本帖最后由 jerryma6002 于 30-1-2011 16:07 编辑
ratemouse 发表于 26-1-2011 18:49 
最近狮城上有一个案子涉及到一个买卖中的房产有两个Caveat的情况。哇，可以有两个，Caveat似乎并不是原来想 ...
这么好的帖子，才看到，嗨，一声长叹呐，好贴，好贴，真好贴，不愧为精华！这坛子里怎么这么多世外高人啊！膜拜！（好久都没膜拜高人啦） 最近狮城上有一个案子涉及到一个买卖中的房产有两个Caveat的情况（好像就是小马哥儿分享的那个案例呀，至少差不多吧）。哇，可以有两个（在新加坡这种案例应该不是首次出现才对，“努力工作”告诉俺的），Caveat似乎并不是原来想的那样简单，引起了我的兴趣仔细研究了一番。下面的内容并不针对个案（出发点很好，具有一般性），纯粹从买家的角度就Caveat本身进行讨论，这些描述有相关政府部门的网上资料的支持，应该是比较准确的。 Caveat翻译过来是“转让禁令”。是一个收费服务，受理机构是SLA（俗称土地局），客体/对象是地产，主体是任何人，没错，上面写的就是“任何人”，任何人交了钱后都可以针对一个地产发出Caveat，声称对该地产拥有价值多少的权益。但最近新闻讲新修改了《放贷人法令》，为打击大耳窿，好像是大耳窿不能再发出Caveat了（哦，原来我那案例里的Caveat有可能是大耳隆发的？怪不得屋主东躲西藏的不肯说话呢）。 Caveat的作用/效果是阻止地产的转让。如果一个地产上存在有效的Caveat，那么地产的转让就不可能被批准。所以一个Caveat一般是伴随着债务或其他权益的。一个地产上可以同时有多个Caveat。Caveat是有顺序的。如果需要对一个有债务问题的地产清盘时，那么债务偿还顺序将会根据Caveat的顺序。（哦，Caveat有优先级，一语道破天机，完全懂啦J） 现在很清楚了，一个房产转让交易，并不是简单的买卖两家交钱交房就完了，一定要把所有的Caveat全部解决才能成功。所以，一个房产上存在一个还是两个Caveat对买家来说是没什么差别的，一个是要解决，再解决多一个也没什么差。（的确如此） 具体的操作，大家一般都“交给律师做”（“一般”交给律师，那特殊的情况下交给谁），这个时候律师就起到相当重要的作用了。当年买房给2000块律师费实在不甘愿，现在看来律师在后面保证安全交易进行的查证和作为安全闸功能是不可缺少的。一般来说律师是可靠和理性的（但不绝对），但律师的客户有可能是不太可靠的，所以律师的一个重要功能是作为安全闸控制好自己的客户防止乱来，一般做法是签了字才给钱（同意）或者给了钱了才进行下一步等，比较像支付宝这样的中间人角色保管着钱和文件来监督交易公平进行。律师如果出现错误，比如提前把钱给客户了，但没能从客户那里拿到签字造成对方损失，律师就要承担责任了。 网上查不到这些律师和律师之间进行的交易细节，所以，以下是个人推断出的最合理的流程，也就是所谓的个人观点（小弟敢问这位高人，“最合理的流程”与“个人观点”有什么逻辑关系）。 设定一个交易情形：房产是P，房契是T，买家是B，卖家是S，S以P为抵押从两家放贷机构F1和F2贷过款，F1和F2分别先后（代表S）发出针对P的Caveat C1和C2，T在F1手里。我们简单一些，B没有贷款，B和S都没有用CPF，所以只涉及S、B、F1、F2总共4方及4方的律师，中介这个过程中作用不太，不需要涉及。B确定执行OTP，签字和交4%给自己律师再转交S律师，B律师作为买家发出Caveat C3，这时总共有3个Caveat。然后，4方的律师就会进行“4方会谈”确定好交易流程（要是不能达成一致怎么办），律师之间交流起来很方便（同意，因为谁也忽悠不了谁，互相忽悠就是浪费时间），因为在专业上都是相互了解并且有行业规范的，相互之间会比较信任（信任到未见得，否则要白字黑字干嘛呢）。 接下来最直接的流程应该这样，B律师拿到剩下的房款，B律师把钱分成三份分别给F1、F2和S的律师（看到这感觉，您讨论的情形和小马哥儿分享的案例好像不太一样），F1解除S债务并撤消C1把T交还给SLA，F2解除S债务并撤消C2，S律师拿到S的签字，B律师撤消最后的C3，B和S双方的签字上交SLA批准。钱只在律师之间流动，如果中间任何地方出现问题，可以安全的倒回。直到最后SLA批准B拿到T，S、F1和F2各方才从各自律师拿到钱。 风险讨论 1、1%（第一期价款）是S自己收下了，这个风险律师无法控制。4%在B和S的律师间流动的时候，应该可以应B的要求对其风险控制（同意），就是双方律师协商只有交易成功后S的律师才把4%和其他尾款交给S。律师和客户串通，这个风险的可能性极低应该可以不考虑（同意）。 2、F1或F2会不会不撤消C1或C2阻止交易进行？交易之前，4方律师会谈会把P上的债务问题谈清楚的，如果B的95%（一般性的案例，应该是99%吧，您为什么会认为是95%）的房款足够还清所有债务，S就不需要另外拿钱出来还债，流程就很简单。B付的是总数，还完F1和F2剩下的才是S的。F1和F2收到钱自然会撤消C1和C2的（F2拒绝收钱怎么办，因为此款是S借的，即使对任何一方律师，他们是否有权违背S的意愿来强行还钱？），即使捣乱B还可以申请庭令来撤消C1或C2的。（B是目标是买房子，不是打官司，尤其要避免bullshit般的民事官司） 3、为啥F2已经知道有C1了还会放第二个贷款？这个简单（因为 S 向F2 恶意隐瞒了房产P已售出的事实，并构成了欺诈F2的犯罪事实），F2可以从C1上看到F1所声称的权益，比如说是3年前声称40W，而当前P最少值80W（房价涨了嘛），然后查一下S的信用是否有拖欠贷款，最简单就是要求S提供最新的loan statement。没啥问题贷10W给S，利息收高点3.5% p.a.，然后发出C2声称权益是12W。 无论如何，本文都从根本上解释了Caveat这个深奥的概念，并提出了一般通用且有效的相关处理流程。在屋主没有欺诈故意的情形下，即 屋主想还F2的贷款但却没能力还的情况下，此流程有效。但是，在屋主带着欺诈故意的情形下，即屋主能还F2的抵押贷款但却不想还的情形下，恐怕就只有刑事诉讼的流程才能有效了。 最后，再次感谢 ratemouse 的知识分享，谢谢 ：） | 
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