本帖最后由 小瓶瓶 于 30-12-2011 17:05 编辑
永远不会寂寞的话题：现在该不该买房？什么时候买好？ 关于房市趋势，既然许多的坛友都认同，在这里把我在另一贴子的回复帖上来做个记号： [ 最近我就在看呢，128后板块一片高度看空浪潮，可谓历来政策变动之最，才退几天呢。。。开始一些人问贷款，一些人问房子选择，组屋居多，私宅买卖的没什么人吭声，难得有人出来高调看多。。。不管怎样赞一个。
其实，我觉得吧，可能抱着房产指数图大谈会跌20-40% 的人，或者看大环境和眼前认为房价会再涨2年的，都搞不好会失望，也许到了明年这个时候并不见得比现在明朗多少。成交量起起落落，房价也就小幅徘徊或横摆，等着抄底的不忍心出手，看多的见没大跌想出手，却又怕到时已经离房价下跌再近了一年。。。
老板要急冻市场，要温吞水的市场，要寂静无声的市场，就期待这样的市场吧，偶尔耐不住出手的，也有出手的理由，看不清，权当“难得糊涂”，外 + 一句“管它的，反正俺买房子看长期”，以此应对( 慰籍) 自己冒枪淋弹雨高位站岗的风险和勇气。
眼下买房者，“风投”人士也。
-------不跌，大呼“Heing ah !!!!”； 续涨，“幸亏别人恐惧时我贪婪一把”；跌了，“意料中事，我刚需，看长期，09年后不也强力回弹 云云”。
阿Q的日子好就好在天塌下来照样过，我个子不高，要死一起死。]
另外，似乎睡鱼有多次提到一个观点即使房价降了，利息升高，其实也很不划算，因为都在给银行打工。索性按自己的经验预估计算一番，看加入银行利息涨跌因素而不单看价格，到底怎样买房划算。 首期23万 贷款30年 月供 利息 本金 1年后欠款 付出利息 一年后成本买价 1.5的时候95万，贷款72万 2484， 900， 1585， 700850 8400 958400 （去年中的光景） 1 的时候115万。贷款92万 2959 767 2192 893570 9204 1159204 （目前） 2 的时候105万。贷款82万 3030 1367 1364 799865 16404 1066404 （预计未来２年内到达） 3的时候95万 贷款72万 3035 1800 1236 704968 21600 971600 （预计最早未来３年后到达） 3.5的时候95万 贷款72万 3233 2100 1133 706182 25200 975200 （回到０７年） 3.5 的时候90万 贷款67万 3008 1954 1004 657142 23448 923448 （回到０７年２－假设房价再掉多些） 毫无疑问，最大的不确定性就是大家对我的预估利息和预估房价怎么看。然而，我这里做的是 “A 基于历史告诉我们的不争事实：房价易升难跌，升多跌少，无法跌回前期低点； B 目前看空，房价下跌为前提，（万一不跌就不用说了，大家都失望）， C 想要买房者相对坏的打算，房价理性下跌的情况； ”（那些认为目前１１５万公寓能够跌到８０多万的，考虑目前的通胀率和趋势，我就算不说没可能，也要说一旦那样，肯定是ｂｏｎｕｓ了，然而“水涨船高，潮退搁浅”市场到那个地步，大家都face big big problem或租金差到不能cover月供还得倒贴租户，你也未必 想买，能买，敢买了。） （我是数字白痴，脑子不灵光，会算不会想，大家来给些结论？） ///////////////// 最近很多人关注贷款，（可见许多人仍在折腾房子）本想写篇关于最近利息，贷款配套的经验分享，但近日已经2篇长帖，还是低调些，回答个别问题就好。帖上来别处一回复也跟本贴有关： 贷款利率起了么？我曾经也是这么认为：利息明年就会明显起许多？然而多方了解，做了一番功课下来，发现其实未必：有另一个可能性，就是“回归合理低利率”。上半年一度出现SOR负数，算是贷款利息的超低点了，那个时候拿SOR +0.55的有福了。是那几个月美国那边特殊的经济情况导致的。 而在今年利息超低阶段的前一阶段，不管什么配套，利息第一年1点多是很正常的，08年就开始了低利率，09年我拿到的就是1.5 的利息。记得那时我还觉得相比许多早买房付3.75利息的人我很幸运呢。 07年以后sibor一度停留在0.4 0.6相当长的一段时间，才进入超低的sor负数（也就几个月时间，现在SOR 比SIBOR高波动大），sibor0.4这样。
据说到现在利息起的并不是美国那边，也不是受美国影响的sibor，（sibor微起不到0.1），而更多是：银行预计房屋成交量会减少，每宗的贷款利息要提高多赚点钱。加上年底银行本身的因素，以及年底到年前后成交量更少的因素。最近的配套都给人感觉利息涨了。
