13年新政的另类解析

果儿 · 发表于 15-1-2013 21:45:41|来自：新加坡

本帖最后由果儿于 16-1-2013 11:31 编辑

为什么13年新政的核心不是打压市场，而是增收“非公民居住房税”？
      压低市场有很多办法，像大家说的，继续提高供地量是根本。可是地价投标若不积极，zf就让这块地流标。
      国家没有足够的土地可供开发也很好解决，提高同一块地上允许盖房子的层数就是了，可是还有很多块地只允许盖5层楼的吧？
      zf并不希望杀鸡取卵，所以在出政策的同时就说好，市场如果承受不了(真的被打压)，他将重新检讨这个税制。这都说明人家没想真的把市场打倒。
      声明：如果出现“我不杀伯仁，伯仁却因我而死”也很正常。到时候重新检讨甚至取消了，一切就能恢复原样吗？危机真的来的话，往往各方面的一个合力，到时候也不会是取消一个税单方面能够解救的了的。能不能起到平缓危机的作用也要看具体操作。我说zf无心真的打压市场，不意味着我认定市场不会受损于此。

      税真的比提高首付比例,压低杠杆率更有效吗? 对于同样一个100万的公寓，
            如果要求PR首付必须付30%，和现在征收5%的税相比，
            杂费不计的情况下，前者需要准备33万现金，后者28万现金就够了，
            之前的提高首付比例政策没有有效降低市场的总体需求，只能怪市场主力也许本来就是PR刚需求和公民第二套，不在前期政策范围之内。
            之前降低杠杆率政策不成功是因为政策针对的PR二套房和公民三套房并不是市场的主流，并不是提高首付比例这个方法不好。
            zf既然想抑制购买，为什么不要求PR首套首付提高到30%？
            因为前者zf拿不到好处，而且银行的利益受到了损害，但是后者zf有5%的净收入，同时不得罪银行。

      在PR5%首套房税率吸引了大部分眼球的背后，公民的7%的二套房高税率不动声色地出台了。
      7%是个什么概念？加上原有的3%，是那足以改变外国籍投资者购买意愿的10%之数. 是无税首付款的一半之数。也就是在出台PR5%的首套房税率的同时，这样的7%加得上来!
      这是普遍增税啊! 之前的10%的外国人税在普遍增税之后，即使升到15%，也看起来不再是“额外费用”，而只是“偏高费用”了。
      如果这个制度长期执行下去，就形成了制度化的“供非公民居住房税”，也就是说，卖也好租也好，不是公民本人入住，都要交的置业税。
      声明：算盘固然可以如此，外国移民在新加坡定居的决心到底有多大，还是要考验了才知道。税不是zf想要加就加得上来的。我分析他有这个考虑，不等于我认定他一定成功。

这个税动的是哪一块奶酪？这笔钱相当于从二手祖屋的销售中，拿走COV;在公寓的销售中，impose一个COV同时拿到zf自己手里。
从二手祖屋拿走COV的原理，和不允许拥车证在市场上流通是一个道理。
      如果拥车证是按人头抽奖的方式分到市场上，市场上会通过转售进行二次分配，相当于给一手年车证中签者了发笔“身份财”的机会。
      zf说这样不好，要投标，并且是投10万的和投1万的如果reward了，要分别付10万和1万，而不是reward的时候所有人按reward的那条线付费。拥车证反映了zf的思维。
      现在zf看valuation这么涨大家还是愿意付这个约5%~10%的COV，他决定这个钱自己来收，不留给公民发这个首套房转售的“身份财”。
      要让“身份财”限于他计划的，BTO低于市场价的部分，和补贴部分。COV要让出来。整个祖屋市场的回报应该集中到zf.
      基本上他的导向是导向大家都去买一手房。要省这5%的既然籍都入了，多半也就等买BTO了。这个办法保证了一手房需求继续旺盛的问题。
      (那二手房如何保证比一的房的价格优势？地点，房型大小，期房现房等成熟区配备等。也够使二手房价高于BTO，让BTO显得有优惠了。)
      如何取代COV？取消祖屋的整套出租权。结束先买祖屋5年后可以买公寓的政策。结束祖屋出租+公寓自住的模式。让人不愿意多付COV去买祖屋，把准备好的现金，付给zf做税。
如何impose一个COV在公寓上？逐步给公寓exclusive的整体出租权，给公寓祖屋没有的二套的权力。才会有人看在这些独有权力的份儿上继续买更贵的公寓，去付这笔二套房税。

