更新／我尽量理智现实透彻看ZF如何应对“组屋与私宅”问题

小瓶瓶 · 发表于 18-4-2013 04:05:41|来自：新加坡

本帖最后由小瓶瓶于 22-4-2013 11:29 编辑

好久没写长帖了。组屋与私宅的那些事儿，一再被讨论，证明其深深影响着许多人，是许多人头上的一把悬剑，早一点看透，早一点准备？纷纷绕绕东一句西一句，可以在这里集中一下？我也特来多嘴几句，尽量把这个问题总结梳理一下，也发发我们新移民的心声。
一家之言，难免片面，抛砖引玉。

很抱歉让大家都说看不懂，实在水平有限，半夜赶时间，继续努力，这里主要谈的是下一步政府可能会怎么做，我不是来告诉大家结果或者仅仅发表自己的猜测，是希望与大家分享 ZF的性格和目前我看到的一些市场情况，讨论可出政策的影响，大家好判断。就算不是这轮组屋的问题，以后的问题也是一样；　更希望大家把别的贴子里有谈到的一些可能性集中在这里，造福许多有组屋有私宅的同学。

再就是许多不需要看很懂的同学不要紧，因为我这帖有私心，一些话是要发声给那些我觉得应该听见这些声音的人，他们绝对听的懂，知道新移民里面很多人支持他们但是也很懂他们，最好不要为民粹牺牲新加坡的吸引力，也伤了我们的心。坡县人口本来就少，稍微有点本事的很多都在国外，除非不好混了回来，为啥？因为同样的专业人才，在本地很多公司里面作为新加坡人，亚洲人仍然低红毛一等，做的多拿的少，加上很多方面还是不如欧美，新加坡精英外流是不争事实；留在这边的也是至少中产，而７千人就能决定陈庆炎胜选，新移民和未来的新移民，新加坡高学历高素质富有创造力的一代生力军主要都是新移民和本国中产，难得现在还稀罕你小坡县，看重的是你什么呢？你是要靠你津贴度日吃饱了反咬你的那些阶层的选票，还是要给你纳税的人的选票？。。。。。。人微言轻，这类听众也许能听到也许听不到，反正我发比不发好。

推断一个人下一步的行为方式，肯定是根据他的个性结合目前面对的状况--------新加坡人非常认识新加坡ZF，大家都知道这里就是一间大公司。
然而作为弹丸之地要在江湖上有地位，经济效益至上是不能改变的，也是它几十年来值胜法宝，更是未来持续保证它竞争力的关键。至于环境和民生，比起许多国际大都市其实新加坡还有“许多空间”，新加坡人一方面享受着自己身份的优越感，保有诸多的光环，一方面迟早也得像别的大都会居民一样学会慢慢有条件的接受这里不再是淳朴舒适小乡村的事实，并努力为自己发展出一个不至于“无可适从”的生存状态。

“经济效益”效益以外一切都是点缀，帮衬，为其服务且共生。

下面入正题，先看看我所理解的ZF在“住行”方面近期的政策走向，和一贯以来的行事原则（1A-1C）：

1A ZF在重新洗市场的牌，区分一些人和一些人。
“ 5C”，组屋，私宅，低薪人士，专业人士，拥车族。。。这些名词表示新加坡习惯了，而且现在必须再把一些阶层界限分清楚一些，规避未来风险，最明显的不外乎拥车市场和住房贷款的新动作。不说区分贫富那么难听，至少区分经济实力。至少美其名曰保护那些“底子不够却有过渡借贷危险，过快提升生活水准的”人。

1B 这个是关键------ZF 所有政策的模式-------有利财政（能赚钱或抓大放小，入多出少，）+解决问题现在进行时。

出一个政策不会单独达到其中一个目的，一定要一举两得，甚至多得，最多视问题严重情况，天枰稍微倾斜与上面2个核心目的其中一样一点点。为什么说“解决问题现在进行时”而不是“解决问题”？因为很多问题不会/不能一次解决，有的时候也不需要一次解决，或者其实逐步解决对“当局开展工作”更有利。这个不展开说了，你懂的。聪明的小孩现在要学会用“发展的眼光 ”看政府行事，因为他们永远是现在进行时，一步一步的。所以大家别期望短期问题会解决。

