马后炮一点房产投资的学习/23楼加新[狮城论坛原创]

方世玉

他这套方法里唯一让人佩服的是他的眼光，但后来的操作并不见得有何可取之处，他赚到的40万来自于他的购买时机和眼光，而不在于他卖出的时机。你要讲他眼光好，会挑房子，这我同意，要是你是在说他频繁操作好，那我真没看出来，他那两套要是留到现在卖那赚的就绝不止40万，他如果需要现金买下一套，可以去银行以任意一套房产抵押做个term loan，现金立刻出来了，该买第三套还买，并且继续持有原来的房产，收租并升值。怎么算也比他现在的结果好。而且现在印花税16%，二套首付40%了，他现在要抄多套房的话，需要现金就要多多了。他当时那两套要是没卖掉的话，现在就是3套房子，同时升值，抄1套眼光再好也不及3套升值快吧，如果要现金也可以去银行做term loan，可以按80%给的，并不受首付40%限制。

所以怎么看也没看出频繁转手好在哪里。

freesoul99

学习借鉴
但以我的性格是做不到的, 呵呵

小瓶瓶

方世玉 发表于 14-7-2011 00:56
他这套方法里唯一让人佩服的是他的眼光，但后来的操作并不见得有何可取之处，他赚到的40万来自于他的购买时 ...

他这套方法里唯一让人佩服的是他的眼光，--------其实很多“眼光好”的人要投资时不会选择买30多年99地契，enbloc遥遥无期的老公寓，而且相比之下它的租金只是一般。
但后来的操作并不见得有何可取之处，他赚到的40万来自于他的购买时机和眼光，而不在于他卖出的时机。
--------他当时的2套，低楼的93万卖，现在卖100万，高楼的113万卖，现在挂牌也就120万以下。我恰恰佩服他选择的抛点-----如果完全没有涨的空间了谁愿买呢？但是如果留着却涨得不多了，为什么不投资下一套呢？

你要讲他眼光好，会挑房子，这我同意，要是你是在说他频繁操作好，那我真没看出来，他那两套要是留到现在卖那赚的就绝不止40万-----------  1   你说的留到现在是因为楼市没有在10年底下滑，但是当时还是有这个风险的！2  我也是10年中期不得已卖掉我租金回报丰厚的投资型小公寓，当时我下决心的原因，就是基于我学习到的一条：钱做工的速度和效率。我手上的房子从最初开盘的631psf，到我买的时候不到1000psf，到我卖的时候卖了当时最高价1380psf,那个时候是，它还会再升，这也就是有人即使最高价了也要买的原因，但是升的速率已经不可能像之前那样了，当时是非常痛心的卖掉，再以同样总价买入现在这套自住，但是现在回看，我现在这套出手的话，确实比小公寓留到现在才卖多赚的钱还多了至少15万！

他如果需要现金买下一套，可以去银行以任意一套房产抵押做个term loan，现金立刻出来了----如果他本来的loan就是80%的呢？该买第三套还买，并且继续持有原来的房产，收租并升值。怎么算也比他现在的结果好。------他们这些人都卖了立刻买的，所以他当时又再买的现在还可以卖，怎么算，租金（去年头的租金不能跟现在比）+2套原来的房子即使留到现在近1年又增值的14万，都不如他当时卖掉再买2套别的公寓，到现在增值的多！

而且现在印花税16%，二套首付40%了，他现在要抄多套房的话，需要现金就要多多了。------我们所有讨论的，都是在不受830新政影响下的情况。
他当时那两套要是没卖掉的话，现在就是3套房子---他当时卖了现在肯定也是3套房，都是同时再买的。


所以怎么看也没看出频繁转手好在哪里。--------每一条规律都不是适用在各种情况和人身上的，就是因为他们这些炒家的思维跟传统买房增值的思维不一样，我分享的才有意义，因为我之前的观点跟你是一样的，你不了解细节和具体事实数据所以看不出他好在哪里，我现在写了，你还看不出也不要紧，我不是要说服人来按这个方法投资，每个人的观念决定他投资的策略，这些人不会留着钱坐过山车一轮又一轮的。

