工薪族买房传奇( 13/2/11 更新#216楼）

Lion1 · 发表于 31-1-2011 13:44:21|来自：新加坡

本帖最后由 Lion1 于 4-3-2011 11:26 编辑

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（注本文所提的回报率是不算产业税，杂费以及买房时的印花税..）

传奇人物P还有一群朋友P1到P8，他们是同飞机到本地劳务的同事加朋友。再加上P1的一个朋友P9。
1.       安家
P太太1996.1.初收到PR批文（P先拿PR）.
看了第十套HDB FLAT，交定金（COV 35千），
第二天拿到OTP，
第三天月P太太拿蓝IC，
1996.4月. 完成交易，拿锁匙。由于屋子保养好，当天新的家具还有P就直接进驻。
   拥有第一套自己的4房在组屋，高楼无阻，通风，凉爽。当时的高兴心情让这个农家子弟几乎不敢相信。就在不久的出国之前他还是衣不暖饭不饱即使受过大学教育。并且95年4月之前的两人的所有积蓄全部支持了老家。买房的首期都要在这短短的一年内解决，那时他们的两人底薪加起来不过千八。（问：既然如此那为什么要买房呢？）97香港回归啊！那时房产一星期一个价，4房几乎每个月涨1万，连涨约一年半，4房可以在一年半时间里从1百千涨到3百千。所以要买房！
   买房的首期包括COV加上家具5-6千（不装修），P的CPF有15千，P太太没有CPF ，这样共需要现金近70千。手上只有现金35千，少的钱只好借。因为一起来的朋友大多在同时买房，靠平时积累的良好关系，从同事和老乡借到近35千，包括一个本地的同事借了1万1年（付利息），其他的3-9个月---没利息，没收据。这些钱全部在12个月内按计划，承詻还清。

有疑问吗？12个月要约还35千还有部分现金还贷，当时的贷款的利息是6%甚至可高达6.75%亦或者7.35%，15年的贷款期，每个月要还贷1.2-1.45千. 前面已提他们的两人底薪底。真是初生之犊不畏虎！由于那时经济较好，加班多，P可以在95年的一年内加班每个月都超过150小时，反正就是全部的休息天加班就对了。那休息呢？每个月的1-2天休息就安排在工作日。到了96年加班就比较少了但也有约100小时每个月，还好年中加薪10%（他们上的是12小时的班制，工作天为14/15天/月）。P太太的加班略少，95，96年也有100-80小时。这样每个月的总工资收入约4千出，还有每个季度的半个月底薪的季度花红。扣杂费，部分现金还贷，伙食。其他的就去还借的。就这样用一年的时间把借的钱全部按计划还清。还清了，松了一口气.

在此倒叙一下，介绍P的个人目标和愿望。

1.在国内他几乎贫穷到不敢有目标，望着夜里城市的闪闪窗光，心想：那里什么时候能有一个属于自己的窗口？

2.在到达本地的3.4 个月后，才有明确的目标：那就是买一套3房组屋，那时3房组屋约40到60千。

3.他告诉我们在他的潜意识里，他的生活目标很简单：一个小家庭（2到3个小孩），一套简单够住的房子，每天有粥吃有青菜配就满足了。简单地说他是一个没有远大理想，没有远大目标，勤劳节俭脚踏实地的普通人.

2. 资本积累—第二桶金
   接着P的生活也随着98亚洲金融风暴，2000年科技泡沫，911以及SARS而上上下下。为了高的收入P在97年换工，因为这份工，他也曾从科技股及IPO的疯狂中赚了近150千，后来科技泡沫破裂，最后还倒贴了差不多等于他两年的工资，在很长的一段时间内每个月的工资不是再买股票就是补仓。他的第一桶金样就这掉入股坛。
   直到2003第三季度，又是IPO！真应了从哪里跌就从哪里爬进来。他刚进该新公司俩个月，公司内部认购原始股，由于该公司认购原始股多年已有7.8回了,而且SARS刚刚过，经济还不明朗，所以公司的同事不是已经买过了就是已经麻木了。公司原始股按需/申请分配（申请时没说，后来分配了才知道）。他清掉手上所有的“烂股”加上全部储蓄共5万，但因P1借去6千，还有亲戚借去7千，他留了4千.他用这33千全部申请原始股。同时他还拉上P1和P2各出投资6千和20千进来一起申请原始股，当然在他的名下。
   本来他还以为会等个3年5年的，该他时来运转，公司在05年初成功上市。IPO价格是公司原始股价的2.5倍，公司上市后的第一星期就达到最高价为公司原始股价的3.75倍，后来最底价也只是公司原始股价的1.3倍或是1.15倍，也约是IPO价的一半。当然最高价他是不可能卖的到的，否则该文就不是“买房传奇”而是“股神传奇”。这段写的是资本积累，当然也不会是在最底价时卖出。05年中，他以平均价刚好是原始股价的3倍卖出。他的朋友也差不多在这个价卖出。就这样他又有了有小桶金小于第一桶。 2.

