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发表于 29-8-2013 16:59:37|来自：新加坡
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本帖最后由 yibei 于 29-8-2013 17:00 编辑
我把完整的报道贴出来。
组屋降温最新措施反应
新组屋贷款限制 月入越高影响越大
受访房地产分析师进行计算后都指出，更短的组屋贷款年限，加上较低的每月贷款偿还比率，意味着购买组屋者如今可贷款的总额将比以前少；家庭月入越高的购屋者，受到的影响越大。
新组屋贷款限制将使月入越高的家庭，购屋能力受到越大冲击。
政府前天宣布将建屋发展局的组屋贷款年限从30年缩短至25年，每月偿还贷款比率从35％下调到30％。向金融机构借贷的组屋贷款年限也从35年缩短至30年，但贷款26年至30年只能最多借贷房子市价的60％，25年内的贷款则可借贷达80％。
受访房地产分析师进行计算后都指出，更短的组屋贷款年限，加上较低的每月贷款偿还比率，意味着购买组屋者如今可贷款的总额将比以前少；家庭月入越高的购屋者，受到的影响越大。
分析师：
主要影响转售组屋
据橙易产业咨询公司（Orange Tee）提供的分析数据，在包括政府给予的特别公积金购屋津贴（Special CPF Housing Grant，简称SHG）和额外公积金购屋津贴（Additional CPF Housing Grant，简称AHG）后，一个月入2000元的家庭，如今能负担得起的最高房价比之前少约3万7330元，减幅为15.6％；而月入7000元的家庭没有获得任何额外津贴，可负担的最高组屋价格则显著减少16万5654元，购屋能力缩减24.4％。
不过，橙易产业研究与咨询部主管李敏雯指出，预购组屋售价向来没有达到50万元。“虽然一个月入7000元的家庭之前可以购买一个67万元的组屋，目前却减少到了51万元，但是对购买预购组屋没有什么影响，主要是影响转售组屋。”
李敏雯说，月入7000元的家庭现在的贷款顶限只有46万元，要是他们仍执意要买一个80万元的女皇镇转售组屋，必须支付很多现金。“这还不包括现金溢价。所以人们支付溢价的能力将被削弱，就要看卖方在溢价方面让步，还是买方去找零溢价组屋，而现在的情况是个‘买家市场’。”
反映组屋转售市场热度的溢价中位数自今年1月以来，已下降约43％。博纳（PropNex）集团总裁伊斯迈认为，随着人们现在能获得的贷款减少，公开市场的大型组屋需求尤其受影响，中区组屋的高溢价会大幅下降。
新措施凸显谨慎购屋宗旨
欣乐国际执行董事麦俊荣相信，私宅转售市场也将因此受波及，因为组屋屋主无法再以高价出售组屋，他们提升到私宅的能力跟着减弱。
不过，智信研究与咨询（R’ ST Research）总监王伽胜认为：“这将让组屋屋主，特别是那些要提升到私宅者有更合理的设想，以较低价格出售组屋。”
伊斯迈说，新措施显示政府要为公共住屋设定明确的负担能力标准，出发点是要人们谨慎购屋，购买真正负担能力范围内的组屋。
曾文伟（25岁，酒保）今年3月与未婚妻申购了盛港约32万5000元的四房式组屋。虽然不受新贷款措施限制，但家庭月入不到5000元的两人，还是选择了25年的贷款。
曾文伟认为新措施合理，“因为这确保人们在购买组屋时更量力而为”。
但计划和男友合购北部新四房式组屋的林姓工程师（25岁）感叹，贷款年限缩短意味着以后每月得支付更多贷款。“我和男友刚毕业不久，还在偿还学费贷款。而且我的父亲过世了，我得照顾母亲及还在念书的妹妹，我的男友也得照顾父母，所以每月开销很大。”
加上她与男友的月入合计超过6500元，无法享有收入顶限已提高的特别公积金购屋津贴。
政府前天宣布把该津贴扩大到四房式组屋，并将受惠家庭的月入调高。国家发展部长许文远昨天在面簿上进一步回答媒体的询问说，特别公积金购屋津贴扩大过后，政府每年需额外拨出1.5亿元。这将把政府目前每年提供的2.9亿元购屋津贴提高到超过4.4亿元。
许文远说：“这项改进不是琐碎的政策调整，而是一个经过深思熟虑的重大改变。”
分析师：
永久居民三年购屋禁令
对组屋与私宅转售影响不大
永久居民购买组屋受限制后，受影响者可能转而购买市郊私宅，不过分析师预计，由于人数有限，这对组屋转售市场和私宅市场的影响不大。
