专题讨论+法律见解，Caveat是个什么东东

ratemouse

最近狮城上有一个案子涉及到一个买卖中的房产有两个Caveat的情况。哇，可以有两个，Caveat似乎并不是原来想的那样简单，引起了我的兴趣仔细研究了一番。下面的内容并不针对个案，纯粹从买家的角度就Caveat本身进行讨论，这些描述有相关政府部门的网上资料的支持，应该是比较准确的。

Caveat翻译过来是“转让禁令”。是一个收费服务，受理机构是SLA（俗称土地局），客体/对象是地产，主体是任何人，没错，上面写的就是“任何人”，任何人交了钱后都可以针对一个地产发出Caveat，声称对该地产拥有价值多少的权益。但最近新闻讲新修改了《放贷人法令》，为打击大耳窿，好像是大耳窿不能再发出Caveat了。

Caveat的作用/效果是阻止地产的转让。如果一个地产上存在有效的Caveat，那么地产的转让就不可能被批准。所以一个Caveat一般是伴随着债务或其他权益的。一个地产上可以同时有多个Caveat。Caveat是有顺序的。如果需要对一个有债务问题的地产清盘时，那么债务偿还顺序将会根据Caveat的顺序。

现在很清楚了，一个房产转让交易，并不是简单的买卖两家交钱交房就完了，一定要把所有的Caveat全部解决才能成功。所以，一个房产上存在一个还是两个Caveat对买家来说是没什么差别的，一个是要解决，再解决多一个也没什么差。

具体的操作，大家一般都“交给律师做”，这个时候律师就起到相当重要的作用了。当年买房给2000块律师费实在不甘愿，现在看来律师在后面保证安全交易进行的查证和作为安全闸功能是不可缺少的。一般来说律师是可靠和理性的（但不绝对），但律师的客户有可能是不太可靠的，所以律师的一个重要功能是作为安全闸控制好自己的客户防止乱来，一般做法是签了字才给钱或者给了钱了才进行下一步等，比较像支付宝这样的中间人角色保管着钱和文件来监督交易公平进行。律师如果出现错误，比如提前把钱给客户了，但没能从客户那里拿到签字造成对方损失，律师就要承担责任了。


网上查不到这些律师和律师之间进行的交易细节，所以，以下是个人推断出的最合理的流程，也就是所谓的个人观点。

设定一个交易情形：房产是P，房契是T，买家是B，卖家是S，S以P为抵押从两家放贷机构F1和F2贷过款，F1和F2分别先后（代表S）发出针对P的Caveat C1和C2，T在F1手里。我们简单一些，B没有贷款，B和S都没有用CPF，所以只涉及S、B、F1、F2总共4方及4方的律师，中介这个过程中作用不太，不需要涉及。B确定执行OTP，签字和交4%给自己律师再转交S律师，B律师作为买家发出Caveat C3，这时总共有3个Caveat。然后，4方的律师就会进行“4方会谈”确定好交易流程，律师之间交流起来很方便，因为在专业上都是相互了解并且有行业规范的，相互之间会比较信任。

接下来最直接的流程应该这样，B律师拿到剩下的房款，B律师把钱分成三份分别给F1、F2和S的律师，F1解除S债务并撤消C1把T交还给SLA，F2解除S债务并撤消C2，S律师拿到S的签字，B律师撤消最后的C3，B和S双方的签字上交SLA批准。钱只在律师之间流动，如果中间任何地方出现问题，可以安全的倒回。直到最后SLA批准B拿到T，S、F1和F2各方才从各自律师拿到钱。

风险讨论

1、1%是S自己收下了，这个风险律师无法控制。4%在B和S的律师间流动的时候，应该可以应B的要求对其风险控制，就是双方律师协商只有交易成功后S的律师才把4%和其他尾款交给S。律师和客户串通，这个风险的可能性极低应该可以不考虑。

2、F1或F2会不会不撤消C1或C2阻止交易进行？交易之前，4方律师会谈会把P上的债务问题谈清楚的，如果B的95%的房款足够还清所有债务，S就不需要另外拿钱出来还债，流程就很简单。B付的是总数，还完F1和F2剩下的才是S的。F1和F2收到钱自然会撤消C1和C2的，即使捣乱B还可以申请庭令来撤消C1或C2的。

3、为啥F2已经知道有C1了还会放第二个贷款？这个简单，F2可以从C1上看到F1所声称的权益，比如说是3年前声称40W，而当前P最少值80W（房价涨了嘛），然后查一下S的信用是否有拖欠贷款，最简单就是要求S提供最新的loan statement。没啥问题贷10W给S，利息收高点3.5% p.a.，然后发出C2声称权益是12W。

老鼠爱小米

好帖，深入的分析。加精华。

freesoul99

收藏先，以后有需要再来读

铜牌推广者

ratemouse 发表于 26-1-2011 18:49
最近狮城上有一个案子涉及到一个买卖中的房产有两个Caveat的情况。哇，可以有两个，Caveat似乎并不是原来想 ...

