从新加坡第一所退休公寓资料看投资的价值--5楼比较分析

铜牌推广者

我们从价格，年限，出租回报，来分析分析吧。

尺价，
资料上是980PSF起，不过，我相信，大多数的单位，应该是上到1000PSF了。

附近有3个可以比较的公寓，分别是

SIGNATURE PARK，永久，1998年建成，尺价1100左右
GOODLUCK GARDEN，永久，1984年建成，尺价1000左右
HIGH OAK CONDO，99年，2000年建成，尺价1000以下。


跟边上的2手公寓比较，尺价上没有吸引力，但是，以上的3个公寓，2房的面积都是90平米以上，没有1房单位。
HF的2房才50平米，胜在总价低，人们买的起。
而且还有1房式40平米，给我这样的吊丝买。



如果跟武及芝码的新鞋盒比售价（都是永久地契的），那是便宜了40%以上的。
CREEK，NOTTINGHILL, SUITES@BK TIMAH, SUITES DE LAUREL 都是1700PSF的。


如果跟当地仅有的一些HDB比较，差别也有限。
3I 的屋子，1974年建，还剩60年，现在的成交价是42-45万左右吧。

租金分析：
参考价格：
SIGNATURE PARK，永久，租金~2800; 面积~94sqm
GOODLUCK GARDEN，永久，租金~3000; 面积~110sqm
HIGH OAK CONDO，99年，2000年建成，租金~2800-3200, 面积~90sqm。


由于此HF新项目的面积偏小，预测租金如下
两房的大概不到2800。
由此，一房 2200
双匙单位分别 1500+2000 可能是比较合理的价位。


假设1房，2房，2房DK的价格分别是450K，550K，730K，可以得到YIELD 分别为
1房，5.8%
2房，6.1%
2房DK，5.7%
应该说YIELD还可以。
不过，谈不上保值和升值。


小结一下
总价低，地段不差，出租回报还可以。
我的看法是，资金不雄厚，但是又有投资意愿，不想买国外的产业，却不想把钱放在银行贬值的朋友，这个项目是为您们量身定制的。
新加坡这样的群体应该蛮大的，所以，会很好卖。


但是，买了以后，你要有心理准备，捂60年，同时，看着你的隔壁永久的项目在升值，而你的却原地踏步，甚至每年转售价降低，你要有一颗平常心。


话说回来了，60年后的事情，谁都预测不到。
以朋友们对财富的敏感度，思想力，执行力，持之以恒，60年后，你的名下的产业，早已远远不止这一个了。你的孩子，应该笑不动了。
你可能不是富二代，但你的孩子们一定是有个不折不扣地富爸爸（富妈妈）。

老鼠爱小米

铜牌推广者 发表于 7-1-2014 01:29
我们从价格，年限，出租回报，来分析分析吧。

尺价，

谢谢详细又专业的分析，获益匪浅。

咪咪熊仔

铜牌推广者 发表于 7-1-2014 01:29
我们从价格，年限，出租回报，来分析分析吧。

尺价，

租金分析：
参考价格：
SIGNATURE PARK，永久，租金~2800; 面积~94sqm
GOODLUCK GARDEN，永久，租金~3000; 面积~110sqm
HIGH OAK CONDO，99年，2000年建成，租金~2800-3200, 面积~90sqm。

由于此HF新项目的面积偏小，预测租金如下
两房的大概不到2800。
由此，一房 2200
双匙单位分别 1500+2000 可能是比较合理的价位。
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为啥人家98平米租2800，这个2房47平米也能是2800？就算你这个能新一点，人家花一样的钱住一半的面积？
我觉得这个房租估价太过乐观了

