【房屋】新加坡HDB（组屋）处于大涨的前夜

shichengati

新加坡HDB（组屋）处于大涨的前夜


中国新移民们，你们的可能对于新加坡HDB（组屋）有很好的印象。因为媒体呈现给我们的是一个人人有房，安居乐业的新加坡，因为以前的中国新移民基本上经过几年奋斗就可以轻而易举买到4房、5房，因为中国还在向新加坡学习经济适用房政策。在北京白领普遍成为房奴地时代，中国新移民却毫不费力地在岛国欣然安居。所以我们看到一般一对20多岁大学生夫妻一结婚就有钱买下HDB（组屋），这在北京已经不可思议了。本人（狮城阿嚏，http://blog.sina.com.cn/shichengati, [email protected]）已经在新加坡经历了几轮经济，股市和房市起伏，直觉和经验告诉我始自于2009年5月的新一轮HDB（组屋）上涨，将使很多新移民在新加坡安居的梦想成为泡影，新一轮大涨就在眼前。

让我们先追溯新加坡HDB（组屋）房价历史。你可知道，在70年代一个5房室的价格只有平均3万新加坡元，80年代平均11万，90年代平均23万，到了2009年第二季度，这个价钱已经是38万了。换句话说，从70年代到想在大约30年，新加坡5房室HDB房价平均涨了10倍。从90年代末金融危机到现在，房价虽然有波动，大致说来，目前（2009年二季度）的平均HDB价格和96年相当。从1990年年初到1996年的高点，HDB价格指数从33.6涨到了139.9，6年时间整整涨了4倍！和中国北京03年到09年房价涨幅有一比。所以，新加坡也曾经经历过疯狂的时候。以三房式组屋为例，《联合早报》计算了屋价和大学生起薪涨幅的差距(9月6日 联合早报）。本地组屋屋价过去30年飙涨30倍，大学生的起薪平均只涨2.7倍，父母担心子女未来连组屋都买不起。　　
     ■70年代，大巴窑三房式约8000元，大学起薪1000元，屋价是薪水的8倍。
　　■80年代，宏茂桥三房式约4万元，大学起薪1600元，屋价是薪水的25倍。
　　■今天，宏茂桥三房式约27万元，大学起薪2700元，屋价是薪水的100倍

过去10几年，新加坡收入在增长，房价虽有起伏，却变化不大，在大部分新移民承受范围内。但是狮城阿嚏认为过去10几年可能是新加坡一段比较特殊的时期。历史可能将不再重复，接下来的形势不容乐观，新一轮大涨一触即发。

首先是人口快速增加。从97年的到3.796百万，到2004年达到4.166百万，7年增长37万。而到2008年则有4.839万。从2004年到2008年，4年67.3万。人口增速加快。增速让很多新加坡人都瞠目结舌。比一比现在的地铁的人群和8年前的地铁的人群你就直观感觉这几年究竟增加了多少人。而这新增人口绝大部分为新移民。新移民中大部分应该为中国人。他们正值旺年，拖家带口，有着巨大的住房需求。政府要实现650万人口的新加坡，所以移民趋势不会改变，甚至会加快。有人说新加坡住房都已经饱和了，其实绝对不是，而是需求空前，只是有有些人还在申请绿卡，有些人还没有存够钱，有些还在观望，需求目前还没有突然释放，但是会有大家一窝蜂买房那一天的。但是那时房价早就高高在上了。长期看，新加坡HDB（组屋）房价将长涨长升。

再看供应。本人实在不理解缘由，目前HDB（组屋）的建设速度已经大大降了下来。从70年代到2000年，每年HDB建造大约2-3万组屋，而2001年到2005年，5年仅仅建了55135间组屋。2006年，只有2733间，2007年，新建5063间。从2000年以后，每年这么点供应量，根本赶不上日益增长的需求，更不要说这几年每年10多万的人口流入。这在中国是不可思议的，在中国这几年的建房速度一直加速，而新加坡却选择了减速，本人并不清楚缘由，或许金融危机后的新加坡确实需求减少了。但是如果这几年还不加速，将后悔晚已。每年有10万人的人口增加，大概可以折算成5万家庭。可是只有不到1万HDB新房供应，只够满足20%，供需已经失调了。这种不平衡，将导致部分新增人口无法生存。更令人忧虑的是这几年HDB（组屋）新房越来越追求所谓品质，逐渐脱离的开始给老百姓低成本建房的初衷，一开始就定价很高，这就决定了未来转售市场只涨不迭。还有一个趋势是2000年后房子面积缩水了，90年代的5房大多120多平方米，而目前只有110平方米。当然这并不影响房价，但是会使一些稀缺的老的大户型得到追捧。

