询问2月Boon keng bto到底值得吗？

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文庆路五房式私人组屋118万5000元转售


文庆路私人组屋一间五房式单位今年初以118万5000元天价转售，这相信能与去年9月以相同转售价易手的惹兰峇合宜亚三房式“有地组屋”并列为我国迄今转售价最高的组屋。


这宗文庆路私人组屋创下的高转售价也比两年前同为私人组屋的碧山怡然阁五房式单位创下的118万元高，相信是至今最高的私人组屋转售价。


根据建屋发展局网站资料，文庆路第9座一间位于37楼至39楼的City View@Boon Keng五房式私人组屋今年1月以118万5000元转手。这个单位还剩91年屋契，面积为117平方公尺。以每平方公尺换算，该单位是以约1万零128元尺价转售。这个尺价比面积120平方公尺，也以天价转售的上述怡然阁（Natura Loft）组屋尺价高出一些。


相较之下，以完全相同价格转手的黄埔一带惹兰峇合宜亚（Jalan Bahagia）第41座的三房式双层“有地组屋”面积237平方公尺，剩余屋契为52年。若是以尺价来计算，只是上述文庆路组屋的约一半。


过去几年来，建在邻近市中心黄金地段的私人组屋项目及丹戎巴葛达士岭摩天组屋项目屡屡创下百万元组屋转售的交易。


政府当初是为了让组屋设计更加多元化，为购屋者提供更多选择，所以从2005年起推出私人组屋计划，引进私人发展商协助建造公共住屋，至今已推出13个地段供发展这类组屋。


这当中就包括上述几个不时出现百万元成交价、地点适中的私人组屋项目。




建屋局数据显示，单是今年头两个月，City View@Boon Keng、The Peak@Toa Payoh私人组屋和达士岭的五房式组屋就累积了至少九宗百万元或以上转售价格的交易。


此外，去年头10个月，全国共有59个组屋单位以至少一百万元的成交价转手，创下百万元组屋转售量历史新高。


对于地点优越的私人组屋屡屡创下转售高价，房地产经纪公司Chris International董事许家荣受访时说：“这个私人组屋项目就在市区边缘，而且高楼单位数目有限，买家因此愿意多付一些钱买下心仪的单位。”


他表示，虽然成交价百万元的转售组屋好像越来越多，但它们并非遍布各区。

“这些百万元组屋通常都是位于市区边缘如中峇魯、达士岭以及文庆路等地方的私人组屋项目。在市区以外和半郊区的组屋依然是国人负担得起的。”


房地产经纪罗慧兰说，City View私人组屋项目类似大众市场的私人共管公寓项目，地点理想，就在市区边缘，又相当靠近文庆地铁站和明地迷亚地铁站。


“售出的单位处于30楼以上，窗外景观无遮挡，可以一览无遗，天气晴朗时甚至可以看到附近印度尼西亚的岛屿。该单位的另一个吸引买家的卖点是屋契还有91年。”

rbdg

天价组屋新加坡政府应该不想看到，因为炒高房价会增加新建BTO和重建征地成本，更会增加年轻人的不满。

真的要打击天价组屋，办法有不少：

1) 出售公寓后5年内不得购买100万以上的组屋，4年内不得购买80万以上组屋，3年内不得购买60万以上的组屋，高价组屋立马被釜底抽薪一大片。很多人公寓被整体重建发了一笔，买任何天价组屋都是轻轻松松。但是这类人群并不应该成为组屋的收益者。

2）继续调高BTO申请收入顶线，现在是N年动一动，12000好几年没动了吧，这个熬着越多，越有利于二手天价组屋套现。因为12000收入本身，其实根本买不起啥好的公寓的。所以这批人自然只能是天价组屋的被动接盘者，他们的路被堵死了，工资涨幅远低于过去的公寓涨幅，但是BTO顶线涨幅却很慢。抽不了BTO，买不起好公寓，你说怎么办。
现在不是二十年前了，那时收入主要靠劳动，现在资本收益要远远高于劳动收益。组屋的各种顶线应该更加倾向于用资产来划分，而不是用收入。