而且房租市场弹性非常大，空置率每上升1%，房租可以下跌3%。这种位置如果房租下行是冲击最大的。

另外没有考虑管理费和地产税。

我们假设地产税0.5%yield

如果DK租1800+1200，一年11.5个月（空置半月吧）。

（3000-360）*11.5/730k-0.5%=3.6%

这个就是只有每2年空置1个月，能租到3000块的情况下，才能拿到3.6%的yield，我个人觉得买这个房子投资的人估计会很惨。



要知道这里用的还是yield可能最高的dk，如果是普通房型，yield可能更低

飞翔的鱼鱼

咪咪熊仔 发表于 7-1-2014 09:25
租金分析：
参考价格：
SIGNATURE PARK，永久，租金~2800; 面积~94sqm

我还是认为，这种房子，只是新加坡的一贯政策，房屋的多样性的一个体现。
不可能成为以后的标准，但是确实适合一个不小的群体。

如果你是这个群体，买了这个房子，还是有不错收益的。如果不是，很可能没啥收益。

对于绝大多数需要买这种房子的新加坡人，只需要考虑房产税，不需要考虑房租收益的所得税。需要交这个税的人不会买这种房子，而打算买这种房子的人，基本不需要交房租收益税（基本所有人都可以在个人所得税中抵扣了）

一房的出租收益，还是不错的~~这种房子，基本没有房屋升值的空间（就目前来看），买了要么纯自己住，要么短期收点房租，要么五年后速度脱手。

短期收点房租，然后迅速脱手，风险略高，收益相对较低。这种房子，基本就是以自住为目的。让以自住为目的的人低价买入公寓，对整个市场，还是利好的。（感觉这种公寓，和HDB中的BTO一个道理，控制房价增长）

Lucky姐

可能未来地铁通了后, 周边那些可以告别2字头租金, 铜牌的这个租金预计就出来了

咪咪熊仔

Lucky姐 发表于 7-1-2014 10:07
可能未来地铁通了后, 周边那些可以告别2字头租金, 铜牌的这个租金预计就出来了 ...

我是觉得这种想象很美好。不能说不可能，我只是想，如果那里的47平米要2800，那么在市区47平米是不是应该要4000+了？市区的90平米该多少呢？如果真能做到这样的租金预期，新加坡的房价飞涨可期，如果那样又为啥要买一个注定不能升值只能收租的房子呢？

房价和租金这种东西都要把整个新加坡放到一起来看

neoshock

咪咪熊仔 发表于 7-1-2014 09:25
租金分析：
参考价格：
SIGNATURE PARK，永久，租金~2800; 面积~94sqm

一般都以 Gross Yield 来计算的。。。

Jerry2020

等新加坡人适应了这种60年的房子，以后照样可以增值，虽然跟99年的差别还是有两条街，但跟天朝70年的房子没啥差别^_^

飞翔的鱼鱼

飞翔的鱼鱼 发表于 7-1-2014 09:42
我还是认为，这种房子，只是新加坡的一贯政策，房屋的多样性的一个体现。
不可能成为以后的标准，但是确 ...

没听说过，不代表没有~~聋子从来就没听见过声音。。。。。（说你是聋子，真冤枉你了）

你算的那个回报率是已经扣除了个人房屋出租的所得税！算回报率，本来就是应该算税前回报率。

为什么？因为每个人都面对不一样的税，当然税后回报率不一样了。。

都跟你说的很明白了，买这种公寓的人，基本不需要交房屋收益的所得税，你还算毛的税？


你自己清楚怎么算投资回报率？ 一边说投资回报率与群体无关，投资回报率是一样的
一边又算税后投资回报率。
请问所有人都需要交 这个出租房屋收益的所得税马？？有的人要交这个税，有的人不用交这个税（抵扣了），税后投资回报率能一样吗？？？

这不扯的嘛！

飞翔的鱼鱼

Jerry2020 发表于 7-1-2014 10:52
等新加坡人适应了这种60年的房子，以后照样可以增值，虽然跟99年的差别还是有两条街，但跟天朝70年的房子没 ...

60年和99年还是有质的区别。。。就像20年和60年有着更明显的质的区别是一样的

区别就是，人的寿命，完全可以跨越60年，但是目前不能跨越99年。

天朝的70年房子，也和新加坡这个60年房子 有着质的区别，天朝包拆迁，但谁敢保证新加坡公寓60年后，以旧换新？？（能保证，那就能增值，而且明显比99年的要还要抢手）