最后看政府态度。近期，有新加坡高级官员频繁暗示，房产是新加坡人一生最大的资产，政府有义务让它保值增值。9月3日，国家发展部长马部长说：“当你购屋时，请把它当作为老年和未来所作的投资。当你年老了，屋价会随着经济增长而上升，那么你退休后，我们就会想方设法让你套现，以房养老……所以这是给予人民的最佳福利。”还有，HDB（组屋）估价这两年也是水涨船高。估价很大程度上就是政府认可的价钱。所以最终结果是要新移民掏腰包来支撑房价，这其实长期对于土地资源短缺的新加坡是有好处的。同时也能够鼓舞新加坡人士气，赢得新加坡人地支持，但是对于后来人，这确实不折不扣地掠夺。后来人要不得不辛勤工作更多年来实现前代人轻而易举就实现的梦想。这是一班快速列车，机会将稍纵即逝。下一趟到来，又不知道是哪个猴年马月了。90年代的新加坡人买房也很吃力，为什么历史不能够重演？

让我们预测一下未来几年的新加坡房地产特别是HDB（组屋）市场。首先，北京上海这些巨型城市仍然会引领中国房地产而继续攀升。北京的房价尤其是低端房价将全面超越新加坡（http://blog.sina.com.cn/s/blog_61519f510100e5rh.html）。这些新加坡的新移民将不再有能力在北京，上海和深圳这些一类城市置业，中国人更多的将涌向新加坡，更多人选择加入新加坡国籍。中国房市泡沫使越来越多的新移民感到新加坡组屋可以承受和合算。而在新加坡，2009年下半年伴随经济回升，HDB（组屋）将不停创新高，全年涨10%应该没有问题。2010年，估计世界经济形势会一片大好，新加坡的新移民，尤其是06-08年来新加坡那批中国新移民逐渐羽翼丰满会蜂拥买房，推高房价再涨15%。2011年，赌场建好，世界范围内尤其亚洲新泡沫酝酿，新加坡的情绪会兴奋起来，这时HDB（组屋）会随着私人房产达到狂热阶段，再涨15%，形成顶部。所以，从2009年到2011年，3年组屋涨40%是可以预见的。届时，很多中国新移民会被挤出HDB（组屋）市场，追悔莫及，到达忘房兴叹的地步，就如现在北京无房户一样无所适从。之后，政府才会出台政策，通过打压，调整移民政策和增加供给来终结这轮牛市。由于近几年的新移民推动这轮上涨，目前房价低的地区涨幅会高于市区，HDB（组屋）涨幅会高于私人房产。到2011年年底，届时Queenstown和大巴窑的5房室将普遍超过68万。但是价值洼地Jurong地区将涨幅惊人，狮城阿嚏估计Jurong East的5房室会达到58万和Clementi价格靠拢，Jurong West尤其是Boon Lay地铁站附近的5房室会达到惊人的50万。

正如本人在“新加坡Jurong(裕廊)HDB市场分析”（http://blog.sina.com.cn/shichengati）的那样。新加坡Jurong(裕廊)HDB将成为这一轮急涨的先锋。届时Jurong Lake的概念将被进一步炒作。Jurong这轮上涨将主要由近几年成为PR的中国购房者主导，中国房价的上涨已经使他们别无选择地在新加坡购房，新加坡西部最后一片价值洼地将逐渐被填平。奉劝各位新移民现在仍然是买房的好机会，够首付就出手，买不起大房的可以考虑小房子，买不起市区的可以考虑偏远的，千万不要不出手或者等攒够钱再说。本人知道在2009年9月金融危机刚见好转的今天就去预测三年后费力不讨好，但是这却是本人作为老移民实实在在的多年经验和直觉的结晶。关于更多新加坡和北京房地产的分析，请看我的博客http://blog.sina.com.cn/shichengati。

shinejump

你说的,太对了, 当时我买时候, 很多人说我买在高峰, 结果呢, 现在我的估价居然比我1年多前高了3万多,而我还银行利息才9000多, 也就说我,住了一年,还赚了2万多.  还是给那些准备买房的一个忠告, 有能力尽快买, 买了后再想换款的事情.在新加坡买HDB绝对不会后悔.

