谈谈HDB转售市场走势,以及公寓走势

keith2000 · 发表于 29-5-2014 13:05:57|来自：新加坡

最近几个月看了很多房,又仔细研究了HDB和公寓的数据,谈谈个人看法.

先说说HDB,宏观数据方面,今年HDB三房以上的新房供应量预计18600套,比去年少18%,大概是少4000套,这部分会转为HDB转售市场的潜在买家,今年由于HDB建好房必须要卖掉现有房的有6000套,去年是2800套,也就是说6000套是卖家的基本盘,比去年增加的数量正好和潜在买家数量吻合.最近4年PR批准数目在每年25000到27000人左右,对HDB的买家供应量在每年1万套左右,在2011年HDB转售市场的高峰期,至少有30%的买家是PR,在去年8月推出的PR至少3年买HDB的政策,突然使一万套的买家退出市场,造成去年8月至今的市场急冻状态,但是因为去年HDB卖家基本盘不显著,在2800套左右,而且房价下跌有个过程,所以去年9月以后到今年年初,价格在稳步下跌,从COV降低到0COV再到负的COV,但是今年3月至今的情况明显恶化,一是卖家基本盘比去年增加一倍,二是下跌的趋势造成卖家恐慌性加速入市,比如不急着卖的,现在看到房子下跌,赶紧挂出去卖,套用股市术语,这是恐慌性杀跌阶段,为了能够卖出,一个比一个出价低,除了个别好地段,大部分HDB的价格都比高峰时期跌了10%,有些硬件不好的,跌了15%连看的人都没有,这些硬件不好的包括低楼,临马路,交通不方便的.个人看房的感觉,也有抗跌的,就是地段好的,还有就是总价低的也抗跌,比如30万,跌10%也就27万,不大可能期待再跌5万了,但是有些地区5,60万的,即使跌个10万,如果加上硬件不好,看的人都没有.现在取消买之前估价的做法,对有些地区的价格有非常显著的作用,套用现在流行语,有个再平衡作用,因为以前估价并非完全市场主导,可能政府重点发展的地区,由于供应量大,并非得到市场认可,但估价就是降不下来,现在不同了,完全由市场主导,现在杀跌阶段对某些地区影响很大,经常出现比以前估价低10万的报价.
以上就是现在的情况,现在说些展望.卖家基本盘,今年6000套,明年也是6000套,2016年预计有6万套新建组屋建成,这两年10%必须要卖的比例计算,由于最近BTO的新公民比例有显著提高,所以应该会超过10%的比例,估计不会超过1万套.正好切合去年PR至少3年的政策造成1万套买家退出市场的数量.HDB这算盘打的真好.想想看,按照去年的正常数量,2800套必须要卖HDB,如果不采取任何措施,2016年突然有多出差不多7000套卖家,对市场冲击是很大的,所以到了2016年正好有1万PR买家进场接盘,这算盘打的很好.好了,不说2016年,就说现在到明年,这几个月恐慌性下跌会逐步消耗卖家数量,而PR买家会逐步进场,PR三年买房,分好多种情况,PR3年再买房情况很少,大部分是PR一年內买房,少部分PR2年內买房,所以满足买房条件的PR现在开始会逐渐增多,而这几个月恐慌性下跌会逐渐消耗卖家数量,事实上,HDB数据也显示了4月交易量止跌了开始上升.

我预计接下来交易量会温和放大,但价格会惨不忍睹,6月的数据会很难看,因为HDB的数据有差不多1个月的延迟,也就是6月的数据其实是5月签OTP的.我预计8月的数据会显示价格起稳,接下来会温和上涨一直到明年,接下来又会平稳.没有任何政策能够精确调控,现在正处于换档时期,换档造成卖家突然增多,而买家一时半会还没接上,接下来PR买家会逐步增多.到了明年的情况是PR买家会多过卖家基本盘,而卖家一时半会接不上.5房交易和总价高的交易在PR买家进场后会好转,因为最近几年PR申请标准提高很多,而且又经过几年的等待时期,薪水又提高了.

最后说点公寓,现在政策压制投资需求,而投资需求不进场,公寓根本涨不起来,只会跌,TDSR会是长期政策,部长也讲过这点,而且新加坡的贷款额度相比较发达国家还是宽松的.ABSD应该只是暂时的,这不符合自由市场的做法.公寓就靠现在这点买家,只会跌,目前的政策会逐渐消耗符合资格购买的买家数量,又没有新买家进场.现在的问题是政府会放宽政策吗,这个短期內估计不可能,否则开发商也不会降价了.下次大选最迟2016年第二季度,离现在整整两年,不过大选话题在一年前就会炒热了,所以其实只有一年时间是所谓的安静时期.

以上都是个人看法,不构成投资建议,后果自负.