[转帖]今年私宅及办公楼供应将比预期多

都市放牛 · 发表于 5-2-2008 00:40:00|来自：新加坡

李韵琳　(2008-02-02) <table cellspacing="0" cellpadding="9" width="100%" border="0"><tbody><tr><td class="text" width="100%">2008年一直被市场视为私宅和办公楼吃紧的一年。其实，情况并没有想象中的糟，今年的私人住宅以及办公楼供应将比预期来得多。市场人士预计，这将有助于缓和私宅售价和租金的涨幅。 　　根据市区重建局(URA)上个星期所公布的第四季房地产统计数据，预计在今年完工的私宅单位将有8364个，这个数目较第三季统计数据的5541个单位多将近3000个单位。 　　市建局受询时表示，这主要是因为发展商将一些大型项目的完成期提前了。发展商每个季度都会向市建局呈报预计完工或取得临时入伙准证日期，这些项目包括拥有546个单位的海景华庭(The Sea View)和228个单位的The Cosmopolitan。 2010年完工单位锐减
　　不过，数据显示，预计在2009年和2010年完工的单位却比预期中稍微少一些。即将在2009年完工的单位从1万4706个略微减少至1万3463个，而2010年完工的供应则从2万1369个单位锐减至1万8306个单位。 　　第一太平戴维斯(Savills)行销与业务开发主管邱瑞荣表示，一般的发展商在设定入伙日期的时候较“怕输”，以便为不时之需留些空间，虽然建设工程只需三年的时间，但它们会向市建局申报发展期为四至五年。 　　卓登国际(Chesterton International)研究部主管陈瑞谨则指出，由于过去五个月，房地产需求一直在下跌，而价格则横摆，一些发展商可能担心市道因美国经济增长放缓和次贷问题拖累，加快完成预定在2009年才完工的项目，同时把2010年的供应延后推出，希望等到市场回调时再推出。
　　此外，陈瑞谨也提出，去年10月以后推出市场的单位还有许多未出售，12月份推出的单位就有将近一半无人问津，整体上市场供应其实没有人们想象中的短缺。 　　至于2010年的供应相反的比预期中少了约3000个单位，仲量联行(JLL)研究部主管蔡炎亮博士说，这可能是因为过去一年里建筑工程大增以致建筑材料和员工吃紧所导致，使得发展商被迫延后完工日期。尽管如此，2009年和2010年的整体供应还是相当庞大，因此他认为，私宅租金预料将开始趋软。 　　邱瑞荣指出，更多供应会抑制附近单位的租金价格上涨，进而影响附近单位的转售价。 　　预计将在今年完工的项目，大部分位于市区以外以及东部的一些小型公寓项目，但黄金地段的项目也不少，拥有387个单位的乌节史格园(Orchard Scotts)、295个单位的Parc Emily和486个单位的Park Infinia at Wee Nam预计将在今年内完工，使得第9第10和第11邮区高档公寓供应紧张的情况有望获得舒缓。 　　不过，莱坊(Knight Frank)研究部主管麦俊荣认为，由于即将完工的项目几乎都被预定一空，因此对价格的影响并不会太显著。 花旗银行下调发展商评级 由于市场供应比预期中多，花旗银行(Citigroup)分析师在最新发表的房地产报告中，下调了本地上市发展商的评级，认为本地大众化私宅的价格和租金增长将减少5％至15％，中档项目能取得0％至5％的增长，而高档项目的价格和租金则将保持平稳。 　　分析师指出，2008年原本预计有6200多个单位因集体出售而被拆除，而原本供应仅有5541个单位，出现新供应无法弥补被拆除单位的情况。随着供应增加至8364个，这个问题已不存在。
　　办公楼方面，第四季的数据显示，预计在2008年和2011年之间完工的供应从第三季的73万平方公尺增加至88万平方公尺。 　　市建局指出，淡滨尼宏道(Tampines Grande)、安顺路和史各士路的短期办公楼等新办公楼项目，在第四季里获得申请规划准证(planning approval)，使得供应进一步提高了。 　　政府去年7月起推出的三个短期办公楼地段也稍微缓解了今年和明年的办公楼供应吃紧情况，预计在今明两年完工的办公楼供应分别为25万5000平方公尺和21万5000平方公尺。尽管一些供应被延后至2011年以后，但大部分的办公楼供应将在2010年推出，达39万平方公尺。 </td></tr><tr><td>《联合早报》</td></tr></tbody></table>