1C 部长的动作---开放讨论收集意见，摆出开放和亲民，民主的姿态，有利于政治博弈，看到底这次必须先安抚顺应谁（大群），可以暂时牺牲谁（小群）。而且衡量各自的后果轻重来在政策制定上做取舍，做下一步准备。然后呢，如果又有问题了，噢，那是因为之前。。。。。群众。。。。我们才。。。。所以付的责任不会那么大嘛。毕竟这么多年经济上去了，做那么辛苦却备受诟病，吃力不讨好，现在都要学聪明些。就算出争议政策也是为下一步留了棋的。

再看看这轮忽然把“同时拥有组屋和公寓这个问题” 摆上台面或者说把它推到风口浪尖的原因（2A-2D）：
怎么忽然炒作突出这个问题了？

2A 我个人感觉还是有这么一群“欲求不满”又“抓住机会”了的愤怒小鸟们，习惯了愤怒，终日就在愤怒，找东西一样一样的愤怒，我就是要来“制约”你监督你，取代不了你但不让你舒坦就是壮大自我的有效捷径。

2B 其次，就是前几个月组屋市场出现明显缺货的情况。

而组屋会缺货原因是很多方面的，包括新政引起一部分人延迟卖组屋套现入场私宅的脚步。

2C 更关键的当然还是整间租金回报持续走高；小面积的整套出租非常非常缺货，一放出来一般1天，最多2天3天就没有，3房市成熟区的旧屋要2000-2500

2D 但更核心的是----越来越多的屋主买了私宅或收入过顶限，一旦卖了组屋是有钱也买不回的。我个人觉得政府真的要解决问题这一点必须调整。而也是困难中的困难，收紧限制已经是这样，放开了产生更多组屋需求怎么办？
很多人包括我自己对组屋的情感是难以割舍的，公寓是投资理财的工具，是有风险的。组屋往往是人们第一套拥有的家，承载许多与家庭有关的东西。再就是组屋是“新加坡人基本福利和保障”这一根深蒂固的观念。这也就是我觉得政府不太可能逼公民二选一的原因，有太多东西决定新加坡人即使被要求二选一也可能不会放弃组屋，而多人放弃私宅或不入手私宅，政府的一大税源必然被截流了。（这点也许有人有不同意见但是我所认识的新加坡人，没几个愿意卖组屋的。组屋就像“祖屋”。
可能还有2E，F，G。。。some more...&more

４．２０日
下面继续，为了精简，尽量不展开讲太复杂

政策为了平衡（3A-3F）：

3A 忽然大幅度收紧限制整间出租不可能---大批的租客无处去，竞争更激烈把价格推高，现在成熟区的三房四房市出租市场已经十分火爆，就算以现在的价格买入立刻出租普遍的回报率至少都有6%，满MOP的屋子出租至少8%-15%甚至几十%（一手屋主）。

3B 07年开始的地产市场持续火热，主要还是因为供需不平，这个阵痛期无法立刻解除的，因为房子只能建出来，不能变出来，ZF只要捱过这个阵痛期不做什么房价也会下来。所以他在尽力ｈｏｌｄ，尽量拖过去。潜在供应量还是不错的。当然我觉得3年内下很多除非天灾人祸，不然不可能。市场上的钱太多了，不往该去的地方流，而总想变成产业的；全球都要消化很多的钱，加上欧美动力不足亚洲一枝独秀，新加坡地小聚气资产安全。。。这个周期不走完怎么跌？
房产市场最大的既得利益者是ZF，从前期卖地到收税，各个环节都赚一笔，谁也不会自己把自己的一只脚打断，现在出新政不是一般的难，要貌似解决问题，要保持自己可持续盈利，还要把人往自己未来的算盘里面带。我一点不觉得ZF 比以前没水平，我觉得新加坡ZF很聪明，只是家业大了，各方势力要均衡，老百姓又没有精英们的层次。。。

