，如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付以给房地局签订的合同中表示的价格，买方没有充分证据，会遭受大额损失。 　　面积超140平米需缴所得税 　　安女士：我看中一套二手房，三室二厅二卫，145平米，卖主已入住两年半。我打算下周签成交合同，请问按目前有关规定，除了付房屋成交额以外，要付哪些税？ 　　律师答复：来信所述房屋面积超过140平米，不属于享受优惠政策普通住房之列。买方除了付房屋成交额外，主要交纳：（1）契税：成交价的3%；（2）合同印花税：成交价的0.5‰；（3）房地产权属证书印花税：5元；（4）其他杂费。卖方主要交纳：（1）营业税（含城建税、教育费附加），房屋成交额减去原购买房屋价款后所得差额的5.5%；（2）合同印花税：成交价的0.5‰；（3）个人所得税，此次转让净所得的20%；（4）土地增值税：增值额＝转让房地产收入-扣除项目金额之和（购进价、营业税、城建税、教育费附加、印花税）×税率。 　　业税、所得税一般由卖方承担 　　缴潘先生：我打算在南城购买一套二手房，代理的中介公司说，为了减少营业税和个人所得税，可以把合同上的交易价格做低一些。请问这种做法合不合法，可能存在什么风险？ 　　律师答复：根据规定，自今年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收税。如果潘先生故意虚报纳税税基以减少缴税额，若该房屋交易价格明显低于市场价格的，税务机关有权依法予以调整并以该调整后的价格作为税基。若税务机关查实双方故意降低交易价格以逃避税收的，税务机关有权采取责令纳税人补税、加处罚金及追究其有关法律责任。此外，营业税及个人所得税均应由卖方按规定缴纳，如果交易价格做低了，潘先生今后要想出售此房屋，则有可能增加所应缴纳的营业税和个人所得税。 　　（1）个人购房超过2年出售，符合普通住房标准的买方：土地出让金：当年的房改成本价×建筑面积×1%契税1.5%；印花税0.05%；工本费（依各区规定） 　　卖方：印花税0.05%；个人所得税（依各区规定） 　　（2）个人购房超过2年出售，不符合普通住房标准的买方：土地出让金：当年的房改成本价×建筑面积×1%契税3%；印花税0.05%；工本费（依各区规定） 　　卖方：营业税（售房价-购房价）×5%；印花税0.05%；个人所得税（依各区规定）

老鼠爱小米 · 发表于 25-9-2007 01:12:00|来自：新加坡

卖房征税这样算:
 　　据福州市房地产交易登记中心有关专家介绍，二手房市场的税收征管以前由于存在一定的漏洞，被中介和卖房者钻了空子，因此，交易部门根据科学的评估，充分考虑了不同的地段房子的结构、层数、朝向、年份等影响房屋价格的诸多因素，制定了福州市的房地产交易指导价，比如位于福州鼓楼区温泉公园地段的房子，地类为一级一类，如果是2000年的多层房子其交易指导价大致在3600元/平方米，这个指导价将成为该地段同类二手房交易的征税依据。 　　至于二手房交易税具体如何操作，该专家解释：应分普通住宅和高级住宅两种不同的房子类型来计税： 　　首先，普通住房(按福州市的规定：单价5500元/平方米以下，面积140平方米以下)有三种情况：一、未满两年的房子———营业税全额征收，举个例子，以一套原价为25万元、申报价是30万元，但按福州市房地产市场的指导价，应是40万元，那么营业税将按40万元的指导价全额征收，税率为5.5%，具体计算是40万×5.5%=2.2万；而个人所得税的计算方法是(卖出房价-原购房价-合理费用)×20%，按福州市的有关规定合理费用统一按卖出房价的20%扣除，那么这套房子的个人所得税是：(40万×80%-25万)×20%=1.4万元；二、满2年未满5年的：由于满2年了，所以营业税全免，但个人所得税还要交，交的数额与上一种情况一样，还是1.4万元；三、满5年的：此时营业税和个人所得税都不要交了。 　　其次，高级住宅(单价5500元/平方米以上，面积140平方米以上)也有三种情况：一、未满两年的房子———营业税全额征收，以一套原价为50万元、申报价为60万元、评估价为70万元的房子为例，其营业税则要交70万×5.5%=3.85万元，个人所得税要交(70万×80%-50万)×20%=1.2万元；二、满2年未满5年：营业税按原价和评估价的差额计征，即(７０万-50万)×5.5%=1.1万元，个人所得税还是(70万×80%-50万)×20%=1.2万元；三、5年以上的个人所得税不要交了，而营业税仍然要按差额计征，即(70万-50万)×5.5%=1.1万元。 　　该专家同时提醒：上述算法是按申报价低于市场指导价计算的，如果申报价高于市场指导价，就按申报价计算。