3. 小桶金找出路
这笔上百千的钱在过后的约4个月的时间里，从他公司的股跳到其它的股。他的心情每天随着股票上下沉浮，那可是他来之不易的全部家当，他知道股市不是他能玩的地方，他再也不想再受像2000年科技泡沫那样的打击。他知道积累资金的机会很少，而且年纪也渐大，机不再来。股市里他一天股价的上下可达10千以上，心里的压力可想而知。加上和他一起来的朋友/同事至今大多有被裁员的经历，这一点目前他还不是很担心，因为他技术过硬，但也不得不防，现在虽没问题，担心的是5，60后没储蓄怎么办，他和大家一样不想到老还要去端盘子拿扫把…所以必须把握机会为这笔钱找到出路，为退休提前作好准备：

1）相信家乡情结大家都有吧，何况他后悔99-00年没有下决心在老家买房做投资，5年来不但失去资金升值4-5倍的机会，钱甚至还打了个水漂。这不这时他老家小街上有人有两套店铺想出卖人民币66万。他出价60万，没谈成，当然有不可以贷款还有就是支配管理的不方便原因。（目前市价约110万）

2）省内某主要一大城市火车站附近的未建商场/店面，40年地契，预计6-8%回报率，需别人帮忙打理。唯一的希望是店铺被炒升值，但风险太大，投机成分太多，不要。（还好他没买，目前成了烂尾楼）

3）因为觉得要买房，05年10月的一天他翻开本地的卖店铺的广告，打电话略一了解，他吓了一跳：回报率8%。“要买店屋，在本地。”他很肯定地对他太太说。

4. 买店屋1
   P估算出在本地的投资较好，稳定又可靠，且无需假借他人之手。想好了，马上行动。报纸广告近住家有一双层店屋，楼上3房，店面60几平米。价格在他的预算之内，回报略少于8%，就打算去看（目前该店市价约1.05M）。后来又看到另一远处面积较大一双层店屋T，楼上4房，叫价略高10%，他觉得可能更好，于是就联系中介看店，简直不敢相信，预估的回报率在9-11%.马上就心动了，也不再去看其它的了。花了一俩天问了3间银行，U银行和O银行的银行办事员回说应该可以贷款80%。贷款问好了，那么就可以定房了。
   为了慎重，他带上太太去看了周围的环境，很高兴她也满意。在路途中他们顺路看了T同区的一间店屋的周围环境，觉得性价比较T的差，于是他就同T的经纪联系，在经纪的安排下在另一天同T屋主谈价钱，大约半小时，只两个回合就讲好屋价，当场开支票，屋主签OTP。这样从他有在本地买店屋的想法到他拿到OTP，仅在短短的十天完成，而且可以说他只看了一间店屋。（在此顺提一事，当时买店屋，买家是不用付中介费的，当时他不懂以为和买房一样也要付1%的中介费。那个可恶的E中介要了1%+GST的中介费。一年后才得知买方是不用付中介费的，心疼啊，后来他想想，买这个店赚蛮多钱的，心疼才减轻些，可还是有心疼啊。）
   接下来的任务应该是银行贷款和筹集首付。U银行只批下70%的贷款。不妙只有70%的贷款，少了10%，本来的预算就非常有限，他根本没办法再去筹集这10%。还好2，3天后O银行批了80%的贷款，利息高了0.5%。“管它呢，能批下就好。”他心下说。贷款一事定了，就剩筹集首付的事了，他清掉他所有的股票，算-算离首付还差约30千，这时他就从银行的fundtransfer支出20千，还有从一朋友的朋友处借来支付利息的10千。首付搞定。