3C 继续抑制转售组屋的cov飚高目前其实已经暂时实现，所有暂时hold 住的，他们不会再使劲。

3D 除非整体房产市场下行否则估价不会跌，毕竟有组屋的大部分是新加坡公民，又不可能买二套，只要有屋子的不管自己住还是要卖，没人希望掉价。

相当一部分坐MOP监牢的人都准备拥有公寓，如果ZF真的因为顺应部分人而再出狠招伤到太多人，他真的不想干了。榜鹅东补选就是例子，相信咱们的家长怕了，出了史无前例的狠招多管齐下要杀房价，又连出惠民消息，结果还是失败，我那次自己都很失望，怎么犯这么蠢的错误，敌人永远不会喜欢你，为了敌人的话而伤害本来支持和理解自己的人---榜鹅东居民基本都是目前或未来的组屋提升者，当年的房子才十几二十万，早就还清，打算买私宅，却连第二套公民都要收7%，怎能不气人。而且不单是这个，而是对他们的执政能力和未来的经济增速怀疑和失望！关于ZF需要正视中产的需要，后面再说。

3E PR 很可能继续成为被牺牲利益的群体，其次是高薪多房的公民身份投资者再多出点血。

到底谁在吵吵转售组屋太贵/组屋变质等等话题（知道这个越清楚越能知道新措施会动真格还是做姿态为主）：

为反对而反对，抓痛脚的人

不能等和无法等新组屋的刚需夹心族公民，这些人真的不少，目前政策还是有许多漏洞，比如年轻一族如果与外国人结婚，有孩子，要买现成旧三房式组屋三十多万，一个人工作薪水入门级贷款只能20万，那它得有十几万的cash!!!

要住成熟组屋区又嫌贵的人

很极端的一刀切是不会的，因为会有更严重和更多方面的反对声音，头上的蚂蚁更多。

如果真的要回归或强调组屋为“居住需要的产业”这一原则，也许会：

A 最坏的回到之前必须住组屋出租公寓。

无法回到组屋居住的人若要保留组屋就必须放空，或者偷偷出租，虽然不允许但很难真正取缔。

不能回去住的人不愿放空，组屋总价又比较高的组屋屋主，有能力的只好把组屋套现贷款买私宅的，这会继续支持私宅市场。为转售组屋注入一些货源但私宅又会有一群这样的组屋提升者。
而那些本来不需要套现组屋就计划入场私宅的人会因卖掉组屋且变成不需要付ABSD。（这似乎对zf赚钱又解决问题的一贯方式有些许挑战。）

B 更严格的整间出租条件，区别出租资格，这点是ZF的强项，五花八门复杂的HDB条例，降温措施等被一再复杂，即貌似再解决问题，又赚钱，又减少担责任的风险为明天留后路。

D 变法子在税务上做文章，或允许住在私宅里面出租整套但高税，作为继续保留组屋的代价，鼓励有私宅的自住的给与减免或津贴，海外工作或低薪年长者保持或减税，与父母居住别处的人不加不减――因为有需要照顾父母，父母一辈有私宅而同住一处，但仍需有自己的组屋但不自住的也许会网开一面。

E 夫妻拥有超过２间私宅的人必须卖掉组屋

F 我说过现在很多人不原意卖组屋却留着又不住，除了出租回报高外，主要是过去的组屋不符合现在的居住需要，可能太大或太小，地点不合适等，加上收入超顶限，又有私宅，ＭＯＰ牢好不容易坐满。我大胆想象，如果政府能放开一些，对这群愿意住回组屋却要提升组屋的人给与宽容，可以小换大或大换小，但必须自己住，只能出租１套私宅，或第二套出租的私宅增税，外加限制只可以买某一类二手组屋或选那些没人要的ＢＴＯ，也许可以吸引一些人吐出鸡肋组屋并出手多余私宅。现在私宅价格也已经不错，也许会有人愿意卖出，因为自住组屋毕竟成本低，这样也许可以同时缓解部分私宅和组屋市场的压力。

类似以上几点的措施单个或合并推出。更加复杂化，让市场自己去适应一段时间，暂时堵住悠悠众口，为市场渐进地注入一些货源，表现“解决问题ｉｎｇ”的姿态。

政府真的应该正视有能力投资的中产的需要，真的想为努力奋斗的新移民/准新移民/PR /及所有正在为新加坡社会作贡献的PRC同胞说些话：
。。。。。。。留一点下周写。

另，之前在别的帖子里看见有许多关于新措施的可能性推断和建议，都很好，学习了，可惜记不住，愿意的话可以copy回复在这里mark 一下