老鼠爱小米 · 发表于 25-9-2007 01:32:00|来自：新加坡

福建省房管局的规定：　　房屋赠与需缴哪些税　　1．问：我有一套房子在凤凰西街，面积54平方米，为房改房，已居住5年以上，是家里唯一的一套住房，想赠与儿子，我是否需要交税?   　答：赠与作为个人转让住房的一种，因为不涉及交易金额，所以目前与方原则上不需要缴个税，但需要缴纳4％的契税。     2．问：我有两套住房，现在准备把1991年房子的房主转为我的女儿如果出售剩下的一套1997年购买的房子还需要缴税吗?   　答：如果是产权赠送就不需要。     3．问：如果把房子赠与他人，要缴哪些税?     答：根据税法的有关规定，将房屋赠与他人，受赠方须按4％的税率纳契税，赠与方和受赠方须各缴纳·0．05％的印花税，单位赠与房屋须缴5．55％的营业税及附加税，个人赠与不须缴纳。若赠与的房屋为房改，除上述税费外，还须按国土资源部门的有关规定补缴土地出让金。 　　唯一住房怎么衡量 　　1．问：我和丈夫各有一套房产，我们现在准备卖掉一套，运算不算唯—生活用房，要不要缴个税?     答：这两套房子属于家庭共有财产，所以卖掉的一套不属于唯一生活召房，需要缴个税。     2．问：我有两处房产，其中一套是和父母一起买的，我现在想把这处房产转让给我父母，那我卖另一处房产时，是不是可以免交个税?这样应演算是唯一生活用房了吧?     答：如果是赠送，剩下的房子就属于唯一用房；如果是买卖转让，转让也需要交个税。前一套房子转让之后，后一套属于唯一生活用房。 　　如何享受退税　　1．问：我原有一套5午以上自住的商品房，现需换大一些的房子，故今年购入一套较大的商品房(期房，预计2007年底交付)。打算在新房交付后，将旧房卖出，这种情况是否需交个人所得税?   　答：因为已经买了新房，所以旧房就不属于“住满5年家庭唯一住房”的范畴。假如在买进新房后的一年内卖出旧房，且新房的房价等于或大于旧房的房价，个税是可以凭发票全额退还的，如果新房房价小于旧房房价，则按相应比例退还。如果在新房买进之后超过一年的时间才卖出旧房，则需要缴纳个税。     2．问：我目前只有一套住房，近期想换套更大点房子，但不可能是先卖房、再租房，然后再去买房。如果自己先买了房，那卖房的时候会不会被．税务部门当作是出售第二套住房?    答：只要确实所卖房屋是唯一生活用房，且买房、卖房行为是在1年之内完成，能享受相关的免税政策。退税按情况而定，卖大买小还是卖小买大，前者是部分退税，后者是全额退税。例如：你卖出一套价格为50万元的房子，一年内买进一套40万元的房子，假如当初缴纳的纳税保证金为20000元，则退税金额为40+50x'20fX~-16000元，即后购房价除以前售房价，再乘之前缴纳的纳税保证金后的金额就是你的返税。如果你卖出一套价格为50万元的房子，一年内买进一套为80万元的房子；则可以全额退税。 　　外地有房，卖房要不要缴个税? 　　1．问：我在南京本地拥有一套住房，在上海也买了房子。现在想把南京这套房子卖了，能亭受到免税的优惠吗?      个税征收细则中规定：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，才能免征个人所得税。一些房主不仅在南京本地拥有住房，在外地也买了房子。虽然他们当中很多房主在南京的房子已经满5年，但这明显与“家庭唯一生活用房”不符。      但是，目前南京个税征收只针对一地住房，即目前只对本市的房屋产权信息进行采集。如果只在南京登记有一套住房，且自用达5年以上，不论在外地另有几处房屋产权，都可享受个税征收优惠免税政策。     2．问：我家装修发票已经找不到了，怎么办?     答：提供不了装修发票的，不能扣除装修费用。而支付的住房装修费用是指纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票上注明的金额，并且发票土所列付款大姓务必须与转让房复产权人一致--如果当初没有给发票，建议您可以去装修公司补张发票。

[注意] 中国二手房出售要交个人所得税

发表回复

精选推荐