政府前天宣布实施永久居民购买组屋的新限制，外籍住户在成为新加坡永久居民年满三年，才能在公开市场购买转售组屋。若夫妇两人中只有一人满足成为永久居民满三年的条件，他们也不符合购买转售组屋的资格。
目前组屋转售市场中有两成是永久居民买家。智信研究与咨询总监王伽胜受访时说，永久居民买家中相信一部分已经成为永久居民超过三年，不会受到影响。
他说：“这轮调整中，对转售市场冲击较大的是每月偿还贷款比率下调，限制了买家的购买能力，而从转售市场中抽去一部分永久居民的需求，对市场降温只能起辅助作用。”
王伽胜认为，部分受影响的永久居民会转而购买郊区的转售私宅，因为这类私宅价格比相同地点新推出的私宅低，而且可以马上入住。
他也说，马来西亚籍的永久居民甚至可能考虑到柔佛置业，“随着那里有更多新项目推出，只要不介意往来两地，便可以购买柔佛的房地产。”
新达产业顾问研究与咨询部主管陈瑞谨相信，限制永久居民购买组屋的新措施会让转售市场更稳定，但是不至于让价格下降，这也会防止一些外国人为了买组屋而申请永久居民。
他相信，只有少数受影响的永久居民会转买私宅。陈瑞谨说：“多数想买转售组屋的永久居民手头还是较紧，只有那些原本打算买成熟市镇转售组屋的人可能会买私宅，不过以购买转售组屋的预算，只能负担得起市郊的私宅。”
欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣也不认为，三年购屋禁令会促使很多永久居民转向私宅。
他说，月入最高的20％永久居民无论有没有三年购屋禁令，都会购买私宅，另外50％至60％永久居民应该只能买得起组屋，所以只有大约10％至15％属于可买大型组屋或较小公寓的“边缘情况”。“这些永久居民如果还没有满三年，又不想再等下去，可能就会转向转售私宅市场。”
黄姓系统经理（33岁）和丈夫都在一年前成为新加坡永久居民，原本想在今年初买转售组屋，不料当时政府推出降温措施，要求永久居民缴交5％额外买方印花税，如今他们又得多等两年才能符合购买转售组屋的条件。
她受访时说：“我能理解政府要照顾新加坡人的考量，不过近几年一系列对永久居民福利的削减，让人有些沮丧，甚至会想是否要继续留在这里。”
她说，她暂时不会为了买房申请公民，也没打算购买私宅，而是会继续租房子。她说：“现在私宅价格毕竟很高，同样价格的私宅和组屋面积相差太大，而且有了这些调整，私宅市场走势需要时间观望。”
分析师：
亲情不怕“挤” 三代同堂组屋吸引人
建屋发展局将推出三代同堂组屋，分析师预计，这类组屋的功能和价格会是最吸引买家的因素。
首批三代同堂组屋将在下个月面市，共有80个位于义顺的单位让有兴趣的买家申购。房地产经纪公司Chris International董事许家荣预计，这80个单位会获得不错反应。
他说，一般上希望多代同堂居住的大家庭，需要至少四个房间，现在的预购组屋最大的是只有三个房间的五房式组屋，因此这类家庭得到转售市场购买公寓式组屋，或是改良后有四个房间的五房式组屋，不过这类组屋的转售价格较高。
许家荣说：“一间地点不是很好的公寓式组屋，售价50万元至80万元；要是直接向建屋局购买三代同堂组屋，很容易便省下15万元至20万元。”
他指出，三代同堂组屋面积115平方公尺，只比五房式新组屋大五平方公尺，价格不会相差太远。在上个月组屋销售活动中，义顺Angsana Breeze五房式单位指示价是33万4000元至39万2000元。
许家荣也说，每月偿还贷款比率下调后，买家的购买能力受到影响，如果年轻夫妇同父母一起购买，他们也能在计算贷款时候算上父母的收入，可以获得更高数额的贷款。他相信，一些买家会因为这个原因，与父母一起买三代同堂组屋。
新达产业顾问研究与咨询部主管陈瑞谨则对三代同堂组屋持保留态度。他认为，115平方公尺的面积太小，分隔成四个卧室和三间浴室，加上厨房和客厅，每个房间的空间都会非常小。
“既然政府已经决定推出这类组屋，而且设下转售和出租限制，防止买家牟利，为何不干脆建得大一点，至少125平方公尺。多代家庭住一个屋檐下，要生活和睦是一个挑战，空间太小，可能影响家人相处。”
智信研究与咨询总监王伽胜认为，三代同堂组屋的功能比面积更重要，买家看重的是有额外一间卧室，所以空间紧凑不会影响需求。
他认为，相比双钥匙单位，政府选择建造三代同堂组屋更为实际。他说，双钥匙更像是一个营销噱头，一些没有多代同堂居住需求的人，也会想要购买，需求会拉动价格上涨，导致最终被想要牟利的人滥用。
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