上海快报：上海房事

yishun2009

上海房价跌回两万 商品房成交量创去年3月新低

据多个研究机构联合提供的数据显示，上周上海商品房成交面积为13.84万平方米，环比前周下跌47.71%；成交均价为每平方米17999元，环比前周下跌14.04%。上周商品住宅成交面积为8.63万平方米，环比前周下跌42.01%；成交均价为每平方米19566元，环比前周下跌17.03%。

分析师表示，2012年首周，无论是环比前周还是同比去年同期，商品房和商品住宅均出现了“暴跌”。其中，商品住宅的成交量创下去年3月下旬以来的新低，比去年同期25.45万平方米的成交量更是暴跌了66.10%，周成交均价重回2万元下方，成交均价环比前周下跌了17.03%，比去年同期则下跌了16.17%。

YISHUN2009: 为什么有商品房与商品住宅这两个不同的概念？

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上海部分二手房开打八折 房东下狠心只为脱手

以往申城二手房市场的行业规则正随着楼市调控的深入而悄然变化。记者在市场上走访时发现，房东挂牌正从“到手价”变成为“税费各付价”，业主的心态出现显著的变化。

在高端住宅聚集的浦东陆家嘴地区，21世纪不动产上海锐丰东昌路店区域经理余冠华透露，部分诚意出售的房东早已放低过往的“高姿态”，只要确实有人想购买便有很大的议价空间，并且基本都为“税费各付”的形式，其中不乏一些未满5年的二手房源。如果考虑到税费因素，结合其已有的价格调整，部分房源对照此前相当于打了八折。

以一套90平方米，此前以150万购入，现总价200万的房源为例。如果是未满5年的普通住宅，房东（上家）需要支付约13万元的税；如果是未满5年的非普通住宅，税收则超过15万元。原先这些费用通常需要由买家（下家）支付，而现在，在不少中介门店的挂牌房源中都由房东自行支付。

记者昨天在部分知名房地产交易网站查询，发现网站上中介放出的推荐房源，其推荐广告标题上也有不少标明的是“税费各付”，而在以往，房东挂牌交易时较为多见的是“到手价”。不过，目前市场上采用“税费各付”这一形式的仍多为部分已满5年的住宅和面积较小的二手房源，这类房子本来税费就不多，房东也更愿意以税费各付的方式来吸引购房者。

业内人士表示，今年元旦期间，在局部板块内业主主动下调挂牌价格的现象时有发生。其中价格下调10%已是普遍现象，部分累计降幅已达到15%以上。而除了表面价格的变化外，二手房交易中“税费各付”方式的逐渐增多，也是目前房东心态变化的一种体现。

相关新闻：《投资客看空沪二手房后市 房东主动降价近两成》

受“限购”影响，申城二手房市场成交持续下滑，中心区域受到的影响相对较大，买家稀少致使成交艰难，流动性受制约不断挤出早期投资资金。投资客对后市住宅市场看空，要快速抢在大势之前出售，因此主动降价动力较强。近期，商报记者从沪上一些中介机构获悉，部分楼盘有投资客为抛盘，报价降幅最高超两成。

投资客房源急售主动降价

随着二手房市场持续“胶着”，买卖双方心态表现不一。买方观望为主，门店二手房来客量及带看量持续下滑，诚心购房客户日渐稀少；卖方表现被动，置换客小幅调价等待时机，投资客动作频频，率先大幅降价以快速出售。

据悉，目前，中介门店的业务员在接单时，往往会在二手房业主初始挂牌的时候直接“砍价”，以略低于前期市场价的标准进行调整。中原地产耀江分行副经理郭庆告诉记者，“近期有个房东出售一套大两房挂牌价格400万元，中介认为价格太高建议直接"掉"50万元，相当于一次性下调12.5%，房东也能够接受了，还能吸引一定客源看房。”

只要有诚心购买的客户，业主不会轻易放弃机会，不惜多次下调报价以达成交易。

据中原地产陆家浜分行副经理沈俊介绍，他所负责的门店附近的“弘辉名苑”最近成交1套三房，建筑面积约132平方米，经过几轮下调价格，最后成交总价420万元税费各付。据了解，这套房源去年12月份之前挂牌价格为450万元到手，12月份房东主动调整为450万元税费各付，买家看过房子后再有几次议价，最后成交420万元税费各付。“这样算下来房东实际到手不到388万元，与12月份之前的报价相比累计降价幅度达13.71%。”沈俊表示，这名房东为早期温州投资客户，对2012年的住宅市场并不看好，已经将其手上20余套房源全部出售，仅保留少量商铺。

随着二手房源出售难度日渐加大，诚心买房的客户越来越少，行情低迷加快了这类房东快速出售的决心。“我们门店最近也接到一单生意，是个温州房东急出售一套二手房源，建筑面积约144平方米，按照上半年的行情总价要接近500万元，而现在报价调整为仅360万元，低于市场价近三成。”郭庆告诉记者。

