[转帖]房地产分析员：获准延迟付款计划下出售

都市放牛 · 发表于 17-4-2008 15:52:00|来自：新加坡

（2008-04-17）
 
● 吴慧敏 
　　尽管延迟付款计划(Deferred Payment Scheme)已经在去年10月被撤销，仍有多达2万9000个获准在该计划下出售的私宅单位尚未完工。房地产分析员认为，这些只支付了一二成楼价的单位，很可能威胁到接下来的楼市走向，甚至是整体的购屋信心。
 
　　最近楼市开始走软，让市场人士担心，过去几年以延迟付款计划卖出的私宅单位，可能会在不久的将来，如“定时炸弹”一样震动市场。
 
　　特别是明后两年为私宅单位的完工高峰期，分别有1万3463个和1万8306个私宅单位完工，如果楼价明显下挫，到时必须开始供楼的买家很可能会被迫削价卖房，甚至索性悔约，让发展商把房子收回。
 
　　尽管金融管理局和市区重建局都在去年先后指出延迟付款计划对金融界和房地产市场的不利影响，市建局甚至在去年10月撤销了有关计划，但市场至今仍然不知道，近年来到底有多少个私宅单位是在延迟付款计划下卖出去的？
 
　　本地房地产上市公司向来不愿提供有关数据。本报向交易所查询，发展商是否有必要申报在延迟付款计划方面的曝险，交易所表示，根据上市守则，上市公司应该自己评估有关资料是否属于重要资讯(material informa- tion)。
 
　　金管局在受询时指示记者向市建局查询。市建局昨天回复本报的询问时说，从1997年至2007年10月，市建局批准了大约600个私宅项目(共有7万2380个私宅单位)提供延迟付款计划给买家。
 
　　当中，4万3140个单位已经取得临时入伙准证(TOP)，其余2万9250个单位预计会在2008年至2013年取得临时入伙准证——这包括2万3490个已售单位，以及5760个未售单位。
 
没有准确数据
 
　　市建局指出，虽然有2万9250个未完工的单位获准提供延迟付款计划，但并非所有买家都会选择延迟付款，因此真实数据相信较少。至于到底有多少单位是以延迟付款计划卖出的，市建局说，它并没有这个数据。
 
德意志银行(Deu- tsche Bank)私人财富管理首席亚洲策略师蔡学敏说：“这是我第一次看到这些数据，不过可惜它们说的不多。”
 
　　他认为，市建局或者其他政府机构，有必要收集延迟付款计划的相关数据，因为它正是本地楼价飞涨的其中一个主要原因。“既然政府已经发现了延迟付款计划令人担忧的地方，如果能够提供数据让人们了解整个大局，将有很大的帮助。”
 
　　他相信，延迟付款计划的问题可大可小，“如果不趁早应付，说不定会演变成新加坡版的次贷问题。”
 
　　卓登(Chesterton)国际研究部主管陈瑞谨也认为，了解过去几年的延迟付款概况，将能协助人们评估新加坡楼市的风险到底有多大？
 
　　“当然，如果市场景气良好，这不会带来什么问题。不过，如果经济情况继续恶化，导致人们失去工作，一些人就会被迫降价脱售手头上的单位，甚至是悔约，这不但会影响发展商的盈利，也会冲击人们的购屋信心，进一步影响整体楼价。”
 
　　他猜测，延迟付款计划的潜在风险应该是相当高，所以才会引起金管局和市建局的关注，并且将有关计划撤销。
 
　　据他所知，利用延迟付款计划来买楼的，有不少是本地人。其中一些甚至一个人扫下十多二十个单位。“他们都是有财有势的人，但尽管如此，一旦房子入伙时，要同时吞下十多个高价单位也不是简单的事。”
 
　　刚刚从花旗集团跳槽到德意志银行的蔡学敏，去年写的一系列延迟付款计划报告书，在市场上引起相当大的回响。
 
他认为，尤其是去年在楼市最高峰，以延迟付款计划卖房子的发展商，将面对最大的风险。
 
　　他指出，实际上一些项目，包括联合工程的One Rochester、吉宝置业的Reflections，以及永泰控股的Duchess Crest，最近被买家拿到二手市场放盘的单位，叫价都已经跌破当初发展商的推出价格。
 
