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你的房子是资产还是负债? 如何明智的规划房产让你资产稳定增值? (公众号正式开通!)

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发表于 10-10-2019 16:40:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
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楼盘: 房產升級策略探討
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本帖最后由 Emilyproperty 于 4-11-2019 23:09 编辑

我们都知道 , 在高物价的新加坡能够安稳的退休必须提前做好长远的财务规划. 而房产往往是保障退休最重要的资产之一.
然而, 组屋转售价长年走下坡,而导致多数人辛苦工作累积的资产持续缩水. 即便房产已经全额付清,在退休之时您是否还有机会灵活运用资金,选择想要的高品质退休生活?或是陷入存款不足的风险?


图一: 组屋房产走势 (资料来源: URA, www.squarefoot.com.sg)

HDB Market Trend- 2013-2019.jpeg

图二:  或许有朋友觉得, 若未来退休存款不够, 可以从大单位换入较小单位的组屋来套现呀. 不可否认这是可行的. 但请看以下的分析. 即便是从五房改住至三房单位, 以目前的房价来说,能灵活运用的资金能有多少呢?

Picture2.jpg

也许我们应该思考,是否持续现有的安逸生活, 并在迈入中高龄之际甚至退休后苦恼财产不及开销?? 或者从现在开始谨慎的规划资产,为日后生活和不确定的未来提前打好基础?


其实做好完善的资产规划没有想像中的困难或複杂,最大的阻碍往往是缺乏对自身财务与负担能力的了解,也由于对新加坡房地产的不熟悉,不知如何选择最适合自己的置产方案.


根据过去的官方数据显示,长期来说公寓是相对具有保值和增值潜力的资产
图三, 私宅房产走势 (资料来源: URA, www.squarefoot.com.sg)

chart.jpeg

若妥善规划,在您需要资金时可以选择
1.   卖掉公寓后全额购买任何地段的组屋, 并用剩馀利润保障您高品质的退休生活
2.   若有两套公寓
(1) 保留其中一套公寓自住,出售另一套换取退休资金
(2) 保留两套公寓, 其中一间出租以获得稳定收入支付退休生活

Picture3.jpg


若您有以上的想法, 但不知道如何规划或不确定可行性. 艾莉乐意用自身投资房产多年的经验以及专业知识,根据您的需求与财务条件,免费提供客製化的资产增值方案与风险评估.


透过艾莉的资产策略分析和手把手的专业协助, 您可以了解:

imagesKR6H5ZPG.jpg


1.  如何从组屋升级至公寓而不需动用存款
2.  如何更有效使用CPF累积资产
3.  如何善用数据找到低于市场成交价并有增值潜力的公寓
4.  如何判断何时为最佳购买时机,合理的入场价位,以及退场时机.这三点对房地产未来是否能获利有关键性的影响
5.  对于新加坡公民与PR( 或公民与外国人)的夫妻组合提供专业方案,让 PR或外国人与公民伴侣各自持有一套公寓而无须支付5-20%的高额额外印花税
6.  如何有效规划房产配置并达到保留至少10万做为储备金以备不时之需


或许置产保守的您,对于居住或投资公寓有以下迷思和顾虑:


1.房贷会不会让我的财务压力更大?
身为房产顾问,我并不希望您因为房地产而增加财务负担并导致生活品质的下降.这也是为什麽我会谨慎根据您的状况提供合适的方案,以确保您的财务能力足以合理负担一套甚至两套房产.
untitled.png

2. 若我的存款不足,可以考虑从组屋升级到公寓吗?
我们当然都希望在不动用存款的情况下可以拥有增值潜力高的公寓.透过艾莉专业的评估和资产升级规划,您是有可能不须使用或是用极少的存款,达到拥有一套甚至两套公寓.


3. 如果我投资的公寓租不出去或者未来没有增值空间怎麽办?
若您有此顾虑,那您更应该了解如何选择适合自住或投资的公寓.所谓租金报酬率或增值潜力不单只是考虑地段,价钱,还包括其他因素.透过数据分析,艾莉会帮助你了解购买房地产最需注意的要点,并避免常见的错误投资.


imagesEJ0BUPD7.jpg


以下是艾莉自身经验和对客户提供的专业分析.


自身经验分享:
艾莉(PR)和先生(公民) 卖掉48万的五房式组屋, 并用夫妻双方名义购入一套低于银行估价18万的公寓自住. 数月后, 艾莉使用partpurchase 和refinance方式单独持有公寓,而先生以其名义另购一套公寓作为投资. 在此过程中夫妻总共持有两套公寓,但无须负担高额的额外印花税. 而低于银行估价的自住公寓也让艾莉夫妻获得11万的增贷,用于第二套房产的首付.
现状: 两套房产皆有稳定的增值, 且其中一套出租产生被动收入, 让艾莉可以更灵活的运用现金流.