都市放牛 · 发表于 5-2-2008 00:46:00|来自：新加坡

售价虽持续上涨 去年组屋转售量11年来最低
(2008-01-26)去年的组屋转售价持续上涨，已让不少人觉得负担不起，组屋转售交易量在去年下半年呈负增长，令去年一整年的总交易量不足3万宗，而且是11年来的新低。
　　组屋转售市场连续两年跌破3万宗的交易量。不同的是，前年的组屋转售价全年只上涨2%，市场欲振乏力，去年的组屋转售价全年高涨17.5%，市场因高转售价而出现阻力。 　　建屋发展局昨天公布去年第四季的组屋转售市场数据。转售价指数上升5.7%至121.7，全年上升了17.5%。交易量方面，第三季的交易量比第二季少11%左右，第四季的交易量减少13%，只有6700多宗，全年累计只有2万9400多宗，比前年少了1%，创下11年来的新低。除了前年，过去11年间的年交易量都维持在3万宗以上，1996、97年甚至接近6万宗。 　　房地产经纪公司博纳集团总裁伊斯迈和ERA助理副总裁林东荣,都把交易量下滑归咎于高转售价和高溢价（cash-over-valuation，简称COV）。 　　林东荣说：“随着转售价上涨和卖家要求越来越高的溢价，我们注意到第四季的转售市场已出现阻力，因为买家不是没有那么多现金，就是不愿意支付那么多现金。交易无法完成或需要更多时间去完成，最常见的原因就是不切实际的卖家要求太高的溢价。” 　　伊斯迈进一步指出，公寓式组屋的第四季交易量下跌了29%，显示买家因为高转售价和高溢价，已抗拒购买公寓式组屋。 　　整体而言，公寓式组屋去年的交易量比前年增加17.9%。可是纵观四个季度，公寓式组屋的交易量在第二季猛涨67%后，第三季便滑落14%，第四季更是跌了约30%。 　　不过，林东荣注意到一个有趣的现象。他说：“从私人房地产赔偿或转售交易中获利的买家在地点优越的组屋区买大型组屋，这些大型组屋的卖家则趁机提升到私人房地产。” 　　整体溢价中位数（median COV）从第三季的1万7000元上涨至2万2000元。不过，建屋局的详细数据显示，从10月至12月的溢价中位数的上涨幅度已放缓。10月的上涨幅度是9%，11月的上涨幅度是5%，12月则下降了4%。 　　此外，一些热门地区的溢价中位数也开始下降。比方说，女皇镇五房式组屋的溢价中位数从第三季的11万元下降至第四季的7万9000元。
　　这在在意味着卖家开始懂得要求切合实际的溢价，建屋局公开各个地区的溢价中位数，也有助买家了解实际情况。 　　尽管卖家要求高溢价，但第四季仍有14%的交易是以估价或低于估价成交的。全岛26个组屋区当中，18个区有超过一成的交易是以估价或低于估价成交的。 　　伊斯迈指出，虽然17.5%转售价指数涨幅是1996年来最高的一年，但去年第四季指数121.7仍比1996年第四季创下的最高指数纪录136.9差了一大截。 　　展望未来一年，伊斯迈和林东荣都不认为最近的股市和美国的经济衰退风险会影响组屋转售市场。 　　HSR房地产经纪公司执行董事刘凯丽认为，由于新组屋在未来几个月内的供应有限，所以还是会有不少人把目标放在转售市场。 　　她预计，组屋转售价的走势仍会强劲，整体溢价中位数则应该会维持在2万2000元至2万5000元的水平，转售价指数可能会在今年内探136.9的高峰。 《联合早报》

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