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发表于 25-11-2016 09:34:22|来自：新加坡
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重庆为何能低房价与高增长兼得？
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2016-10-24 08:14 | 分享到： 作者：李宇嘉来源：证券时报
重庆“低房价、高增长”的武林秘笈，就是无约束的土地供应，支撑饥渴的基建、工业投资，压制房价上涨预期。
全国房价“涨声”一片，不得不再祭限购限贷时，有一个城市却实现了“低房价、高增长”梦幻结局，这就是重庆。重庆别名山城，房价却稳如平原，不到7000元的均价甚至低于兰州和南宁。2011-2015年，重庆房价仅上涨12%，去年6月至今仅上涨0.4%；重庆经济与其夏天高达40度气温一样火热，2013-2016年（上半年）四度问鼎中国经济增长TOP1。
重庆“低房价、高增长”的武林秘笈，就是无约束的土地供应，支撑饥渴的基建、工业投资，压制房价上涨预期。贵为直辖市，但与京津沪不在一个档次。1997年直辖时，重庆城市之脏乱差，2005年电影《疯狂的石头》中可窥其一斑。近期在重庆调研时听闻，笔者一个高中同学1996年考入重庆某大学，因城市面貌太差退学。对得起直辖市的地位，就要恶补城市建设和公共服务欠账。
2001年黄奇帆由沪入渝时，重庆市区面积仅200平方公里，仅为北京海淀区的一半、上海浦东新区的1/6。直辖提升用地权和财政权，也赶上了楼市发展最好的20年，重庆也开启了将“土地财政”演绎到极致的阀门。重庆全市面积（8.24万平方公里）为京津沪三个直辖市总面积的2.4倍。2003-2014年，重庆共出让70064万平方米（约700平方公里）用地，相当于北上广同期出让的总和。
海量土地出让，看似肥了楼市，但基建、补贴下的工业是最大受益者。房地产、基建和工业三大块“投资”占重庆GDP的94%，这是重庆“高增长”的源泉。2013-2015年，重庆固定资产投资近乎深圳的5倍、广州的3倍，或“北京+上海”。说重庆是投资依赖型，这是客观的。但要看到，百废待兴的起点上，对于基建利民和工业强市，政府和百姓的需求是饥渴的。
黄市长有几个理念，楼市投资不超固定资产投资的25%，地价不超房价1/3。掌握在八大投融资平台手上的巨额土地、5万平方公里农村腹地提供的“地票”，确保了建设资金，也确保地价房价无上涨预期。
汽车和电子是重庆支柱产业。重庆连续2年成为全国最大汽车生产基地，除龙头长安汽车，还有10家品牌汽车商、1000 家零部件厂商；重庆还有全球最大电脑产业集群（五大品牌商、六大代工商和860多家零部件厂商），生产了全球40%的笔记本。汽车和电子贡献了48%的工业产值。调研发现，电子产业集群是招商的成绩，但重庆低房价和低地价（从而低人力成本）是招商的筹码。
房价低不可忽视公租房的作用。到2015年，重庆累计开工建设公租房4475万平方米，主城区超过3000万平方米，覆盖率在2020年将达到23.5%。据笔者调研，公租房供给无门槛限制，务工人员也可申请，配套良好。一套70平方米的两房，月租金仅500元左右，5年后承租者购买还可抵按揭。海量的公租房供应及“先租后买”的安排，缓冲了短期需求，缓解了房价上涨预期。
大大小小的山丘，抬高了跨区流动成本，“多中心、组团化”成为城市发展主模式。如大学城属于沙坪坝区，但与沙区主城隔着中梁山，交通不便，成为一个独立的区域，房价虽然低（ 元）但无法吸引其他区域购房者。目前，涵盖新区在内，重庆划分出近100个组团，各组团相对独立，居住、工作和生活等功能一应俱全，这与国内城市同心圆式发展完全不同，也是重庆房价低的原因。
目前，重庆常住居民多数有房，很多家庭有2-3套，有的外来务工人员也有房屋，大学生“毕业即买房”是常态。重庆仅3100万人，外围渝东北、渝东南贫困落后，不像安徽、河南、湖北等七八千万人口的大省，省会楼市有强大的地级市需求支撑。同时，尽管工业发展快，但吸附的多是低端产业工人，重庆是十大城市中居民年收入唯一未破3万的城市，楼市前景隐忧。重庆模式是土地财政的典范，为城市发展打下了扎实基础，但已到了要升级的时候。黄奇帆表示，未来要缩减20%供地，清理一批房企，楼市和经济未来走向何方，我们拭目以待。
（作者供职于深圳市房地产研究中心）
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