客户案例分析:
陈先生(38岁)与太太(34岁) 皆为新加坡公民, 过去10年居住于大巴窑五房式组屋. 由于财务观念保守,并没有想过资产规划. 在了解客户需求和财务评估后, 艾莉提供可行的资产升級方案. 而陈氏夫妻在负担能力许可下可购买150万的公寓. 没有动用到任何存款的情况下仍有剩馀近23万的储备金, 让他们在未来4-10年内可以选择用于支付房贷, 以减轻还款压力,并保有高品质生活


艾莉的资产升级策略根据个别需求和财务情况有所调整.  並较适用于以下条件. 如果您符合下述条件并认真考虑为退休提前规划资产, 请与艾莉联繫.

艾莉会与您安排一对一讨论并根据您的需求和状况,提供您专属的置产方案

1.  您目前持有的组屋已经居住满5,或不持有房产,或目前仅持有公寓 (皆不限国籍)
2.  若为夫妻, 合併薪资7千或以上

艾莉是投资型房仲与资产规划顾问. 任职于新加坡最大的房地产公司- 博纳士地产集团 . 具有专业团队协助您置产, 贷款, 与法律谘询.

艾莉专注为您的需求量身订做资产增值策略, 用最真诚的服务期许成为您最专业并值得信任与长期合作的房产顾问.

若你愿意给自己一个了解新加坡房地产和提前规划资产的机会, 请联繫艾莉.

免费预约谘询方式
电话: +65
微信: emilylin0221
微信公众号: 建构中- 预计十月底上线




 楼主| 发表于 14-10-2019 18:56:57 | 显示全部楼层

RE: 你的房子是资产还是负债? 如何明智的规划房产让你资产稳定增值?

牛牛留学
本帖最后由 Emilyproperty 于 14-10-2019 23:40 编辑


房产分析与分享 -Part 2- 房地产的入场价与增值探讨

常常有人问我, 为什麽有些公寓投资后可以赚很多, 很些很少甚至赔钱. 到底要怎麽慎选具有增值潜力的公寓呢?
其实没有人能够准确地预测哪个房产稳赚或者是赚多少. 投资房地产除了地点重要,您更需要深入了解


1.入场价是否合理
2.周边发展性

以新楼盘来说,入场价是否合理需要考量以下几点:


1. 地产商保本价格BreakEven Price
2. 了解保本价后, 再比对开盘时的价格.以目前的市场来说, 开发商定10-15%的利润是比较可以接受的, 当然也有比较抢手地段的公寓开发商用高达20甚至25%的保本价来试水温,若市场反应不佳,才再将其定价往下调.

为什麽我会很重视入场价格?以过去的数据我们可以了解,若在不对的时间买到价钱不对的公寓,换来的可能是金钱和时间的损失.相反的,如果入场价位合理,即使您的房子尚未TOP,可能早就已经有获利的潜力.

以下两个案例探讨希望能帮助你了解入场价的重要性

案例探讨


Sky Habitat-
当年开发商凯德集团以869psf 标到碧山的黄金地段.在2012年初次开盘时开发商以平均$1747 psf的高价开卖此楼盘.创下碧山区最高价公寓纪录,并远比周边其他公寓价钱高很多.
然而回归到现实面,SkyHabitat的销售并不如预期,使得开发商不得不下调售价,于是在2014时价钱骤降至平均1370平方呎.我们从以下数据可以看到,在2012和2014购买SkyHabitat有著截然不同的结果


Sky habitat1.png


Seaside Residence-


此楼盘位于东海岸,于2017年开盘时平均售价为1450psf,而其成本价约1321psf.开盘时仅以10%的利润销售.由于定价合理,此楼盘在初期就受到买家青睐,开发商也因此在后期逐步调涨价格,因应市场需求.
如果是在2017年买入的买家,公寓还没TOP就已经可预期获利.


Seaside 1.png


Seaside 2.png

以上两个案例告诉我们,投资房地产不单是考量地段,入场时间与价位是否合理往往对能否获利有著关键性的影响.
所以任何一项房产投资前,务必与房产顾问仔细研究售价合理性与周边发展潜力,再谨慎做决定.

