恒大上市的美元之路：恒大地产欲登陆港股融资百亿

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恒大上市之路：恒大地产欲登陆港股融资百亿 会否再造新首富？2007年05月 第一财经日报


恒大+上市之路系列文章之四

2007年五月，第一财经日报已恒大地产欲登陆港股融资百亿 会否再造新首富？报道了恒大上市的相关内容，具体报道如下：

上周，境外开始传出恒大地产已开始步入上市前组银团贷款阶段，若消息属实的话，恒大此前低价转售A股市场旧壳的举动也不难理解：正是由于限外令出台后，境内公司到境外上市的烦琐流程，恒大壮士断腕，弃旧壳换新壳

有消息显示，广州恒大地产目前已步入上市前的最后筹备阶段，最快于下月递交上市申请，集资额有望达到58.5亿港元。此外还将发行不超过40亿港元的债券。

《第一财经日报》致电恒大地产求证恒大+上市这一消息，公关部一工作人员表示，恒大确已在香港设立办事处，负责IPO事宜。但是目前一切细节未定，对外界传闻均不予置评。

但在恒大集团网站上，“投资者关系”一栏已悄然出现。种种迹象表明，其登陆港股事宜已如箭在弦上。外电披露的集资额一旦实现，恒大地产就将超越此前上市的碧桂园(2007.HK)，而一举成为内地在港的最大单笔融资。

恒大发家史

发家于广州的恒大集团由许家印于1996年一手创办。该集团除房地产业务之外，还拥有一个产值超过200亿元的钢铁冶金产业集团。

1997年，恒大在广州工业大道开发了第一个楼盘——金碧花园，由此踏上地产之路。1999年~2000年间，该楼盘销量上升到广州市第二名。金碧花园的巨大成功为恒大带来第一桶金。其后恒大名下的金碧系列楼盘在广州遍地开花，并始终坚持低价入市的原则。与碧桂园类似的是，恒大也以超级大盘运作为主。其“开盘必特价，特价必升值”的口号曾经在2001~2005年期间，风靡广州楼市。

从2003年开始，恒大在广东投资建设了年产量1000万吨的大型现代化钢铁基地，首期200万吨生产线现已顺利投产，实现产值规模近200亿元。但据消息人士透露，钢铁业务并不在此次IPO的资产包中。

虽然恒大地产的楼盘销量一直在广州名列前茅，但宏观调控开始以及投资钢铁业后，恒大出现了迫切的资金需求。2002年恒大集团在A股市场买壳“琼能源”，将其更名为“恒大地产”实现借壳上市。2003年，许家印将旗下广州花都绿景房地产开发有限公司90%的股权置入“恒大地产”。

但在长期低迷的熊市中，恒大并未通过恒大地产这一平台进行增发融资。2006年8月12日，恒大将所持有的绿景地产所有股份全部转让给广州市天誉房地产开发有限公司。此次交易仅为恒大获得7000余万元的现金。

此后，恒大开始与对内地房产市场兴趣极浓的外资投行进行了亲密接触。2006年12月开始，恒大集团陆续通过发债方式，向知名银行募集5亿美元。至2007年1月，恒大集团旗下的恒大地产，获得三家国际投资者美林、德意志银行及新加坡淡马锡，斥4亿美元购买8%的股份。当时外界传闻称，淡马锡可能成为主战略投资者，美林和德意志银行可能会作为IPO主承销商和保荐人；而且恒大目前为止已筹资到9亿美元。但是恒大集团一概对这些说法不予置评。

上周，境外开始传出恒大上市已开始步入上市前组银团贷款阶段，6月正式申请在港上市，集资额5亿~7.5亿美元，上市后会再发行2.5亿~5亿美元债券的消息。若消息属实的话，恒大此前低价转售A股市场旧壳的举动也不难理解：正是由于限外令出台后，境内公司到境外上市的烦琐流程，恒大壮士断腕，弃旧壳换新壳。

