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发表于 21-12-2011 13:27:49|来自：新加坡
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楼偏了，帮楼主扶正。
担心房产税继续加码 上海炒房客挂牌数量激增
“最近投资客挂牌抛房的数量激增，一是看清了房价下跌的趋势，二是担心房产税继续加码，持有成本继续上升。”中原地产上海浦东某分店员工小杨告诉中国证券报记者，房产税在上海推行已近一年，虽然直接影响并不明显，但近期房产税扩大征收范围、提高税率的传闻令不少投资客担心。
12月以来，小杨接到十几套挂牌房源，大部分是投资客挂出的，尤其是一些手握多套房源的投资客。“有的投资客买房的时间较早，购入成本低，现在能够做到以房租抵月供，但一旦房产税扩大到存量房，税率提高，租金收益就难以弥补月供和房产税了。”
小杨举了一个例子。一名客户2006年在浦东买了3套普通住宅，当初购入价格都在六七千元/平方米，目前全部用于出租，每套房的月供不过2000多元，租金收入能略微超过月供。今年初，小杨曾劝该客户将房子挂牌出售，但客户坚持再等等看。到11月时，该客户齐刷刷地将3套房挂出来了。
“客户担心房产税未来面向存量房征收，担心税率提高，一年征税三四千元不要紧，但如果征到1万元以上，压在手里的房子就变成包袱了。”小杨表示，最近有的投资客担心，一旦房产税扩大和加码政策明确，二手房市场将面临巨大抛压，到时再跑就来不及了。
投资客的担忧直接影响高端住宅的销售，上海不少豪宅新房近期出现单月零成交，二手豪宅则出现明显的降价抛售迹象，议价空间甚至高达20%。12月16日，被视为豪宅标杆的星河湾在上海宣布，旗下的上海星河湾项目和浦东星河湾项目价格下调至8折至8.5折甚至更低，这无异于在楼市的寒冬中投下一颗重磅Bomb。
不过，对于居住型需求而言，房产税似乎并没有受到购房者太多关注，房价走势才是左右他们决策的关键。位于浦东中外环之间的新盘浦发御园，单价25000元/平方米，中国证券报记者在该楼盘邂逅了几位前来看房的年轻人。看房人李小姐表示，虽然这次属于买第二套房，但扣除人均60平方米后，实际要缴纳房产税的住房面积只有20多平方米，相当于每年只需要缴纳1000多元。与总房价动辄几十万元的波动相比，这笔房产税确实显得微不足道。
在浦东外环外、以小户型为主的中海御景熙岸，销售人员表示，最近来看房的客户基本是首次置业或改善型需求的，很少有人问及房产税。上海目前房产税主要针对的是购置大户型的投资客，不涉及首次置业，二次置业的也仅有部分需要缴税。
上海目前尚未披露今年征收的房产税总金额。浦东新区自房产税试点至今，总计受理房产税缴纳申请在500人左右，约占应缴税人数的五分之一，12月下半月很可能出现集中缴税的情况。上海12月1日开通的网上房产税缴纳平台“付费通”的数据显示，已有近千名用户通过该平台缴纳房产税，近几日的单日缴纳人数达到上百人。上海的两家代征银行已受理了约40万元的房产税缴纳。
房产税的直接影响虽然不大，但房产税扩大及加码的预期正逐渐影响投资行为。业内不少专家建议，未来可扩大房产税征收范围，覆盖存量房，使房产税逐渐取代土地出让收入，从而成为地方财政的稳定收入来源，同时增加房产持有成本，有效打击炒房行为。
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房产税将成未来财源支柱 将继续推进房产税改革
关于房产税，现在舆论上有一些声音认为目前的试点成效不足，税收很少，同时也并没有看到房价应声下跌。了解一下就知道，房产税是按年征收的，现在不必急于判断可以征收多少税。据我了解，现在地方财税部门的工作人员对纳税人也是抱有这样的宣传意识，有意告诉纳税人不用急着交税，年底之前结清即可。大家已经对房产税未来的成长性达成共识，因此试点两地现在也的确不太看重第一年的税收规模。房产税在发达地区最重要的任务现在并非筹集收入，而是调节社会经济生活，但其未来的财源支柱属性将会逐渐显现。
另一方面，我认为仅凭一个房产税不可能改变中国目前城镇中心区域不动产价格上扬曲线，当下我国城镇化水平仅为40%，而依照经验，以后还要到70%—80%的水平，房地产价格才能相对稳定下来。但是有了房产税后，会使价格曲线的斜率降低，减少房地产市场的泡沫，使其发展过程更加平稳，降低大起大落的房价波动以及相应的对社会生活的负面冲击。
实际上现在房产税已经体现了它在这方面的作用，重庆和上海高端的不动产已经明显出现了成交量下降，价格也逐渐趋稳。据了解，上海市政府也认为此前多年想追求的一些不动产配置优化的目标，这次通过税制的具体设计取得了较好的实际调节效果，比如上海此次通过中心区域和周边地区的税率杠杆设计，已经使现在上海的房产成交大量地被引流到周边区域，相关部门对此充分肯定。
接下来继续推进房产税改革，我建议相关管理部门应更开明，比如之前已经进行了多年的物业税模拟试点“空转”，税基评估的模拟信息可以适当披露。各地试点的具体数据可以不披露，但其框架完全可以披露一些信息。我们做过一些调研，即使不考虑数据仅考虑模拟改革的推进路径，也能够解决很多问题。
据我了解，现在十个地区的试点，无论是沿海发达地区、东北地区还是西部，试点都是要求对地面上所有的不动产确权之后，按照制造业、商业和消费型住宅三大模式做不动产的税基评估，现在三大类型都已经有了评估公式和技术评估方案，而且已经实现了软件化，这些信息应该进一步对外开放。
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