若是相信美国维持低利率保增长到2013年中下，我个人偏向于理解为 sibor,和贷款利率将从超低回归合理的低利率阶段，并非利息快速高涨的阶段开始。
没必要恐慌。 //////因生成文章，以下合并有价值的回帖讨论： sleepfish的计算帖：应要求，我把我的算法再来重写一遍，木有想到当时随笔写的东西，连语法都不太顺畅的小文章，引起这么多人的兴趣。
我也记不清楚我跟在那个帖子中了。为了让感兴趣的朋友们了解多点，了解透彻点；
我这冒着大不惟，冒着被瞌睡鱼责备,厨房罢工，和外出shopping 爆信用卡的风险:L:L权当作交流分析一把。
首先同意ZR大哥，亲亲的说法，我们中国淫买了房子，基本都会争取在10来年还清
利息不可能永远低，也不可能永远高，最少目前几年还是比较低的，加上Refianance再 re-lock in几年，应该一套大众化公寓基本上10年内还清了。
首先，我不买永久地契的，为啥？贵阿，租金上不去阿，我们出手时，一定得权衡下什么是首先需要考量的。我们首先考量的就是
cash flow projection , 每个月的现金流尽可能是正正正的biang biang 声，被动收入是生活质量的保证。
我不想当房奴。只买性价比高的房子，越便宜越好，租金越高越好。本着这个思路全岛看房，看10套和看100套之后，
那可真是量变到质量的过程，总是停留在paper talking 不是很好，:Q:Q:Q:Q
中国的房子利息彪到了7%, 我们这边1%+++
买个90来万的房子，自己借款60%
Calculation Result
Monthly Payment: S$ 1,391.10
Loan Amount: S$ 540000
Interest Rate: 1.10%
Term of Loan: 40 years
——————————————
Month Interest Paid $495 Principal Paid $896
我买的房子能出租到4k 我想495是我主要的成本支出。其他中介费，空置率和，房产税，物业全部加起来每个月500，够不够？
市场不是没有机会，是一直有机会。
需要提醒的是：
不管你借款period是5年 10年还是40年，利息支出是不变的，唯一变的是本金
中国利息7% 算算有多么可怕。
算借款200万人民币吧
Calculation Result
Monthly Payment: rmb 12,428.63
Loan Amount: rmb 2000000
Interest Rate: 7.00%
Term of Loan: 40 years
——————————————
Interest Paid 11,667 Principal Paid 762
每个月rmb 762的本金，想起就肉痛的biang biang 声 //////////////// 楼主小瓶语录： A 回睡鱼： 5区？90万，4000租金，俄滴娘耶。。。淘了100套才淘出来也不奇怪啊！3千6到四千租金应该是目前市价至少115万的房子。
除了租金，也得看以后的升值潜力啊，坛子里有些人的策略就是不买租金好的，单看一旦进入升值空间，飙升飞快的。
新加坡有个满普遍的现象，不信大家去留意下：租售比回报越差的，越是炒气十足的高档房，租售比越好的，等他升值却不快。
还是应了那句话：“Good time bad time, We buy/sell all the time”, 。
不同的策略计划，不同的资金情况，不同的房子，不同的需要，不同的买卖点掌握，不同的买法（尽量让卖家甘心低价卖且双赢），加上有HOLDING POWER, 作为必需品的房子盖在新加坡，其实不用太担心，当然也不能太贪心。
B 如果你的抄底设在大众私宅价格比9月份水平跌15%能买到房子，还是有可能，再低就难说了。128震慑力过了，如果经济在明年2季度以前还能抗得住像目前这样或者清淡一点，照样有人进场的，我这边一个邻居房子1个星期就卖了，市场价卖的。大众私宅尺价900以下的永久旧公寓或者800多尺价的新公寓哪怕99的，还是本地人乐意买的，即使bedok resident这样近期仍然好卖的，本地人比例还是居多，政府这招是吓退些本地人，阻挡外国人，到底还是保护本地人，保护资金不大笔流入房市。毕竟租金没有大跌到不能cover 贷款，利息不大起，风险投资萎靡不振加通胀继续，单靠供应量很负面经济展望很难彻底堵绝人们进场。
