经济环境对二手hdb价格的影响

qingni0000

最近比较闲，就灌灌水。看了很久二手hdb，有一点体会，就记录下来。

二手hdb的价格总体上是政府控制的，但是二手hdb也在市场上交易，所以也受供需关系的影响。二手hdb的供给包括bto的买家，ec/公寓提升者，hdb原屋主去世或移民了。买家主要就是pr，单身新公民，和少量的公民家庭。

经济变差，一般最先被波及的是住3房的人，然后是住4房的，接着是5房的，最后是公寓和私人房产的。从地区讲，最先受影响的是住郊区的，然后慢慢是住市区附近的。经济恢复，则是个相反的过程，就是公司先增加工资低的人手，住3房的人受益，慢慢增加工程师，住4房的人收益，最后是管理层，住5房的人收益。从地区讲，也是先郊区，后中心地区。所以经济变差的时候，先是3房跌，然后是4房，其次是5房。经济恢复的时候，3房先涨，然后是4房，最后是5房。hdb价格和公寓价格，也是类似关系。这样就比较容易解释为啥最近几年公寓涨而hdb跌。

以大巴窑braddell MRT地铁站边上的房子为例，3房跌了大概30%，4房大概15%，5房大概10%。06年前后房价的曲线变化，很符合这个规律。有兴趣的话可以去比较一个地区，比如蔡厝港和大巴窑靠近地铁和区域边缘租屋的xvalue，看看这种变化关系。

我不太赞同的一个说法，就是投资房产的时候地点最重要。地点好的房子一般来说是最后跌的，也是最后开始涨的。最明显的例子就是大巴窑地铁站附近的3房和5房，看13年到现在，3房跌的多，5房少。但是如果看从92年到13年，那3房的涨幅远超过5房。

才发现xvalue改版了，需要注册才可以用。我就不补贴图了。https://www.srx.com.sg/xvalue-pricing

老鼠爱小米

楼主的意思是想说，3房涨得快，跌得也快，5房涨得慢跌得也慢？

zy301

工作二年了。新移民，想购中巴鲁，红山附近组屋。有好的建议吗？谢谢

qingni0000

老鼠爱小米 发表于 6-9-2019 15:32
楼主的意思是想说，3房涨得快，跌得也快，5房涨得慢跌得也慢？

我的意思是，跌的时候，3房先跌，然后是4房和5房。涨的时候，3房先涨，然后是4房和5房。3，4，5房在涨和跌的时候有时间差的。

qingni0000

zy301 发表于 6-9-2019 15:34
工作二年了。新移民，想购中巴鲁，红山附近组屋。有好的建议吗？谢谢

我建议你和铜兄联系，问问他，你diy买房也可以问他。另外就是你至少要说说需求，比如买房的目的，是省房租，还是打算一家人一起住，另外家里几个人等。预算多少，希望啥样的房子，比如是否近地铁。其实很多琐碎的需求，你自己清楚，但是别人不知道啊。

勇敢的小虎

新加坡的普通人收入在过去的十年增加了一半，刨除生活必需品的通货膨胀以外可以存下来的钱是更多了。存的钱多了以后，在过去的十年里面，你会做什么呢？我想绝大多数人会提升自己的房屋品质。所以小房子换大房子，大房子换公寓，老的公寓换成新公寓，新的公寓换成更好的公寓，是一个有迹可循的规律。
那么，问题来了：接下来的十年会继续吗？

goldenstar

事实未必是真相。

楼主用事实直推回导因得出结论有欠妥当。


大概看懂你想说明的是这波公寓涨组屋跌的现象，

但是由此推出公寓比组屋甚至三房组屋抗跌和滞后跌，是违反20年新加坡房价波动规律。

事实上大部分人都认识到组屋对整个房屋市场的锚定作用。


若你常上此版，应该对金某几年前的absd双刃剑效应预测，和目前情况的解释不陌生。

那是造成公寓组屋分化的根源力量。

晚点再写一篇阐述去年如何看出今年房产回暖，和上半年转售旺下半年新盘旺的分析文章。

rbdg

金版正解，ABSD是造成组屋公寓价格走势差距扩大的主要原因之一

不过这个恰恰正是新加坡政府希望看到的，如果不出ABSD这种分化政策，就是一起大涨，然后一起大幅波动，最后涨得年轻人买不起房，涨成香江，一旦经济下滑，中底收入阶层立马全部倒戈~

而且，没有ABSD这个税收来源，老龄化开销增加必然只能通过其他税收或者发债来弥补，这个对中低收入阶层或者下一代新加坡人的负面影响显然更大。

组屋大家买得起，公寓多交税居住质量略高，这样中低收入层安居乐业，中高收入层多交税享受略高的居住质量，政府税收也有了来源保障，最后稳定的中低收入层是稳定社会的基本盘，反过来回馈整个社会的治安生活环境，完全没毛病

楼主的分析应该要加入新加坡政府的政策引导，在楼市方面，新加坡政府真的是在做政策定向精准调控。

至于HDB，既然定位于主要是居住属性，尽量剥离金融投资属性，新加坡政府是不会让它出现大幅波动的。这个并不难做到，因为现在的HDB房价基数并不高。

公寓随着经济走势波动幅度会更大一些，因为投资属性要显然高于HDB，这个政府应该也会更大幅度的让本地市场（对外来热钱防火墙依然会相对高一些）来决定它的走势。

qingni0000

lsg101 发表于 9-9-2019 12:53
微信群那边回复也行， 那么达狮岭120万还是买的那么贵怎么解释

达狮岭虽然名字叫租屋，不过地理位置好，所以贵，当然对应的屋主基本都是可以买组屋人群中收入最高的，也是最后受到经济不景气影响的（对买组屋的人来说）。

最近看到碧山地铁站附近的价格开始松动了。所以估计达狮岭的房价估计还要等一等。

其实你可以去看97到13年的房价指数，srx网站有，还是蛮符合我说的规律的。