如果你想购买公寓投资或自住但市场上太多新楼盘或二手房而不知道如何选择.不妨将您的想法与艾莉分享,透过讨论与分析相信可以帮你找到最合适和符合您需求的选择.



 楼主| 发表于 21-10-2019 20:33:26 | 显示全部楼层
“新加坡政策”公众号简介
本帖最后由 Emilyproperty 于 23-10-2019 11:07 编辑
Emilyproperty 发表于 14-10-2019 18:56
房产分析与分享 -Part 2- 房地产的入场价与增值探讨

常常有人问我, 为什麽有些公寓投资后可以 ...

房产分析与分享 -Part 3-  期房和二手房, 我到底该怎麽选?



最近很多客户最常谘询的一个问题是

’我想要买公寓, 可以现在的公寓又小又贵, 旧式公寓便宜又大, 我该怎麽选择呢? ‘’

其实我觉得不管新旧,其实看你买的目的是什麽?

1. 只是想要享受公寓的设施, 打算自住到老.
2. 打算自住,以后转卖, 不求增值只求不亏本
3. 打算自住,希望以后转卖可以增值
4. 打算投资, 希望租金报酬率高
5. 打算投资, 希望增值空间大, 租金倒是其次
这边暂时就不探讨自住到老的选项, 因为如果不在乎保值增值性, 全岛无数个房产可以选择,只要符合预算和自己喜欢就好  

然而, 由于物价逐年增高, 加上教育与医疗费用也不断上升. 现在人买房往往还是会想著, 如果有天我真的有财务压力想要卖房, 或是想安稳退休, 我现在的房子能卖到好价钱吗?

这是很现实, 但也是很多人在买房子时最不常考虑的问题.

其实除了价钱和大小,新房和旧房在未来转卖时,获利幅度确实有差异. 这部分我们可以从以下几点来探讨
  
  
期房
二手房
  
增值空间
  
开发商调控价钱 ** . 开盘价低的楼盘在后期可能调高价钱,  所以先买先赚 (如Kingsford Waterbay,  Martin Mordern, Seaside Residence 等)
  
  
**此优势不适用于开盘价过高的楼盘, 所以如同上帖所述, 了解入场价对投资或自住很重要
  
  
  
  
另外,第一任屋主买房是直接跟开发商购买,所以价钱较低.当TOP后新房成交活跃,自然会带动房价. 当然有少数人亏本卖房,当中涉及因素很多(买贵,急售等)但整体来说第一任屋主的利润最大
  
交易价由小区屋主调控. 如果房价已经经过几轮转手,增值空间会越来越小.
  
风险评估:

  
(1)
  
如果遇到经济不景气, 早期购买的屋主已经获利, 可随时以低于市场价抛售,仍然有赚钱.

  
这也是为什麽二手房在经济不景气或政府房屋政策调整时,房价比较容易大幅波动甚至长期不增值
  
  
(2)
  
如果邻居多年前买80万,而你现在买130万.他卖120万就可以获利,你呢?
  
小区未来交易价真的可以走到你
  
获利的价位吗?
  
如果是99年公寓,屋龄20年后还有增值空间吗?
  
贷款额度
  
如上述,价钱由开发商定, 所以没有估价问题.只要财务能力许可,买家可以贷到款
贷款额度是成交价或是银行估价 (取其低者)
  
买方要看银行估价评估可贷款额度,所以出价时往往不会高于银行估价.
  
  
如果您住的小区近年成交价低迷,银行估价也不会高,所以您的家装修的再美轮美奂对估价也不会有太大的影响
  
额外支出
  
已有基本装修
装修费较高
  
房屋空置率
  
以艾莉帮客户找房的经验来说,大部分的租客(小家庭或外派白领)比较喜欢相对较新的房子.所以在同一区段内新房比旧房抢手,租金也比较高
维护费用较大.特别是地段不佳的公寓空房率较高.


当然,二手房从以下角度来说也有它的优点
  
  
期房
二手房
  
租金报酬率
  
因为首付比二手房高,租金报酬率较低
  
二手房价位比同区段的新房低,所以租金报酬率(rental yield)相对较高.
  
