Singapore - 2015 {原创}

goldenstar · 发表于 28-8-2012 01:12:06|来自：新加坡

本帖最后由 goldenstar 于 28-8-2012 01:25 编辑

2012-2015被shichengati占有了，所以时间表要推到2015以后。

第一章：人口

1. 人口增长。

新加坡人口替代率全球垫底的情况下，已经远远无法自然替代，只能依靠移民。在过去几年移民数据可以看出，移民主要在年轻适婚/生育人口，并以华族和女性为主，女性大致为男性2倍。

总人口增长，引用阿嚏一组数据，新加坡人口增长2005年（4.26M），2006年（4.40M），2007年(4.58m)，2008年（4.83M），2009年（4.98M），2010年（5.076M），2011年（5.183）。

可以看出新加坡的总人口一直在增加。根据新加坡准证分类，这些计入的外国常驻人口主要是劳工，女佣，专业人士，学生，家属。这部分人属于新加坡流动人口，受大型工程，和新加坡经济影响较大，目前失业率低，人手短缺，对劳动队伍的需求量还是比较稳定。

因为不稳定性，这类人不是买房主体，但是是租房主体。

居民人口增长，再引用阿嚏一组数据，新加坡公民和pr人口的增长，2005年（3.47M），2006年（3.53M），2007年(3.58M)，2008年（3.64M），2009年（3.73M），2010年（3.771M），2011年（3.789）

拆开来看，06增加6万人，07增加5万人，08增加6万人，09增加9万人，10增加4.1万人，11增加1.8万人。

这里要重点说明11年。数据是10年中到11年中。也就是大选前一年时间。政府由于感受民间对外来移民增长反弹强烈，踩了急刹车。这一年居民人口增加1.8万人其中公民增加0.8%；PR增加-1.7%。PR人口减少，可见刹车有多重。11年中的‘分水岭’大选结果对PAP产生极大压力。PR申请和工作准证审批进一步同时收紧，并连续出台多项不利PR政策，相信接下来会出现更明显的负增长。

个人不认为，居民增长会是推动接下来经济和房市的主要力量。而是社会资源需要消化前几年人口过度增长，会是推动经济和房市的惯性力量。

以目前大选1年多本地人和新移民强烈碰撞来看，短期内政府不太有放宽移民限制的空间。移民枯竭效应或许会在3年后才在本地市场发酵，甚至产生逆向惯性。

2. 人口结构。

很多人包括本地人都不了解为什么政府要一直催生，一直要增加年轻移民。1千万人的经济一定比500万人好？一亿人一定比1千万人好？当然不是。来看看新加坡人口结构就知道了。

根据2010年所作新加坡人口普查报告（本文为2012年推进数据）。本地居民人口递减相当严重。

每年龄总人口人数超过6万的年龄层为35岁的6.2万到54岁的6.1万，区内峰值为2年达到6.66万，其中1年（43岁）少过6万（5.99）。

每年龄总人口人数超过5万的年龄层为15岁的5.02万到34岁的5.95万，其中2年少过5万分别为4.35和4.66。

每年龄总人口人数超过4万的年龄层为4岁的4.16万到14岁的5.14万。

4岁以下均只有3.x万。

这还是大量移民充斥年轻阶层的人口结构。可以看出非常严重的婴儿潮老龄化问题。

超过6万人阶级的年龄中位数是45岁。根据人口经济学模型，刚好家庭收入/开销最大就是45岁。个人收入这个年龄段是最高，因为孩子还未完全独立，这时候的家庭开销也最大，对产业需求也最大。这时候社会经济和产业将达到峰值。其后，婴儿潮中位数年龄从45岁进入到50岁及往后，由于收入能力降低，孩子结婚独立。家庭收入/开销都将急剧减少。不再需要大房子，不能在负担长期借贷。这时候会出现紧缩和家庭财务去杠杆化。日本欧美都在这个峰值前后出现强烈经济震荡。

这里应该说，中国的人口结构要好过新加坡。中国虽然计划生育造成4-2-1代。但国内主要的人口增长动力在于城市化，从前70%-30%的农村城市人口比，到今天50-50%农村城市人口比，巨大的人口纵深得以支持城市发展和房屋市场。并且计划生育严格要求的只是城市居民，以前占70%的农村人口还是有充足的新生代。所以并不如媒体评论的那么危言耸听。

但新加坡是决计没有这种人口纵深。如果在自然替代上无法满足，就只能求助于移民。目前在人民反对声浪下，政府被迫收紧移民政策，长久将进一步恶化本地人口结构。

第二章利率

市场刚刚将FED远期提升利率的日期从14年7月推迟到14年9月。

利率对本地房市投资者的影响。转贴某人对租金回报率的计算，以西部某100万的房子，

首付加税大概23万吧月租3800，一年45600。租售比是4.56%　

开销方面，地产税涨到2500，管理费2400，中介费1900，利率1.2%，贷款80万，利息9600。　

净利润是45600-2500-2400-1900= 38800

年回报是38800/230000 = 16.8%

租售比下降了，但是因为利息下降，回报率反而在上升。尤其是在如今低利率，高通胀的环境下，16.8%的数字相当的诱人。如果利率上升到3%，租金不变的情况下，净利润会下降到14800,回报率就只有6.4%，利率上升到4%，利润几乎没有了。

可以看到利率对房屋投资市场的影响是相当巨大的。目前很多投资房产的人都以现金流为计算标准。回报是相当丰厚。所以本地借贷杠杆目前已经极限拉大。市场上，即使本坛，不少人都是再融资投入更多房产。这在利率上升过程中，现金流帐面会有很大改变。相信不少投资人扣扳机的时间都设定在FED加息日。

这里顺带说说，日前看到一篇财经文章，说到某地（具体忘了）产业炒作已进入泡沫化，银行提供贷款限额可达到令人咂舌的收入的12倍。对比新加坡，本地房市杠杆确实整体拉到相当大了。虽然政府使用政策工具，但是市场从豪宅到热炒的shoebox，再到commercial properties，从投资级到工薪民众，资金可以流入的选择都很多。

对比起来，整天吹得岌岌可危的中国房市，车载马拉地整堆现金去买房。杠杆率应该远不如本地。基础反而更坚实。

总的来说，有阿嚏神女护佑，这几年还是有最后的疯狂。之后嘛，不好说，经济也不就一定更数据走。唱黑脸总是要被砸砖的，谁叫白脸先给人抢去做了了。