13年新政的目的，是“维稳”。
在国际大背景不稳定的情况下，在多笔投资失败的情况下，他需要更多的税收。
zf做为所有移民数据和供地数据的拥有者和政策决策者，对经济各方面用人需求，收入状况，留学需求，承受能力的掌握最为清楚。要收这个税应该是想得很清楚的。
对祖屋来说，这个税对买家现金流影响不大，它与COV有竞争替代关系。50万的房子，COV5万大家也受着了，税2.5万还不会产生太大的问题。
对公寓却可以产生非常大的影响，因为5%~7%的税相当于房价上涨22%~30%对首付产生的影响。
也就是说如果如今付得起100万房子的首付的人，过去应该付得起122万~130万的房子。如果首付额真是一个不可变动的数字的话，市场跌幅可达18%~23%。
当然，因为新加坡整体首付工资工比还不像中国那么离谱，可以多存一年钱再买，不至于真的跌那么多。可是毕竟不可小看这个下跌风险。按每年5%的涨幅来计算也要消化个三五年。
所以我们这次看到许多的配套政策来试图保障这个税的顺利征收。

一方面限制新公寓的建设，短期税收效应使开发商谨慎拿地。
一方面延后已供应的土地的流入市场的时间，要求新的楼盘在拿地15个月或者地基打好才可以销售。使得政策刚出的这段时间的可销售房屋给一定程度上断层，不至于大跌。
没有局部的热就没法把地卖个最高价。没有局部的冷就没有办法消化过热阶段的库存。
第一年最小化供应量稳定价格。第二年大家多存了一年钱承受力提高一点来支持这个价格。第三年后正常涨幅度基本跟上来了。
一方面给公寓提供新的需求，一年内逐步腾出整套出租的祖屋，一年以后如果需要还可以查私租查得严一些，以逐步释放需求量支撑租金市场。
一方面减少PR福利，减少民间对外来移民的抵触，为将来恢复移民政策开道。以新移民支撑价格。

要检验这些个猜想是否正确，就看未来是否会陆续出现这些现象就知道了。

我们也许会发现zf减少了供地(延迟了原有供地计划的截止时间)。每季度放出的量比12年减少。
我们也许会发现，一些计划销售项目开始出现推迟，不只是观望，也因为库存土地要使用较长时间。如果原来的拿地设计准备销售到VVIP周期是8个月的话，不省着卖的话，现在起8~15个月(或者4~11个月间)的区间会青黄不接。
是否二手祖屋市场会因为不能同时拥有祖屋和condo，而变淡.是否zf会开始强调COV下降作为政策有效的考量，而较少关注总价格是否下跌。
如果房租松动，zf是否逐步开始查整租的事情。
我们也许会发现大家开始关注这个整租权。开始讨论值得不值得为这个整租权和二套权去付tax over condo valuation
是否开始宣传PR无害，移民有利？从而进一步引进移民支撑价格。
2015年之后市场供应增加压力释放，或者因为其它原因如利率使市场下跌的，zf是不是会调低税率支持价格。

然而那些已经和我们无关了。
像给两只猴子分饼的狐狸一样，每次切的两片饼都不一样大。于是狐狸应要求，从大的上面切下来一条。他为难的吃掉这一条儿，把大块的变成小块的。
然后狐狸再应另一只猴子的要求从另一块儿上面切一条下来。直到每一条都进了他的肚子。

当然，我是乐观的，只要饼做大了，整体经济能好着，大家都有工作，谁吃多点谁吃少点，相信大家都能更宽容地面对