居住空间
  
由于土地资源有限,现在的新房比10年前小很多
居住空间大,房子也可以直接入住不用等
  
入手价
  
新楼盘比二手房贵.首付相对高于二手房
入手价低于同区新房



有趣的案例小分析:
如果回到2015年,你会购买下面哪一个公寓?
如果同一区内价钱差不多,我相信很多人会选择地段好的公寓.
(1)
左:盛港MRT旁二手公寓- Compass Heights
右:离盛港MRT四站轻轨线的新楼盘- High ParkResidence
Compassvale.png

CompassHeights (四年价差:18 psf)-若加上通货膨胀,价钱不变真的是保值吗
Com22.jpg

HighPark Residence ( 四年价差:200psf)

high park .jpg

(2)
左:高文MRT旁二手公寓- Kovan Melody
右:附近无地铁,离高文MRT坐13分钟公交

Kovan.jpg

ovanMelody (四年价差:72psf) 

Kovan Melody.jpg

KingsfordWaterbay ( 四年价差:255psf)

Kingsford Waterbay.jpg

我們知道地段是選擇房地產重要的因素之一,但是在新加坡,想要房產增值還有其他很多不可忽略的考量! 了解以上分析或许你会有新的想法 
總之,买房子的时候要先想想为什麽而买?为学区?为收租赚被动收入?希望增值,以后可以资产升级或提前退休?或单纯只是自住以后不打算卖?仔细考虑自己买房的目的和对未来的规划,再根据预算去选择最合适的房源.
虽说房地产是相对稳定的投资,但也有人盲目跟风而在房产的世界裡吃到不少苦头.理性规划而不抱持投机的心态,才能让房产成为你的资产而不是负债!

以上是艾莉对房地产的数据分析和个人见解.希望对你在选择房产上有所帮助.
若你有任何房地产相关的问题或意见交流.或想进一步了解适合投资或自住的公寓,学区房以及价位分析,欢迎随时询问艾莉.
微信:emilylin0221
Whatsapp/ 电话:
个人网站:www.mynestbest.com


 楼主| 发表于 26-10-2019 23:42:22 | 显示全部楼层
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本帖最后由 Emilyproperty 于 27-10-2019 00:10 编辑
Emilyproperty 发表于 21-10-2019 20:33
房产分析与分享 -Part 3-  期房和二手房, 我到底该怎麽选?

在期房遽增的现在. 二手房真的没有增值潜力吗?


关于房地产, 最近大家是不是普遍听到类似的说法就是 

(1) ‘’ 二手房的涨幅有限, 过去从2013年后几乎没有太大的涨幅’’.  如果买期房的话, 你是第一任屋主, TOP后转售有很大的增值空间’’.
(2) ‘’ 二手房价容易受市场影响, 如果你的房子买在高点, 将来金融危机时, 早任的屋主们可以低价抛售仍赚到钱, 但你买在高点可能就此套牢好几年, 等到涨回你买的价钱时, 房子年龄也多了好几年’’
(3) ‘’ 因为开发商会不定期调整价钱,  越早买增值空间越大’’

以上的说法有一定的道理, 但也不是绝对.   

如果仔細研究过去3-4年TOP 的新房, 可以发现不是每一个新房都有增值, 有些年增值率5% 但也有些不到1%,  甚至亏本卖.  姑且不论亏本卖的原因,就以增值而言,地段,入场价,与地区发展性确实在房子升值的潜力上有非常大的影响力.

我同意二手房涨幅有限,但有些二手房在2016-2018间确实比新房涨得快(比方说附近有新楼盘或其他建设的地段).所以增值空间其实取决于你是否买对地方还有买的价钱,而不单是新房或二手房的原因.

在目前推出的几十个新楼盘,看得眼花撩乱.但真的是越便宜越有增值空间吗?

其实如果不考虑以上三个要素,而直接往便宜的买,很有可能未来面临不增值且难卖的情况.白白浪费多年宝贵的时间 .

诚心建议有意考虑投资或自住的朋友们,买房不靠直觉,参考周边房地产过去走势和地区发展性才是王道

注:由于涨跌话题敏感,加上艾莉是中介不方便公开评论楼盘缺点.这边就不说那些是投资地雷区或黄金区了!如果你有考虑投资或自住但又不知如果选择具有增值潜力的地段(新房或二手房),或你已经有喜欢的公寓但不确定是否有短期或长期投资的价值,可以私下询问交流喔



本年度第三季私宅走势-
私宅- 与第二季相比,本季度私宅平均上扬1.3%,预计整年度上升比率为3%. 去年控房措施对今年房价有一定的缓和作用, 但整体来说,房价仍然呈现稳定的上扬走势
Image-1.jpg




 楼主| 发表于 31-10-2019 23:26:32 | 显示全部楼层
新加坡半永久培训课程
本帖最后由 Emilyproperty 于 31-10-2019 23:30 编辑
Emilyproperty 发表于 26-10-2019 23:42
在期房遽增的现在. 二手房真的没有增值潜力吗?