　　虽然过去买家因为还不起房贷而导致房子被银行收回的比例很少，但是蔡学敏不肯定这一次买家悔约的比率会有多高，特别是一些高档项目有超过半数买家是外国人，有些在新加坡完全没有任何业务或资产。
 
他猜测，这些买家当中，一些人可能将已经支付了一二成的首期，当成是定金，希望能够放弃定金了事，但这要看发展商是否能够向他们追回中间的价差。

都市放牛 · 发表于 17-4-2008 16:19:00|来自：新加坡

1——）“特别是明后两年为私宅单位的完工高峰期，分别有1万3463个和1万8306个私宅单位完工，如果楼价明显下挫，到时必须开始供楼的买家很可能会被迫削价卖房，甚至索性悔约，让发展商把房子收回。”
 
      我也认为，2009，2010年将是新加坡私房市场一场灾难，2011年才是新的起点。
 
 
2——) “他指出，实际上一些项目，包括联合工程的One Rochester、吉宝置业的Reflections，以及永泰控股的Duchess Crest，最近被买家拿到二手市场放盘的单位，叫价都已经跌破当初发展商的推出价格。 ”
 
 
      这就是我要说的：要想掌握房地产价格走势，千万不要看发展商的推出的价格，而是会分析ura公布的数据。
 
 
3——）“他相信，延迟付款计划的问题可大可小，“如果不趁早应付，说不定会演变成新加坡版的次贷问题。”
 
     政府现在也是有“苦“说不出，因为要将手上握了好几年的“烫手的山芋”及早扔掉。只好牺牲大众的利益。现在新币不停的升值，将是另一个“炸弹”，就不知道，什么时候引爆了。一旦“引爆”，将会引起新加坡房地产“崩溃”。
 
所以，我对接下来的这两三年内的新加坡房地产走向，相当悲观，这次风暴可能比上一次（10年前）更“猛”更惨。
 
O_O，O_O

悠长假期 · 发表于 18-4-2008 13:33:00|来自：新加坡

观望中。

老鼠爱小米 · 发表于 18-4-2008 21:26:00|来自：新加坡

花花绿绿的帖子。。。

zbjgang · 发表于 18-4-2008 22:43:00|来自：新加坡

请问延迟付款计划是什么?

martin1983 · 发表于 19-4-2008 15:07:00|来自：新加坡

延迟付款计划更多的被炒家利用了
 
个人感觉新加坡的房屋贷款审核还是很严格的，收入不达标，是不会给你相应的贷款的。换句话说，只要拿贷款投资房产的人，本身是有能力偿还贷款的。只要银行体系不被房地产搞乱。政府就没有必要过多的担心。不明白lz指政府烫手的山芋是什么。　
 
其实关键点在于新加坡的经济。如果新加坡的经济能够继续持续稳定的发展，老百姓的收入稳定，外来人口持续增加，那么租金就能够得到保障。租金收入的稳定，　对房地产市场有巨大的影响。投资者本身的收入加上租金收入，应该能够继续持有，那么就没有必要割肉。lz自己也说了2011年就会好一点。那么，坚持这么2，3年，对于投资者来讲，不算什么。对于投资者，失去工作，租金暴跌，利息升高，才会被迫割肉。否则，实在是没有必要。如果真是这样，那么这个岛上，每一个人都不会好过。
 
当然，这是对投资者，而不是投机的人。本身只能够负担起100w的房子（即银行只愿意给你80w的贷款），你非要利用延迟付款买300w的人。一旦房价下跌，除了割肉，别无选择。对于kfs来讲，在enblock最火的时候，收购的产业是危险的。　开发的房子，不高价卖出就会亏本。但是，在过去2年高价卖出的单位，那些成本应该不是有多高。即使利用延迟付款的人毁约，开发商可以继续拿出来卖，kfs并不吃亏。 lz可否说明kfs面临什么问题。
 
我觉得，最惨的应该是投机的人。因为房价一旦变动，他们是跑不掉的。而大kfs和投资者，承受风险的能力显然高很多。豪宅我不关注，那是有钱人的游戏。我觉得OCR的私宅还是有一定潜力的，即使现在的价格，并没有超出普通中产阶级（以政府规定的，月入1W以下才可以买ec来定义的话）承受的范围。至于LZ的崩溃论，保留意见。

fanglinsg · 发表于 19-4-2008 16:56:00|来自：新加坡

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用martin1983在2008-4-19 15:07:00的发言： 
延迟付款计划更多的被炒家利用了
 