二手房交易流行税费各付

原来价格相对坚挺的二手房市场也开始Hold不住了，今年元旦期间局部板块内业主主动下调挂牌价格的现象时有发生。其中价格下调10%已普遍存在，部分累计降幅已达到15%－20%以上。而除了表面价格的变化外，二手房交易中税费各付方式的逐渐增多，也是目前房东心态变化的一种体现。

据记者近日前往部分知名房地产交易网站查询，这些网站上不少中介放出的推荐房源，其推荐广告标题上就有不少标明是税费各付的，房东挂牌交易时原来较为多见的“到手价”逐步被“税费各付”的理念所取代。当然，目前市场上采用税费各付这一形式的仍多为部分已满5年的住宅和面积较小的二手房源，这类房子本来税费就不多，房东也更愿意以税费各付的方式来吸引购房者。

21世纪不动产上海锐丰东昌路店区域经理余冠华称，陆家嘴(600663,股吧)属高端住宅区域，购房者中投资比例较大，受限购等调控政策干扰，近一年购房需求同比大幅锐减；虽然此前区域二手挂牌价格已出现松动，降幅逐步攀升至10%以上，但对应其原有的高价，与当前购房者心理价位仍有天壤之别。在此僵局下，部分诚意出售的房东早已放低过往的“高姿态”，只要确实有人想购买，有很大的议价空间，并且基本都为税费各付的形式，其中不乏一些未满5年的二手房源。如果考虑到税费因素，结合其已有的价格调整，部分房源对照此前相当于打了8折。

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市中心不降只升。

yishun2009

上海市长韩正答记者问

新华社：韩市长你好，我是新华社记者，我们对上海的房地产调控和保障房建设非常关心，想请问韩市长今年上海的房地产调控会不会有所松动，限购政策会不会变化？另外共有产权房门槛您说会进一步放低，会低到什么水平？谢谢。

    韩正：房地产调控是社会各界非常关注的一个问题，在过去的2011年，上海根据中央房地产宏观调控政策，结合上海的实际，采取了一系列的政策措施。去年的房地产调控取得了一些积极的进展，特别是在商品房的价格方面，去年7月份是止涨，到10月份开始略有下跌。但这些成果还不稳固，只是初步的。

    有一个事实我们应当承认，就是上海的房地产市场的住宅价格太高了，高房价不仅影响了人民群众和广大消费者的利益，也背离了房地产市场可持续发展的原则，也背离我们提出的“以居住为主”的原则，因此我们还要进一步地把房地产市场调控好。今年房地产市场的调控力度不减、政策不变，要继续加大力度，全面贯彻落实中央经济工作会议关于房地产市场调控的一系列政策和举措。同时，我们应当积极地、进一步加大力度来推进保障房建设，特别是去年保障房建设力度很大，今年还要在进一步加大力度的前提下，把保障房的分配工作进一步地做好。

    你刚才问了一个大家很关心的问题，就是上海“四位一体”保障房中，共有产权保障房是不是门槛可以进一步地降低，是不是有更多的人群可以进入到我们的保障体系之内。这是上海市委、市政府去年下半年以来一直在考虑的，经过反复研究测算，共有产权保障房去年共惠及大约3.7万户家庭。现在我们执行的标准是家庭人均可支配收入3300元，这次“两会”上，提出了大幅度提高收入标准和降低门槛。我们现在提出的方案，是从现在的人均家庭可支配收入的3300元提高到5000元。这个幅度是很大的。如果是家庭人均可支配收入5000元，就是夫妻两人、1个孩子，乘3除以2，就是夫妻俩平均月收入在7500元以下的月收入，就可以进入到共有产权保障房的申请行列，这样可以大大地增加共有产权保障房的覆盖面，使很多工薪阶层和青年人能够进入到我们的保障体系之中。我们希望在一季度就能够正式来实施这个政策，来接受新一轮的共有产权保障房的登记。

    同时，市民普遍关注的还有普通商品房的标准，我们今年也要做调整。经过有关部门的测算和听取各方意见，现在的方案，普通商品房主要是每套总价门槛进一步放宽，上次的标准是2008年制定的，2008年的标准已经不太适合现在的实际情况了。因此我们今年打算内环线以内调整到330万元/套以下，内外环之间调整到200万元/套以下，外环外调整到160万元/套以下，这个方案经过反复测算，专门进行了讨论，也将在一季度正式实施。

    房地产市场我们要坚持：一个是市场调控，一个是加快保障房的建设，使更多的市民能够得到实惠，谢谢。

yishun2009

普通商品房主要是每套总价门槛进一步放宽，上次的标准是2008年制定的，2008年的标准已经不太适合现在的实际情况了。因此我们今年打算内环线以内调整到330万元/套以下，内外环之间调整到200万元/套以下，外环外调整到160万元/套以下

原来分别是内环线以内245万，内外环之间140万，外环外98万。千万别小看这个变化，卖家所上的营业税会小多了。比方说，房价330万，按原来的标准看，是非普通，不满5年的，须上房价的5.55%，即18.3万；而按将来的标准算，是普通，不满5年的，须上差价的5.55%，即10万（如果购入价为150万的话）。前后几乎差一倍。