铜牌推广者

在我知道市场上有这样的投资人之前，和刚知道的时候，我的想法是和方世玉老弟一样的，怎么看也没看出频繁转手好在哪里。直到有同行指点我。当然，小瓶瓶讲的比较详细。
市场上真的有这样的投资方式。
我认识一个朋友，在大巴窑买店屋，注意，店屋是不存在卖主印花的，也可以贷款较多，同一个BLOCK，几间几间买，几间几间卖，反正只须首付，后面有租金呢。有赚10万就出手。不由自主就把价格炒上去了。卖了，再买隔壁。然后走人。
我当时是很想不通的。

即使是现在，我还觉得需要好好消化这种做法。有一点，入手时间点，眼光还是重要的。

goldenstar

这不算短的，短的是炒楼花...

超短是2周脱手，不用做贷款... 行情好时，有批炒家专门做这种低成本买卖...

Lion1

山谷无回声 发表于 15-7-2011 15:07
关于卖家SSD印花税和资本利得税，哪个对控制抄房更有效？

觉得ZF实施的卖家印花税是个错误，搞得现在到不 ...

利得税要一推出，房价马上下，山谷兄：会推出利得税吗？

小小一片云

山谷无回声 发表于 15-7-2011 15:00
这种就是主要以现金流和资产值为考虑指标的。
这里  http://bbs.sgchinese.net/thread-4614025-1-1.html

我说呢，怎么看你这么面熟。
原来跟纪晓岚长得挺像的，现代版本的。
类似你，那确实  鼠标点点，嘴巴张张，数字就会越来越大。
不适合创业。创业多辛苦。

铜牌推广者

抛砖引玉，尝试了解炒家的心态。
应该有蛮多漏洞，大家指正。

假设，仅仅是假设，

以我朋友的店屋为例，70万的店屋，一年升值10万，2年20万。

他有现金63万，可以买3间70万的店铺首付 21万/店， 贷款70%。（租金可以还贷，此处不计）

1）如果买入并持有2年。
2年后，63万成了123万。发了。。

2）如果买入并持有1年。
1年后，63万成了93万。发了。。

然后，93万可以首付3间70万的店铺 外加一间100万的店铺。。。
一年后，70万的店铺，还是30万增值，那100万的店铺，给他增值了12万。
2年，63万成了135万。。。发了

没有仔细算，但是原理上应该是如此吧。。。

可惜，我没米。。。

Lion1

铜牌推广者 发表于 15-7-2011 15:31
抛砖引玉，尝试了解炒家的心态。
应该有蛮多漏洞，大家指正。

铜牌，
第二2）种没办法从63万变成135万的，你忘记了买卖所需的费用/银行罚款还有买卖的时间。

不过如果把时间延长的话又在屋子上涨的区间，那么2）会比1)获利多

小瓶瓶

铜牌推广者 发表于 15-7-2011 15:31
抛砖引玉，尝试了解炒家的心态。
应该有蛮多漏洞，大家指正。

发了 发了都发了，哈哈
写出来仔细点看看：

以我朋友的店屋为例，70万的店屋，一年升值10万，2年20万。

他有现金63万，可以买3间70万的店铺首付 21万/店， 贷款70%。（租金可以还贷，此处不计）

1）如果买入3套并持有3套2年后一起卖掉。

20万X3  赚60万+ 本钱63万变成123万       发了。。

2）如果买入3套并持有1年后卖掉。
10万X3 赚30万+本钱63万变93万     发了。。

93万用63万再买3套70万店铺，另外30投资1间100万店铺。


一年后，70万的店铺，还是30万增值，那100万的店铺，同百分比给他增值了14万。这时候卖掉
2年总共赚的钱是  30万+30万 +14万，+本钱63万成了137万。。。发了