房产分析与分享-Part 4-如果我的房产这几年已经获利, 我该继续持有, 还是卖出?

上面分享了对于入场价, 新房二手房走势的看法

接下来讨论另一个值得思考的话题.  
有很多人想知道 ‘’如果我的公寓这几年已经获利, 我该继续持有, 还是卖出? ‘’

我相信每个人的投资预期都不尽相同, 有些人看中房产升值率,有些人重视租售比, 更有部分的人买非常旧的公寓希望未来能获开发商的青睐,得到集体出售的机会. 

以房屋升值率来说, 公寓在交屋后的前五年通常是交易量最高峰的时期. 这是因为初期没有交易指标,很多投资人在交屋后都希望往高价卖,导致整体售价明显增长.这趋势在交屋3-5年后逐渐趋缓,并开始进入停滞期.

我们可以从2013-2019区间年来看以下楼盘的价格趋势


Caspian Vs Bartley Residence (Caspian TOP 2014; Bartley Ridge TOP 2016)

这两个公寓皆在地铁附近,地段相对便利.在过去几年也各有明显的增值
Caspian and Bartley ridge.png


值得注意的是,Caspian的高峰出现在2014,也就是TOP后的两年.  在此之后Caspian价格就进入停滞期.
从下表可以看到, Caspian 936 sqft 的三房在2012与2018年的6年间售价仅差41,600!

Caspian 2012.png

Caspian 2018.png

而同样的六年,期房Bartley Ridge 的980 sqft 则是上涨了192,600元!

bartley ridge 2018.png


另一个例子
NV Residence Vs Coco Palm (NV Residence TOP 2013, Coco Palm TOP 2018)
这两个公寓比邻而居且皆在巴西立地铁步行距离内.

NV vs coco Palm.png


以904 sqft 的房型来说,NV Residence在2013年时淨赚205,360.然而,同样户型的房子在2019年卖出时仅赚101,200.虽然表面上两间皆有获利,
但2019年卖出的屋主足足比2013年屋主少了10万!!

NV 2019.png


当然有人会说,2013后因为控房措施新加坡房地产并不景气,价格下跌也是预料中的事.

可有趣的是,这个房价下跌理论并没有出现在期房上.
Coco Palm 在2014年开盘,2019年904 sqft的屋主仍然大赚211,500!

Commonwealth Tower, Panorama, High Park Residence, Riversail 等楼盘在TOP後皆有相似的获利.

coco palm 2019.png


从以上分析可以了解,楼盘涨幅会随著时间趋于平缓,且容易受到经济环境的影响.而最大获利期往往是刚交屋的前几年
虽然现在当下我们不能准确预估新加坡房地产未来5-10年的趋势.但过去的宝贵数据,相信可以作为未来投资的重要参考依据.

如果你目前持有房产(组屋或公寓), 想进一步了解您的房子是否有保值空间和周边发展性.
或者您考虑买房,但不知道怎麽分析和选择具有增值潜力的房地产.欢迎随时与我讨论交流 :D

联繫方式
微信:emilylin0221
电话:
网站: www.mynestbest.com

下篇预告:地铁建设对房价的影响
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关于艾莉
艾莉热爱房地产,并有多年新加坡房产投资经验. 任职于新加坡最大的房地产公司- 博纳地产集团 . 具有专业团队协助您置产, 买卖, 租赁, 贷款, 与法律谘询.
艾莉擅长以数据分析, 规划房产投资方案与风险评估. 专注为您的需求量身订做资产增值策略, 用最真诚的服务期许成为您最专业并值得信任与长期合作的房产顾问.





Caspian and Bartley ridge.png
 楼主| 发表于 4-11-2019 22:56:09 | 显示全部楼层
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本帖最后由 Emilyproperty 于 4-11-2019 22:58 编辑
Emilyproperty 发表于 31-10-2019 23:26
房产分析与分享-Part 4-如果我的房产这几年已经获利, 我该继续持有, 还是卖出?

上面分享了对于入场价, 新 ...

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 楼主| 发表于 4-11-2019 23:13:55 | 显示全部楼层
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本帖最后由 Emilyproperty 于 4-11-2019 23:20 编辑

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建设公众号的目的是希望为新加坡与海外的中国同胞们提供一个新加坡房地产的资讯园地. 藉由此平台可以了解房产时事,各类楼盘简介,新加坡房产投资攻略,购房流程和须知,资产升级指南与风险评估! 我会不定期分享投资经验与案例讨论. 希望对房地产有兴趣和想交流房产投资的朋友继续关注我的公众号!  
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