好贴

接下来最直接的流程应该这样，B律师拿到剩下的房款，B律师把钱分成三份分别给F1、F2和S的律师，F1解除S债务并撤消C1把T交还给SLA，F2解除S债务并撤消C2，S律师拿到S的签字，B律师撤消最后的C3，B和S双方的签字上交SLA批准。钱只在律师之间流动，如果中间任何地方出现问题，可以安全的倒回。直到最后SLA批准B拿到T，S、F1和F2各方才从各自律师拿到钱。

我觉得大概是，
1）B的律师将钱给S的律师，（总数）S的律师收到钱，分别按数量给 F1/F2 律师，F1/F2 解除C1/C2。 然后完成交易。
2）B的律师未必会申请C3。因为一般只有2个月PROCESSING TIME。但是，如果B有银行贷款，银行会申请CAVEAT。

不知道您说的那‘狮城上有一个案子’官司最后结局如何，
好像那买家和买方中介要狠点的话，在OTP没有失效，闹得不可开交时，也可以申请CAVEAT，禁止卖主卖屋，CLAIM 对屋子的权利。
好像申请CAVEAT费用500-800。
好像CAVEAT 也是有时效的，2年。到时RE-NEW。
好像现在新新政出来，买家如果能收回定金，没买到也未尝不是件好事了。

vivocity2010

学习了！

努力工作

说的具体。而且很适用于私人产业。
论坛那个案子。其实买方已经知道以上这些程序。无论是律师还是中介都已经解释得很清楚了。只是买方的头脑都觉得是欺诈案，根本不听任何人的任何建议。然后把整个事情的真相弄到变成故事了。

其实私人产业，不做exercise,就是买方吃亏。只有做了exercise，买方的律师才可以对屋子发出caveat，如果交易没有成功，买方才可以claim回来。但是如果不做exercise,那么买方就是自动放弃，那么屋主有权利没收1%定金。

那个案子的exercise日期是12月31日，31日早上买方书面回复自己的律师和银行人员取消交易。其实在法律上他已经放弃了。律师同时也有回复多一份信件给他，解释屋主的行为没有不妥，律师没有能力帮他拿回1%定金。 买方中介继续和屋主那边洽谈，延长了exercise日期到1月10日中午12：00。并且在3日也让屋主签署了已10倍金额赔偿的条约。但是买方确一直觉得是个案子，更让自己的中介去屋主那里要屋主的出国飞机票，开店的发票，等等，更怀疑屋主借钱把钱放入银行。。这样的猜测让人哭笑不得。2方中介安排4方再次见面，买方迟迟不同意。坚持索要屋主的电话和email.遭到屋主拒绝，屋主希望中介在谈话过程中可以出现（原因是买方曾到屋主家企图拿走屋主的护照和身份证）。 当然10日一过otp也过期了，也没有人有能力把1%拿回，除非屋主发善心。

其实这个大案子，买方自己觉得已经快1个月了，在论坛嚷嚷也大半个月了。如果真是欺诈案子，我相信我也找早就被警察，cea请去喝了几次咖啡了。难道真的如买方说让我们过个太平年？？我不相信。已买方的性格可以告早就告了,也不会折腾论坛了。

我只觉得这个案子让人体会的是：中介在整个过程很重要，如果不相信自己的中介，那么就不要用中介。一切自己搞定。

平凡又平凡

我也觉得，
OTP是一个买卖意向协定。
就是买家可以在OTP未执行期间，有权选择不买。如果选择买的话，就一定要执行OTP。
只有你执行了OTP，你才可以采取一系列的法律措施。
这时候，律师很重要。因为4%的钱只要交给自己的律师，就代表执行OTP了。
4%的钱在到达对方以前，所有关于这个房子的问题，律师都需要理清的。
自己的律师不能在没有理清这些事情以前而把4%的钱交给对方的。
但是，如果买方不执行OTP，这房子就还不属于买方。
当然，一个房子已经签了ＯＴＰ就不可以卖给别人。
而对于抵押给别人应该也是不允许的。
但是，我总觉得这些都要在买方执行OTP后，就更能够理直气壮地去要求了。
你不执行OTP，你就不知道这房子交易是否能够成功。
这只是我单方面的认识。
不代表任何一方。
单纯的讨论。

rockpp

佩服楼主啊。 我收藏了。

鱼爱洗澡

这么长，:Q:Q 只能说mark一下，回过头来慢慢吸毒咯。

lz 俺佩服你，能分享

ratemouse

回复 铜牌推广者 的帖子

1、律师之间做了些什么，我找不到这方面的信息。我们只能用猜的。我猜的过程是最直接最省事的，当然也可能像你认为的这个钱一定要走形式由借方直接还给贷方还行。总之，如果律师们都是可靠的，钱怎样流动就不会出现问题。

2、买家在执行OTP后律师要申请caveat，这个是SLA指导的，也许是SLA可以赚钱才这样说，也许是只有大宗地产交易是需要的。买家如果感到不安全应该申请，放贷机构查到有买家caveat，绝不会以交易中房子为抵押贷款给卖家了。B有贷款的话，是在交易成功地产已经转移给B后，B的银行才申请caveat禁止B转让房子，然后好像银行会从SLA把房契拿走保管。

caveat的时效是5年。