个人观点。
C 国内的房产市场已经跌很多了吧？对空头来说情况比这里还好吧，最近的消息，我广州家附近的一个楼盘，打出比发售价低20% 的限量促销，发短信通知之前看过房子的客人，还不是大范围宣传哦，漏液卖到清早全部被扫光，所以，还是要看地点嘛，比如市区学位房。
由此可见大家的购买力，并预先远望到时的反弹势头--------放松银根，恢复强调增长+ 通胀抬头,你也知道，咱们的祖国政策总是像钟摆一样跑两端的。
换在新加坡也可以借鉴，所以呢，抄底没错，硬道理，但也别太贪心，我堂哥自己明明做生意的，广州房价5000都喊贵等着跌，跌到1万5的时候终于“抄顶了”，现在2万了，顶变成底，别人等抄1万5的底还不知道能等到不。。。
那时看到一个中介极简单的广告：good time bad time,we buy/sell all the time. 一直记着，高位买低位卖的也不可能全是冤大头傻瓜蛋。
不同时期不同买法，不一样的需求，买不一样的房子，不一样的投资策略。
//////// ZRHEIHEI语录： 小瓶这孩子很理性。顶一哈：）
我的看法：
1。房子升和跌都有可能机会都在，难说易升难降。大家今天兴奋是因为过去两年碰上好日子。
回头看20年。 基本上好日子不多。（要是说涨起来快些叠起来费劲些我同意）
2。买房子投资是个长期的任务。要看远一点，起码7年之上（娶老婆不是也７年之痒的说法吗这里头是相通的）
短期盈利的有没有？ 有。 多不多？不多
３。一般贷款２０－３０年。 其实很少有人真的还到那么长时间。用7-１０年加上一个预估平均利率
PROJECT到时候的房子会成为多少钱（还有各种成本加进去）。有助买认清楚进场的房价是否合理或者有盈利空间
值得一买。。多算算以后出手，别光研究眼前如何拿下。
比如， 有人报给我一个2房式投资房。市价160万。 按2.5%的利率简单计算还款10年借贷100万总的成本
就是25万（拉平了算）。那么也就是说10年之后这个房子的价格是160+25 = 185万。再加上买卖成本算他一共190万。
问自己，有多少人会出190万买一个中等档次1100平方尺的90年地契的房子呢？ 注意，要是190万成交你才是刚刚回本。
那个新的买家要不要盈利/ 打算赢多少？他再麦220万他还能找到人接手马？ 谁要接 ？
当然10年中你有租金回报。但是我计算的时候宁愿把租金放到一边当成BONUS，或者用来抵销未来屋价的不幸减值。（我太保守了。我知道） ４。那么多少钱上边这个房子我会买呢？ 查一下历史资料。原来这个单位发展商卖出的时候是110万，再看看它的CONDITION
我打算130万以下可以考虑买进。也就是160万的基础上至少跌18%-20%。好了，就报价128万给它。当然今天我会被撵出来。
BUT WHO KNOWS 明天他会拉住我不让走呢：）
给自己将来出手留下可能的足够的盈利空间。这个是你可以做的。 应该做的。 在买进的时候就要做的。
要是它不跌那么多呢？很简单。我不买啊！谁也不能逼我买。 除了我自己。：） //////// WAHSAI 语录："即使房价降了，利息升高，其实也很不划算"
1. 贷款不是一年两年,是以10年计的,早贷,因为这两年利率低,最多省了几年.
2. 如果楼价大幅度下降,但利息升高,是的,虽然本金比较少,但月供可能还是差不多,甚至也许比现在看起来还高,但是,目前已有的贷款,将付出更高的月供!
所以直接这样比,是不公平的. |
点评
小瓶瓶 关键就在于，要把握卖点的巧妙，市场的脉搏趋势。利息不会一天内彪高到4，房价不会一天内跌30%恩,我只是想说, 贷款本金的多少比利率更重要, 具体可以计算. 不能只贪图目前的低利率,就不计承受力的多贷.
小瓶回复： 很在理，那是当然，风险把握嘛，冬天之前要把庄稼收完。。。
////////// SEEYU说： 房价会跌吗？在这里看到的都是有钱人羡慕啊。
要是欧元崩了, 企业减少增聘裁员开始后, 不知会怎样？其实新加坡人口并不多只有3.5 Million, 咱92年来时有2.7M, 2000年时大概有3.2M 现在3.5-3.7M。不知市面上有多少房间？ |
点评
燕麦黑麦 报告， 下来3-4年大概是76000间，新私宅，下来5年80000-100000间新HDB，政府有数据
///////
瞌睡很多的鱼：我支持我老公，我们明年还会再买多一套！我们压根儿没在怕什么。
| 
IP卡
狗仔卡
提升卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
