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qqqqqqqqaa

巴克莱说的几点看跌原因
1）会升息
2）供应量。后面五年会有9.5万套公寓上市，外加每年2.5-2.7万套组屋。后面5年公寓加组屋的合计供应量是平均每年4万套，15年到达高峰4.7万套，而之前的平均供应量是一年1.2万套。
3）供应量的增加会使得空置率在2016年到达9.9%， 现在是5.6%
4）外加一些巴克莱已经看到了缩短最长贷款年限到25年，还贷额不能超过月工资30%等等这些降温措施。和已经发生的交易清淡，成交萎缩

飞翔的鱼鱼

qqqqqqqqaa 发表于 7-7-2014 15:56
巴克莱说的几点看跌原因
1）会升息
2）供应量。后面五年会有9.5万套公寓上市，外加每年2.5-2.7万套组屋。后 ...

其实也没人能非常准确预测楼市涨跌，但是看看人家的预测论据，也是很好的。

随着时间的推移，逐步修改。
那就接着巴克莱选的论据，看看吧
1。 巴克莱只谈到会升息，并没有谈到生息到什么程度。美国联邦利率升息是毋庸置疑的，本来这个美国利率就是间接影响新加坡房价，升息也不见得就一定导致新加坡房价下跌，升息一点点，对新加坡房价有什么影响？利率暴涨，那对新加坡房价就有很明显的影响了。关键是升息到什么程度。
到2015年底能升息到2.75%吗？讨论一下能不能生息到2.75%，能得说说为什么感觉能，不能得说说为什么感觉不能，不知道的看看人家知道的人感觉的能不能。不比在那闭着眼睛喊涨喊跌有意义？
2。供应量增加是事实。完全同意。有了具体数据，巴克莱就说得很清楚了，供应量翻倍不止。
3。空置率本身就不准，和房价涨跌没有多少绝对的关系。也不觉得空置率有何重要意义。空置率的统计数据，没有固定准确的来源渠道，也很难界定什么样的房产算空置，估计成分很大。空置率最多也只和以出租为目的的公寓有部分非线性的关系。很明显，新加坡房产，也并不是以出租为目的居多。所以这个空置率，基本说明不了什么问题。
4。贷款额度限制另外加上ABSD，这两个原本是抑制房价的绝招。通过这两个，直接影响交易量，交易量下跌，必然影响成交价格，这两者是线性的。这两者继续实行，房价还会接着降。很可惜这两个都是政策性的，说取消就取消。没有人知道什么时候取消。

所以这里做个小结：针对公寓，刚需该买就买，这几年公寓供应量翻番不止，新加坡寸土寸金，看到合适的地段，差不多合适，就可以买入，2016年以后，每年绝对不会有这么多新盘上市了。
以投资为目的的，分为两种：
1。一租金为投资目的的，选择大众地区大众楼层大众户型的新盘两卧公寓，尺价小于1200可以考虑买入。未来利率影响不是很明显，租金波动也不会有很大问题。而且新盘都有capital increment，赔钱可能性不大。
2。以房屋升值为目的的投资，就要考虑清楚了。没把握，就暂时不要买，稍微等以下，看看利率，看看新加坡政府政策趋向。

飞翔的鱼鱼

三个月了，绝大多数人的公寓出租，还是赚钱的。
当然，这些业主，都是政策前买的房。

飞翔的鱼鱼

URA Q2数据出了。。
2014上半年，房价从最高点总共下跌2.3%
租金总共下跌1.3%

接着阶段小结：

利率暴涨流，消失了。（不记得是谁了）
租金暴跌流，还剩二十楼一人。（水哥） ，Q2 租金总共下跌了0.6%，上半年总共下跌了1.3%，个例说明不了问题。水哥千万别消失。
公寓价格暴跌感觉流，基本消失了。（以水军司令为代表）司令欠下巨额饭费，早就消失了。
租屋出租回报率完暴公寓流，不吱声了。（记得有个叫HDB HDB的）

飞翔的鱼鱼

就这半年来看，租金还是很稳定的。

以租金来衡量总价小于100万的公寓投资价值，还是可以的。嘲笑租金神逻辑的，至今没说出点正常逻辑。坐等LUCKY姐前来指正错误。也不用打赌，别消失即可。

专业PRO牛

飞翔的鱼鱼 发表于 25-7-2014 13:29
就这半年来看，租金还是很稳定的。

以租金来衡量总价小于100万的公寓投资价值，还是可以的。嘲笑租金神逻 ...

总感觉点名不太好。。。

飞翔的鱼鱼

专业PRO牛 发表于 25-7-2014 13:36
总感觉点名不太好。。。

也不算点名，只是希望了解以下为什么租金是个神逻辑，分享一下自己的逻辑，也是好事。自己没逻辑，还偏偏嘲笑别人逻辑的，自然也是可以的，但是要曝光出来。
别整地跟大神一样。

这种在论坛罐水装大神的太多了。都不想一一曝光。很多就是在论坛找找自信罢了。

专业PRO牛

飞翔的鱼鱼 发表于 25-7-2014 13:40
也不算点名，只是希望了解以下为什么租金是个神逻辑，分享一下自己的逻辑，也是好事。但是自己没逻辑，还 ...

求曝光！满足一下我们八卦的欲望！！！！！！

飞翔的鱼鱼

专业PRO牛 发表于 25-7-2014 13:42
求曝光！满足一下我们八卦的欲望！！！！！！

就我这个贴，去看看那17位选择公寓至今没租出去的兄弟们。当然我没说这17位都这样。但至少里面有好几位明明没公寓，偏偏要选 至今没租出去。

什么状态，我就不多说了。

Lucky姐

飞翔的鱼鱼 发表于 25-7-2014 13:29
就这半年来看，租金还是很稳定的。

以租金来衡量总价小于100万的公寓投资价值，还是可以的。嘲笑租金神逻 ...

忽然发现被点名.. 既然点名可以点大点嘛? 偷偷摸摸的我怎么知道你在哪里点名我.
要参观神逻辑的同学, 请自行翻阅该贴: https://bbs.sgcn.org/thread-7593224-1-1.html

至于租金, 这半年租金还是很稳定的, 略微小小跌而已, 研究了几个我关注的楼盘不到5%, 但是中介反映需要花更多时间租出去.