新加坡政府的阴谋之房地产浅谈

龍泉 · 发表于 25-10-2013 16:48:24|来自：新加坡

注意到论坛最近很多人在说新加坡房地产在未来的5~10年会下跌崩盘，我不这么认为，简单说说我的想法：

HDB跟CONDO的关系，非常类似于A组跟B组COE的情形，共同发展，齐头并进。我们只谈基本情况，不谈个案。

1．新加坡是移民国家，这个不同于中国大陆，也不同于香港。移民政策在某种程度上左右着房地产的方向.重要的是。白皮书已经说明了政府的意图1-增加人口；

2．新加坡最近几年，BTO的数量，价格稳步上升，PR购买二手HDB的新政策,加上目前PR政策紧缩，也印证政府的意图2-增加住房；

3．新加坡最近几年的房地产政策调控，2009年以来先后八轮房地产调控措施，新加坡房地产价格出现下跌或涨幅减缓迹象。这也表明政府的意图3-在保证1&2的前提下，避免房市过热产生泡沫；

4．如果以上3点平稳，新加坡房价今后几年将得到非常有效控制。调控的目标在于实现房价稳定，而不至于突然下滑冲击市场，以便让泡沫慢慢消解。

接下来，我们谈谈PR的新政策：

新加坡推崇精英教育。这个是大前提。过去10年，新加坡因为人口问题，加大移民力度，降低移民门槛，从而导致房地产急速发展；

1．最近5年，新加坡在人口达到预期后，开始控制移民，并且逐渐地，连续地拉大PR跟公民的福利待遇，最近更为限制3年后才能购买二手HDB的狠招。

2．首先，绝大多数被要求在新加坡至少待满2年，并且有持续稳定的收入，才能够申请PR。然后申请成功之后，再3年才能购买二手HDB ，而且大多数二手HDB是从公民的BTO释放出来。简单计算一下，一个家庭平均一年的净存款5万，3+2年就是25万，那么平均BTO跟二手HDB的差价大概是多少呢？也就是说，在你买房子之前，你在新加坡赚的钱，到头来，基本上又还给新加坡政府了。这是第一狠；

3．第二狠，BTO面临的贬值风险，在前期由公民跟政府承担。但当5年后，BTO转入二手市场后，大多数的风险转让给新近的PR们；这3步，我称之为“新加坡政府5年步骤”。

4．第三狠，PR升级到公民。如果你成功升级，恭喜你，你将变成受益的一方，重复着“新加坡政府的5年步骤”，继续为新加坡经济添砖加瓦；如果你升级失败，那么不好意思，你将继续为新加坡政府承担风险，同时也继续为新加坡经济添砖加瓦。

简单来说，这5年步骤，最大程度化的将房地产风险转到外国人身上（不好意思，我始终认为PR属于外国人行列），最大程化的掠夺外国人的财富。

不要说，太多BTO了，消化不了

那是因为你没有看到20年，甚至50年那么远

不要说，现在已经有0圆COV的价格出现

那是因为新加坡政府的调控-控制价格增长过快

不要说，现在申请PR好难

那是因为，你必须要经历“5年计划”

最后，祝福那些，准备经历，正在经历，还有已经经历过“5年计划”的朋友，希望你们能够从中找到属于自己的财富！

Moderator · 发表于 25-10-2013 17:05:06|来自：新加坡

俺只想看一行，.....不要说，公寓不会降价。

可恶，没这行呀:Q

Jerry2020 · 发表于 25-10-2013 17:13:43|来自：新加坡

公寓跌价是没有任何悬念了，就在明年上半年^ _ ^

newcontact · 发表于 25-10-2013 17:18:08|来自：新加坡

本帖最后由 newcontact 于 25-10-2013 17:21 编辑

太扯了，新加坡好不好怎样主要看外部环境和内部稳定，16年大选什么情况还不好说那？
美国，欧洲，中国这些大国都没法控制自己预期未来，更何况是新加坡。
如果一切都按照政府的控制来发展，世界就太美好了。

龍泉 · 发表于 25-10-2013 17:22:44|来自：新加坡

Moderator 发表于 25-10-2013 17:05
俺只想看一行，.....不要说，公寓不会降价。

可恶，没这行呀

我可以说,公寓肯定会降价。只是不知道什么时候

龍泉 · 发表于 25-10-2013 17:23:34|来自：新加坡

Moderator 发表于 25-10-2013 17:05
俺只想看一行，.....不要说，公寓不会降价。

可恶，没这行呀

我可以说,公寓肯定会降价。只是不知道什么时候

飞翔的鱼鱼 · 发表于 25-10-2013 17:24:12|来自：新加坡

在论坛逛了几天，好像没看见有人说新加坡房价会下跌到崩盘。
只听说的是下跌。

说说我觉得近五年公寓价格（有可能）会下跌的原因：当然，跌，或者涨，只是个结果，其中变量，太多了。

1。经济危机9年一次，这次是2017？也不一定哪年。
2。目前公寓出租价，平均价格（没调研，纯属猜测）鞋盒2200？二房3000？三房3500？正常发达国家，租金占个人月收入的30%就比较极限了（当然50%，也是有了）。貌似坡县公寓是给外国人住的。而外国人包括工作的新加坡人2012年平均工资3，200数据来源MOM。（5，000多的GDP不能反映外国人的收入）一千块钱一间房间，基本就是界点，租房市场也能反映。
3。公寓价格没跌，但是成交量下跌了。卖多少钱，开发商说的算，能不能卖出去，购房者说的算。
4。公寓价格与HDB差距太明显，现在接近三倍了。
5。估摸着利率要涨。涨到多少呢？买公寓的帮忙算算，是不是大概涨到2%（加管理费+保险+月供+property tax+income tax）就和每月租金收入持平了呢？那3% 呢？我觉得，两者将要持平的时候，就是公寓开始跌价的时候。
6。新加坡建那么多房子，也是为了以后增加人口做准备，但是到底要不要到690，什么时候690，只有政府说的算。
7。我怎么觉得，换了新加坡国籍，根本就享受不到房地产的收益呢?

抛砖引玉。。。