个人感觉新加坡的房屋贷款审核还是很严格的，收入不达标，是不会给你相应的贷款的。换句话说，只要拿贷款投资房产的人，本身是有能力偿还贷款的。只要银行体系不被房地产搞乱。政府就没有必要过多的担心。不明白lz指政府烫手的山芋是什么。　
 
其实关键点在于新加坡的经济。如果新加坡的经济能够继续持续稳定的发展，老百姓的收入稳定，外来人口持续增加，那么租金就能够得到保障。租金收入的稳定，　对房地产市场有巨大的影响。投资者本身的收入加上租金收入，应该能够继续持有，那么就没有必要割肉。lz自己也说了2011年就会好一点。那么，坚持这么2，3年，对于投资者来讲，不算什么。对于投资者，失去工作，租金暴跌，利息升高，才会被迫割肉。否则，实在是没有必要。如果真是这样，那么这个岛上，每一个人都不会好过。
 
当然，这是对投资者，而不是投机的人。本身只能够负担起100w的房子（即银行只愿意给你80w的贷款），你非要利用延迟付款买300w的人。一旦房价下跌，除了割肉，别无选择。对于kfs来讲，在enblock最火的时候，收购的产业是危险的。　开发的房子，不高价卖出就会亏本。但是，在过去2年高价卖出的单位，那些成本应该不是有多高。即使利用延迟付款的人毁约，开发商可以继续拿出来卖，kfs并不吃亏。 lz可否说明kfs面临什么问题。
 
我觉得，最惨的应该是投机的人。因为房价一旦变动，他们是跑不掉的。而大kfs和投资者，承受风险的能力显然高很多。豪宅我不关注，那是有钱人的游戏。我觉得OCR的私宅还是有一定潜力的，即使现在的价格，并没有超出普通中产阶级（以政府规定的，月入1W以下才可以买ec来定义的话）承受的范围。至于LZ的崩溃论，保留意见。</div>
楼上的分析很中肯和专业啊！
对于是把买房视为长期投资的人来说，房价的短期波动或涨跌几乎是不用太在意的。。。。。除非我要移民离开新加坡，否则我一直会持有我所买得下全部物业。即使要移民离开新加坡，我也打算最多只是卖掉一个屋子就可以了，其余的都继续留住收租养老。。。。。
呵呵！下个月打算亲自去香港澳门看看那里的情况如何。。。。。据说澳门的人均收入现在是日本除外全亚洲最高，而在赌场做事的人的工资又比其他人再高二倍以上。。。。。澳门的房地产也在新赌场大规模开业以后上涨了二三倍。。。。。
新加坡政府似乎在推动整个社会重心从制造行业向消费行业大转移，这是一个非常前瞻性的正确做法。。。。。其实制造业最浪费人才浪费资源，还赚钱少少破坏环境多多，只有消费型社会才能够容纳比制造业更多更有才的劳动力，也能够带来更多财路啊。。。。。

[此贴子已经被作者于2008-4-19 17:01:25编辑过]

都市放牛 · 发表于 30-4-2008 22:57:00|来自：新加坡

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用zbjgang在2008-4-18 22:43:00的发言： 
请问延迟付款计划是什么?
 
 </div>
 
在房地产市场“最静”的时候，政府为了刺激和“活耀”市场，容许买家在发展商取得临时入伙证（TOP）之前，可以支付房款的1-2%，而大型发展商给的是1%。
 
通常，一般的中大型房地产项目，从房屋销售之日，到取得临时入伙证（TOP）之间，需要3-5年的时间。在这段时间内会发生什么事，对于会投资者（说投机者也行），确实，是个非常好的机会。
 
举个例子：
 
有个投资者，可随时调动100万资金，假如，当时每个UNIT的公寓销售价是100万，为了简单说明问题，暂且不考虑银行利率变化和通胀因素，以及各种杂费，因为所占比重不是很大，这个投资者有下列三种选择：
 
第一，不向任何金融机构贷款，他只能买一个UNIT，如果根据近几年（3-5年之内）的新加坡房地产涨幅记录来看，最高峰到最低谷之间也有30-40%，以就是说，他以100万买进，再在房价上升期区段内，（不必等到高峰期）以120-130万很轻松卖出，他所获的毛利至少有20万，利润是20%。
 
