从新加坡第一所退休公寓资料看投资的价值--5楼比较分析

铜牌推广者 · 发表于 6-1-2014 01:32:21|来自：香港

本帖最后由铜牌推广者于 7-1-2014 01:25 编辑

申明

我不是打广告。
本人不卖此公寓，感兴趣的朋友自己去找 SHOWFLAT 中介。我也不介绍中介。

如果您是本帖引用资料的拥有者，感觉此资料侵犯你的版权，请通知我，我会第一时间删除。

本文纯讨论，资料共享。大家七嘴八舌，想炫富的，想哭穷的都可以。空军，多头大家一起上。
唯一要求，中介同行不要在帖子里跟‘我公司在卖，联系我’这样的广告。老鼠版主看到，要封帖子的。

=========我是分割线=========

2个月前，有同事说起，有60年项目，在武及芝码。一房式三十多万，问我是否有兴趣参与或自己投资。
给了我一堆资料。
当时，第一时间，确实吸引到我，但是，由于孩子在考试，实在没有心思去研究这个。

现在开盘了，翻出来大家共享一下。

公寓的名字，叫 THE HILLFORD

铜牌推广者 · 发表于 6-1-2014 01:32:45|来自：香港

本帖最后由铜牌推广者于 6-1-2014 01:42 编辑

公寓的位置，坐落于美世界附近。今后地铁站完工，步行10分钟以内。
地点，应该说还行吧。

公寓资料如下
2幢5层，1幢6层，3幢7层，矮楼。
281住宅个单位，18个店铺。

重点是：60年的地契，从2013年2月起。

铜牌推广者 · 发表于 6-1-2014 01:32:52|来自：香港

本帖最后由铜牌推广者于 6-1-2014 01:45 编辑

附近的学校设施：

预计面积，价格

铜牌推广者 · 发表于 6-1-2014 01:32:58|来自：香港

本帖最后由铜牌推广者于 6-1-2014 01:47 编辑

户型图

2房双匙

2房

1 房

基本资料就这些。

铜牌推广者 · 发表于 6-1-2014 01:48:24|来自：香港

本帖最后由铜牌推广者于 7-1-2014 01:25 编辑

我们从价格，年限，出租回报，来分析分析吧。

尺价，
资料上是980PSF起，不过，我相信，大多数的单位，应该是上到1000PSF了。

附近有3个可以比较的公寓，分别是

SIGNATURE PARK，永久，1998年建成，尺价1100左右
GOODLUCK GARDEN，永久，1984年建成，尺价1000左右
HIGH OAK CONDO，99年，2000年建成，尺价1000以下。

跟边上的2手公寓比较，尺价上没有吸引力，但是，以上的3个公寓，2房的面积都是90平米以上，没有1房单位。
HF的2房才50平米，胜在总价低，人们买的起。
而且还有1房式40平米，给我这样的吊丝买。

如果跟武及芝码的新鞋盒比售价（都是永久地契的），那是便宜了40%以上的。
CREEK，NOTTINGHILL, SUITES@BK TIMAH, SUITES DE LAUREL 都是1700PSF的。

如果跟当地仅有的一些HDB比较，差别也有限。
3I 的屋子，1974年建，还剩60年，现在的成交价是42-45万左右吧。

租金分析：
参考价格：
SIGNATURE PARK，永久，租金~2800; 面积~94sqm
GOODLUCK GARDEN，永久，租金~3000; 面积~110sqm
HIGH OAK CONDO，99年，2000年建成，租金~2800-3200, 面积~90sqm。

由于此HF新项目的面积偏小，预测租金如下
两房的大概不到2800。
由此，一房 2200
双匙单位分别 1500+2000 可能是比较合理的价位。

假设1房，2房，2房DK的价格分别是450K，550K，730K，可以得到YIELD 分别为
1房，5.8%
2房，6.1%
2房DK，5.7%
应该说YIELD还可以。
不过，谈不上保值和升值。

小结一下
总价低，地段不差，出租回报还可以。
我的看法是，资金不雄厚，但是又有投资意愿，不想买国外的产业，却不想把钱放在银行贬值的朋友，这个项目是为您们量身定制的。
新加坡这样的群体应该蛮大的，所以，会很好卖。

但是，买了以后，你要有心理准备，捂60年，同时，看着你的隔壁永久的项目在升值，而你的却原地踏步，甚至每年转售价降低，你要有一颗平常心。

话说回来了，60年后的事情，谁都预测不到。
以朋友们对财富的敏感度，思想力，执行力，持之以恒，60年后，你的名下的产业，早已远远不止这一个了。你的孩子，应该笑不动了。
你可能不是富二代，但你的孩子们一定是有个不折不扣地富爸爸（富妈妈）。