5 店屋处理

买了店屋，怎么还贷/收益/还借的？为了使大家更加了解《传奇》性，我“冒晒”一下他们的工资，为什么“冒晒”二字加了双引号，因为他们俩人当时的每月最高总工资包括加班少于6千，是很普通的打工一族。而且直到5年后他的月最高总工资工资都没有超过5千，少的时候还低于4千。相信在看文章的大多数人的家庭工资都比他们高。那么要怎么还借的/还贷呢？店屋带租约吗？有。一楼1/4的面积租1.3千，楼上原屋主要求多住6个月，月租约1千。那一楼剩下的原屋主做生意的3/4面积就得找租户了，所以一EXERCISEOTP,他就让同一中介找租户，大约过了近1个月半还是没有找到租户。后来他的经验告诉他，因为该店的位置比较特别（很难用文字表达），虽隔邻NTUC但人潮不多，租户可以找的到但所需的时间较长。因暂时没找到目标的租户，时间比较急，他便采取第二方案，那就是自己来。

想好了，马上行动。他太太本不想自己开店的。他带太太多观察了店1，2次，地方还凉快，当时店还在营业中，他们再次询问了屋主夫妇。终于他太太同意自己开店。原屋主在不加条件下提前给他锁匙做准备，还把一些未能清完的货物免费赠送。后来原屋主自己的组屋租客提前搬走，这样原屋主也只多住了一个月，他为了感谢屋主的善意也就不收这一个月的租金。于是他从朋友P2，P3借了20千，拿了一个月多的长假整理，打扫，联系装修商做二楼的铺地砖，油漆（窗户原屋主已换好），去定了必要的家电。联系原屋主的供应商进货，全部的钱花完了，可是货架上的货还是太少了，只好开口又从P2那里借了5千补货，就这样在店屋交易后的第三天勉强开张营业，要不是原屋主给的货物值10千的错误信息，按他原计划是店屋交易当天开张营业。很好笑，开张仪式都没有，第一天的营业额约280更稳定了他的心。他还从中国进了约2万人民币的运动鞋到店里卖，最终这批鞋约了亏本3/5。

   他在开店几个月后的有一天，邀请我们一班朋友P2-P5（P1在中国），同我们说了以下几点心得/看法/理论，
   1）       买房的目的为了多年以后的退休做准备，更何况只要投入首期资金，以目前的底贷款利息(3.5%),还贷只要15年，除了租金帮你还贷外，还可以有剩余，这剩余还远远高于首期资金利息收入，何乐而不为。
   2）       买房后如自己开店，既可以保证租金收入又可以照顾家庭，又可以自己作主，不受上司的气，更不怕裁员。怎么说都是自己的工，做的时候比较开心，只是花的时间会比较长。
   3）       不需要去想屋价上涨，只要不大跌就可以，大家都知道长期看房子是抵消通货膨胀的最好工具。
   4）       很多富豪在房地产上赚了大钱。
   5）       香港，台湾，中国的房地产都上涨了一段时间了。他讲说不定10年后他的店屋会值1M。

听了他的理论后，
   1）       P5行动最快，花了1，2个月时间找店屋，于97年初在西区买了一间少于50万的双层店屋，投入首期20万，除了租金还贷外，每个月还至少有1.5千的剩余收入。直到2010年政府ENBLOCK，仅3年多的时间里这个投资为P5带来0.5M以上的利润。
   2）       P4暂无资金（投资了国内的房产），后来在2008-2010年，P4和家人朋友联合买了2套公寓（回报大于6%）及2间店屋（回报大于7%）.
   3）       P3想买无资金。
   4）       P2一直犹豫不决，看了店就是不敢下决心，所以一直没买直到2010年。

6. 买店2-借力再出击

若按原计划P本来打算再过5年，储蓄2百千后再买一间。可时间刚到07年底，他的一个供应商自己有一双层店屋在JLNRUMAH TINGGI要卖，开价48万，地点蛮近红山地铁站的，他想想蛮便宜的，不妨去看看。几天后，该供应商的送货员就带他去看了房，特点是：

1）近地铁站，楼上已有简单装修，住家很好出租。

2）环境安静，楼下店面出租较困难，较为可能只是做为仓库使用（当时就是他供应商的仓库），租金会比较低。

3）估算回报率在6-7%，没达到他的8%回报率目标。后来才知道屋主愿意以42-45万卖出。