第二，按照常规的做法，向金融机构贷款20%，他只能买5个UNIT，这样他获利至少有100万，利润是100%。
 
第三，按照“延迟付款计划”，他可以买100个UNIT，这样他获利至少有200万，利润是2000%。
 
现在大家明白了吧：2000%的毛利润，会产生什么样的投资效果。不要说100万资金，只要手上有1-2万现金就足以在短短的3-5年内赚个10万8万不成问题。
 
这就是为什么在2004-2005年间，有那么多的人排队买新房子，大多都是豪宅，而且有人买了好几套，你以为他们是买来自住，或者将来用作出租，靠租金过日子的吗？？。
 
当然，利润大，风险也大。这是个击鼓传花的故事，最后这个“花”落在谁的手上，就是那些在高峰期接手的人。一旦房市有什么“风吹草动”的时候，这个“花”，就会变成“炸弹”。
 
[em232][em232]

都市放牛 · 发表于 1-5-2008 01:16:00|来自：新加坡

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用martin1983在2008-4-19 15:07:00的发言： 
延迟付款计划更多的被炒家利用了
 
〉〉〉正确，不仅是利用，而且大炒特炒，能够利用的话题，都拿来炒，包括“IR”和“650万人口”，现在房市趋缓的时候，那些曾经鼓吹的分析师，现在再也不提这些话题了。
 
 
个人感觉新加坡的房屋贷款审核还是很严格的，收入不达标，是不会给你相应的贷款的。换句话说，只要拿贷款投资房产的人，本身是有能力偿还贷款的。只要银行体系不被房地产搞乱。政府就没有必要过多的担心。
 
〉〉〉虽然新加坡房屋贷款者，都有能力还贷，但是仍然无法抵挡走入近6年房市低谷。
 
不明白lz指政府烫手的山芋是什么。　
 
〉〉〉私人房产市场持续低迷，也大大影响到HDB组屋销售，2万个UNIT的组屋空置养蚊子，常被反对党议员攻击的话题。即使放宽给PR买新屋，某些地段仍然卖不出。
 
其实关键点在于新加坡的经济。如果新加坡的经济能够继续持续稳定的发展，老百姓的收入稳定，外来人口持续增加，那么租金就能够得到保障。租金收入的稳定，　对房地产市场有巨大的影响。投资者本身的收入加上租金收入，应该能够继续持有，那么就没有必要割肉。
 
〉〉〉再次重申一下我的观念：租金涨，房价不一定涨，房价涨，租金一定涨。
注意一下新加坡的这轮市场行情，是租金先涨，引起房价涨，还是房价涨了以后，租金再涨。这个问题很容易产生误区。
 
lz自己也说了2011年就会好一点。那么，坚持这么2，3年，对于投资者来讲，不算什么。对于投资者，失去工作，租金暴跌，利息升高，才会被迫割肉。否则，实在是没有必要。如果真是这样，那么这个岛上，每一个人都不会好过。
 
〉〉〉新加坡的房地产市场兴起，必须具备天时、地利、人和，三个条件，缺一不可。新加坡具备了天时、地利，独缺人和，道理我已在旧帖说过了。
 
当然，这是对投资者，而不是投机的人。本身只能够负担起100w的房子（即银行只愿意给你80w的贷款），你非要利用延迟付款买300w的人。一旦房价下跌，除了割肉，别无选择。对于kfs来讲，在enblock最火的时候，收购的产业是危险的。　开发的房子，不高价卖出就会亏本。但是，在过去2年高价卖出的单位，那些成本应该不是有多高。即使利用延迟付款的人毁约，开发商可以继续拿出来卖，kfs并不吃亏。 lz可否说明kfs面临什么问题。
 
〉〉〉对于贷款买房自住的人，新加坡的金融体系，没问题。而问题恰恰出在发展商的资金周转上。对于本地老牌子发展商，有足够的资金维持建筑费用。而外来的（或新型的）发展商就不一定挨得过。过去金融风暴时期，有不少的国家的房子只能造到一般，就停在那儿，如果还欠了一屁股债，没法子还，金融机构就要收地、收屋。
 
但是，如果金融机构手上大部分是卖不掉的地产、房产（包括二手转售房产）时，这时金融机构也要“关门”了，这叫“次贷风暴”。而“延期付款计划”就是形成新加坡版的“次贷风暴”一个至关重要的因素。这就是本贴讨论的关键，也引起政府和发展商的关注和担忧。
 