pion

楼主的文笔不错，分析的也不错。但是我感觉有点不是很赞同，我觉得不应该把新加坡的楼市跟中国比。因为国家不同，体制也不同。
另，可以跟楼主联系吗？有QQ或者msn吗？

hwwca

楼主既然有几轮的经验，却写出了文采这么棒可没有从治国与经济方面任何思想深度的东西，可惜！

试问新加坡唯一的自然资源是什么？街头上一个似乎没有文化的新加坡老人都会跟你说：人，精英的人！

新加坡是个求变的社会，而且周期一般只有几年，在不到十年之内，经济的方针就从电子，到生化，再到水处理，到现在的赌场业，以后的。。。。请问一个人可以一直是“自然资源”吗？如果拿泡茶做比喻，不断地有茗香的品牌，才有生意永不衰落的茶肆。这就是为什么老李以其如此成功的管理，如此的高龄，还需频频露面。一个字，“忧”！

如何使死水变活：流动！是高房价促人流动还是低房价？HDB的决定权牢牢掌握在政府手里，如果它的价格使人不能优胜劣汰，会有动作。至于为什么最近政府一再说HDB还是affordable的，门槛很低在放人进来，这是政治考虑，不便谈及，这个“人多力量大”的口号很快就会被撤下来的。你认为到时候开赌场的精英都只能当房客吗？新加坡的十年工资并未变化，购买力下降，你认为对这批人吸引力会上升吗？

还是用T台做比喻，模特很漂亮，可若干年后却绝非同一批人。在新加坡，新移民的压力永远是“ hire & fire”。有时这种fire是你自己知趣的。本地人都怕输，怕高负债，可这里宣传的却是，没有什么可怕的！人生投资已经失败的人，不会在此给大家“总结教训”。

北京，上海享有全国的所有自然与天然资源，与新加坡无法放一种平台上去比，无论何种房价，永远难使资源枯竭。香港还有广东做个大后方，人财物什么都不发愁。中国政府一道圣旨可以毁掉金沙，也可再造就一个，所以云顶才会急忙抽资去投资澳门的米高梅。中国政府不断地开始制裁这个那个大国，就是“资源”太多的原因。假设有个所谓最公正的环境，你认为我们这些出国的人在国内是精英吗？中国政府的政策是无所谓什么人的，或精英的人的，因为手头的牌太多了。

我不是在唱空什么，只是作为一个客居狮城的人，为新加坡的前景多了一份担忧。

ahong345

新加坡大学毕业生10年来薪水增幅不大，政府不会任由这些人买不起房的。新加坡的年轻人本来就不愿结婚，不愿生育，高房价只能让这种情形越来越糟。政府不会坐视不管的，只是现在的涨幅还是在政府容忍的范围内，而且政府也乐于看到这种增长，毕竟一部分新加坡老人可以卖房套现，减轻政府的压力。
70年代到现在房价涨了10倍，新加坡人的收入也增加了10倍，但最近10年的收入增加不大，所以房子的涨幅也不会增长太多。当然作为HDB上涨主动力的新移民的影响不可忽视，近三年的涨幅正是由大量新移民推动的。这拨新移民与10年前相比，经济实力雄厚，最重要的是新移民尤其是中国新移民，在中国大城市房价直逼甚至超越新加坡组屋价格时，出手更加果断。
不过还是坚持原来的看法，HDB的涨幅不会太大，除非人们的收入大幅上涨。新加坡政府的政策是要保证新加坡人的利益，而且政府有能力控制房价。

出租8877

lz分析的有道理啊，支持一下，

老鼠爱小米

楼主，请把你的签名档广告拿掉。

不是针对你一个人，你看看这里的元老级别【铜牌推广者】，【Yeti5000】等他们的签名档有没有标明他们是哪个公司的中介？如果本版可以，他们早就写上了。

本版只是欢迎【讨论】问题，欢迎中介在这里解答问题，不可以放广告。因为本版是讨论版，不是广告版。

当然，你们短信联系那是台面下的事情。我不管。

eight

说来说去就是怪政府，房价涨了又涨，薪水一点不见涨！！！

云顶爱好者

刚来新加坡，周日早上十点到CITY HALL的鱼尾狮（不是现在的位置）边玩，走过宽阔的广场，路上竟只看到2到3个人。一个多小时后才看到一个日本旅游团。而现在，人可多了，到处都是。