3) 继续调高高价组屋的首付比例，这个必须和第一条一起实行，否则会便宜公寓整体出租的暴富者

所以，成熟区的BTO，能抽到靠前的号码，绝对就是赚到，区别就是赚20万还是赚30万而已。抽到前面的号码，挑最贵的买，5年后卖给收入12000自己抽不了BTO的人群或者卖给刚卖了公寓手里有一大笔钱的。当然，新加坡政府也不傻，你看成熟区的，现在都不放5房，很多只有4房，这就是限制了套利空间。最近又下调了非有地住宅的发展费，就是要给公寓整体重建征地降温的，这个不降温，天价组屋肯本刹不住车。天价组屋刹不住车，很多打压房价的措施的效果都会大打折扣。
房价长期看政策看收入，但是短期是看预期的。一年N个公寓整体重建，天价组屋的持有者不漫天要价大概傻，知道你们这帮大佬手里有钱，一个个刚从开发商那里弄了几百万CASH在手里。天价组屋在你们眼里就是半价而已。所以新加坡政府搞不好还会针对这个继续降温，这个社会影响其实真不咋地，实事求是说。

如果新加坡政府效率继续非常高，继续限制套利空间，税收，政策，移民速度等立体式打压，高价组屋购买者又是全杠杆购买，7，8年上市后命运就难说了，到时候真有可能没得赚，当然，号码靠前这个概率目前看依然是很低了。

walterso

rbdg 发表于 10-3-2019 18:41
热门地区的优先号，一个号值20万是最最保守估计了，你看，铜牌都说了，67万屋子，二手起码100万，什么意 ...

你可以去看看那些卖到80万以上二手组屋，他们买房子是多少钱？ 装修花多少钱？

还有赚了一笔得房子，有几个是普通小四房，三房？ 一个号20万，怎么有点自我催眠得感觉呢

rbdg

walterso 发表于 11-3-2019 10:08
你可以去看看那些卖到80万以上二手组屋，他们买房子是多少钱？ 装修花多少钱？

还有赚了一笔得房子，有 ...

我不是说了，现在新加坡政府也知道有人在玩套利，所以越热门区域5房越少出。

达市岭那么多4，5房的中心盘现在不会出，但是真的有，越是好的，溢价越高。这个还用自我催眠？没收益你当抽签的人傻啊，你自己去看看申购率，有道是无利不起早。再说，铜牌都给背书了，这根本就是事实，而不是假想。

如果BTO定价和市场价的溢价相同，申购率应该是类似的，但是事实根本不是这么回事。中心盘都是打破头，为啥，BTO定价还是太低呗，还能有啥。

我说了30万的房子BTO卖27万，住个5年值28万
100万的房子BTO卖70万撑死了，住个5年值95万甚至更多

这就是为啥越贵越要买。这个楼花叫不能炒，能炒，成熟区靠前号的楼花能涨到你怀疑人生。

再换个角度说，这个还真不能怪吃瓜群众，偏远地区，要啥没啥，地铁造区区几公里要10多年，组屋造得比市区公寓还密，能卖得出价才怪了。地铁造得越慢，热门区越能维持高价。

这年头，资产赚钱比劳动力赚钱快多了，这根本不是新加坡的问题，大国才是温病的源头。你看看华人QUOTA满的地方，这房子如果不能卖给华人，瞬间可以减掉10多万。你说为啥？

如果大国楼市彻底熄火，我说的就真的不会实现了。谁希望自己待的地方的人都天天想着靠楼市涨价发财啊，这种发财是没灵魂的，对后来人和下一代都是极不负责的。

walterso

lsg101 发表于 11-3-2019 14:58
北2环和西9环？

没看明白，什么意思？