不错，投资enbloc产业，风险就更大了，一些投资商已经发现了这些问题的后续严重性，宁愿丢弃几千万的押金，而放弃了新加坡的房地产市场这叫“断尾求生”，好歹还能保住“性命”，不至于破产。
 
 
我觉得，最惨的应该是投机的人。因为房价一旦变动，他们是跑不掉的。而大kfs和投资者，承受风险的能力显然高很多。豪宅我不关注，那是有钱人的游戏。我觉得OCR的私宅还是有一定潜力的，即使现在的价格，并没有超出普通中产阶级（以政府规定的，月入1W以下才可以买ec来定义的话）承受的范围。
 
〉〉〉有一支领头雁，带领一群雁子，从黑暗区，向亮处飞去。飞着飞着，这时领头雁发现前方有一大片风暴区，发现无法穿越，于是掉头往回飞。这时，后面有几只雁子，好不容易飞到这里，不相信前面有风暴，决定继续往前飞，结果，被风暴卷入。
 
新加坡的豪宅就是新加坡房地产市场上的“领头雁”，每次市场兴起和衰落，都是由豪宅开始的。而老兄对“豪宅不关注”，而被人说成“很中肯和专业”，我无话可说。
 
我还是那个观念：不管是有钱人，中产阶级，还是穷人，只要根据自己的实力，在新加坡买相应自住的房子，就不存在承受能力问题，新加坡的金融体系还算是健全。
 
但是，房产投资者的目的，是要抓住机会，赚大钱，它不能只靠出租房子，赚钱，要考虑到什么时候进场（当“人和”的时候），什么时候离场（当“人不和”的时候）。
 
当然，那些自住买房的人，如果搭进“顺风车”，能赚一点，是一点。如果搭错“逆风车”，也没关系，反正是不用卖出，就谈不上“亏”钱，只是比在幸运的时间买进的人，多付出点钱罢了，虽然有点心痛，但还是能支付得起的。如果是过分超支的钱买房，就有问题了。
 
 
至于LZ的崩溃论，保留意见。
 
〉〉〉我是针对这篇“炸弹”文章而联想的，如果一个埋在房子下面的炸弹被引爆，这房子还能不崩塌吗。当然，新加坡的房产市场要彻底崩溃，也不是那么容易。但对于投资者来说，只要保持清醒，及时逃脱，不“烧手”，就不错了。</div>
 
无聊的时候，写些无聊的字，仅供参考：
 
欢迎批评，欢迎指正。
 
 
[em243][em244][em243]

都市放牛 · 发表于 1-5-2008 03:50:00|来自：新加坡

1）我讲的这个话题，是针对投资者而言，几百万的融资，不是问题，而且银行还偏偏喜欢贷给这些貌似“有钱人”。
 
2）美国次贷，我只是用来简单打个比喻，来说明这个例子。具体解释，还是你的正确。
 
3）延迟付款，是1% 到2%，风险是由发展商承担，如果买家反悔，发展商必须自己收回。但是发展商在收购地皮和建造项目时，大多数是用这些资产向银行（或金融机构）融资的，所以，发展商出问题最终会“连累”到银行。
 
而10%付款的计划，风险是由银行承担。跟“延迟付款计划”没有关系。
 
 
4）“击鼓传花”，如果按照你这样解释，我这个比喻可能不是很恰当，第二、第三家的利润就没有那么高，所以说：第一家是排队买房者，也是最大获利者，第二、第三家才是传花者，也是房市追涨者，利润会少一点，但仍然跟进市场。当房市掉头时，最后一家就是“输家”，要么割肉，要么自己“苦撑”到下一个周期。
 
但是，我要说明的是，这些传花者并不是破坏新加坡房地产市场的人，而恰恰是受害者。那些发展商和第一手采花者（投机商）才是“始作俑者”。这就是我一再强调的是，小投资者，千万不要相信发展商的“话”，因为你输不起。
 
5）我认为，租金只是在市场疲软的情况下，可以作为一种投资方式。但是，要想赚大钱，还是要在适当的时机出售，只有买进卖出，才能获大利。
 
6）政府现在担心的不仅是房子，而是因房子问题，而连累整个新加坡经济。这就是副总理Tony Tan所说的那些话。
 
7）谢谢你的指教，希望能再次看到你的高见。
 
[em218][em218][em218]

[转帖]房地产分析员：获准延迟付款计划下出售

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