工薪族买房传奇( 13/2/11 更新#216楼）

Lion1

山谷无回声 发表于 13-2-2011 21:56
Lion1  例子1,6%总资产回报率，贷款70%，还贷25年，目前的贷款利息1.8%，则现金回报率为5.3%  

--应该没有 ...

房价80万，30%现金-24W，stamp fee 18.6k+. 首付近26.5W
6%总资产回报率的租金为48千/年，
杂费0.15x12=1.8千/年，产业税约3.2千/年，贷款70%，
还贷25年，目前的贷款利息1.8%，还贷2.4千x12=28.8千/年==》共33.8千/年
剩48-33.8=14.2千/年
则现金回报率=14.2/26.5=5.3%对吗？

方世玉

Lion1 发表于 13-2-2011 22:09
房价80万，30%现金-24W，stamp fee 18.6k+. 首付近26.5W
6%总资产回报率的租金为48千/年，
杂费0.15x12=1. ...

其实还会更高，因为按1.8%得利率算，还贷部分大约有2/3是本金，这部分也应该算在回报里。

平凡又平凡

不知道怎么算的。

tanmy1013

楼主，这下阿邓总共有六间店了？太牛了，可以退休了！他去做中介我找他买！希望到时他不要变成一个只认钱的中介

鱼爱洗澡

说一句不太合拍的话，你的p朋友，这些年过的真不容易啊。心脏炼强了，胆儿炼出来了。为啥这么说呢？cash flow憋人愁啊;P;P;P;P;P;P

tanmy1013

哦，那是五间了。你老大在短短几年时间就做出了五间店，真是太厉害了。刚好房价大涨（小涨还做不到），低利率，银行宽松的信贷，你老大过人的胆识和眼光，这一切才造就了你老大今天的成功

tanmy1013

是的，没有现金流那睡觉也不安稳的

tanmy1013

找这个阿邓做中介。

方世玉

山谷无回声 发表于 14-2-2011 09:14
那是资产回报--现金回报是看你手边的现金返还率，或者返回速度--你多快可以投入下一个项目。房子里的钱， ...

是现金回报好不好？又没算资产增值，怎么是资产回报？最多不是free cashflow罢了，而是你放在一个time deposit里而已。

方世玉

你每个月的月供分为两部分，一部分是本金，一部分是利息，利息那一部分算在cost里，不算回报，本金那部分当然算回报啦，那是你自己赚的钱。2010年初取消了interest only loan，以前通过interest only loan你可以选择只还利息的贷款配套，那本金那部分不就是你的收入吗？这个interest only loan也不是永久性取消了，以后政府如果想刺激房市的话，又会开放的。而从全世界范围讲，绝大多数国家都有interest only loan，所以说月供还不还本金说到底是你自己选不选择每个月固定存一笔钱而已。所以还本金的那部分钱应该算在现金回报率里。