但是，在目前A股市场的上市公司估值水平高企的情况下，从富力、中海到上海复地等香港上市公司都有意重归内地市场，恒大却反其道而行之，个中原因耐人寻味。

仲量联行华南投资部主管钟德尧表示，早期的外资进入中国，大多以收购成熟收租物业为主，而当他们熟悉了当地的业务法规及本地开发商运作后，首先进入中国内地的先行者如ING基金、GIC基金、摩根士丹利、雷曼兄弟等开始了与内地一线开发商的合作。目前比较流行的投资方式是：部分投行收购位居全国前20名的、拥有一定的土地储备、善于处理与政府和银行关系的大型发展商的股权，出资让他们扩大土地储备以及改善业务架构，然后通过协助他们境外上市，获得套现。

钟德尧的观点可以从此前一些事例中得到佐证。2005~2006年，摩根士丹利出资购买大连正源集团25%的股份，成为公司第二大股东。不久之后，正源以8.2亿元的天价拿下北京温泉镇一幅地块，并频频在各地高价拿地。2006年中，大连正源正式确认将赴港上市，大摩成为其保荐人。而且其股权结构也发生了变化，除了大摩之外还引入了一家香港投资公司。

按照惯例，境外上市时企业的股本结构不能过于单一。而恒大引入三家战略投资者对股权结构进行改造，既可保证公司获得发展资金，又能使恒大的股本结构更加优化。

恒大上市会否再造新首富？

今年第一季度，恒大已于内地多个城市拿下约18幅地块。而恒大为了开发建设新拿到的地块，将于今年进行700万平方米、为期3年的全国招标，时间跨度为2007年～2009年，招标总额高达人民币300亿元。

另据有关消息人士透露，今后恒大将主力战场转战到内地省会城市。如在东北地区，恒大的土地储备就超过100万平方米；在华东地区，恒大的土地储备约4万亩。就在今年4月20日，恒大还与河南洛阳签署了开发协议，在洛阳投资30亿元开发300万平方米的超级大盘。丰厚的低价土地储备将成为恒大上市之后高市值的主要支持点。

若恒大将如外界传闻一样，在6月恒大上市后融资超过50亿港元，并发行不超过40亿港元的长期债券融资，则恒大或将融资近百亿港元。按照其2001~2004年，销售接近每年翻番的水平，到2004年到达销售52亿港元的数据基础，以及恒大目前的土地储备及资金实力，恒大在2007年不难迈入百亿豪门的队列。

按三家国际投资者入股恒大的出价，即他们现阶段认为恒大的资产估值为50亿美元仍有利可图。而在三家投资者入股恒大上市前，外界传闻曾称许家印持有恒大集团90%的股份。恒大股权结构目前如何变更，恒大上市的工作人员表示尚未具体确定，无法作答。但是可以预计的是，恒大上市后其市值将进一步增加，许家印作为恒大集团的绝对控股人，有望与代表家族持股的碧桂园的杨惠妍成为争夺内地首富地位。

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许家印其人

作为广东省河南商会的会长以及广州市房协会长，许家印相比此前赴香港上市的富力及碧桂园等大型地产集团的掌门人，带有更多的政治气息。

在河南，许家印作为长袖善舞的豫商代表，他的故事也为不少故乡人所熟知。生于周口太康，幼年家贫，母亲早逝，父亲节衣缩食供他念书。此后作为年轻的“老三届”于1982年从武汉钢铁学院(现武汉科技大学)冶金系毕业。在舞阳钢铁工作了10年。1992年南下广东打工，到深圳一家企业集团工作，这家集团涉及连锁、地产等行业。深感地产在未来广州将大有可为的许家印，之后主动提出要到广州为这家企业的地产事业开疆拓土。

这家公司在广州站住了脚跟后，许家印开始自己打拼。于1996年创办了广州恒大集团。并在10年的时间内，将这家公司建设为内地房地产综合实力前十名，广州房地产前五名的企业。总开发面积截至2006年已超过1400万平方米。截至2005年底的统计数据，许家印以控股总资产超过120亿元恒大集团，身价达72亿元的实力，成为“新财富2006百富榜”上的第七名国内富豪。(亦吾)

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