早报文章：百万组屋之下的尖锐矛盾

铜牌推广者

林心惠：百万组屋之下的尖锐矛盾
订户
来自 / 联合早报
文 / 林心惠发布 / 2020年12月27日 3:30 AM




若要论这10余年政府在公共组屋价格上的管控，大致上可以分成这几个阶段。2011年前，预购组屋价格与转售市场挂钩，当时组屋供应短缺导致转售价格大涨，预购组屋价格跟着水涨船高，造成民怨沸腾。2011年后的几年里，预购组屋与转售市场脱钩，政府更积极控制预购组屋价格，并透过兴建更多组屋、缩短等候时间、提高收入上限与津贴等一系列操作，成功缓解国人对住房的积压需求。


从国家发展部长李智陞最近的谈话来看，政府接下来将介入黄金地段组屋的转售套利空间。他接受《联合早报》访问时指出，相较于其他新组屋，政府未来在出售黄金地段新组屋时，可能考虑提供较多津贴，确保组屋维持在国人可负担的范围内，而这类组屋价格未来也有很大的升值空间，若不加设转售限制，屋主脱售单位时等于是从津贴和转售两头获利。


这些屋主凭抽签时比别人更幸运，坐收更多的收益，不仅牵涉到公平问题，哄抬房价也将导致黄金地段组屋变成中低收入人群买不起的奢侈品。达士岭等热门组屋项目频频出现创纪录的交易价格，今年的“百万组屋”交易量更是创下历史新高，使不公问题受到广泛关注。


此现象与组屋兼容公共资源与投资属性有很大的关系。组屋本身承载许多社会功能，因此在推出预购组屋供国人申请时，政府透过一系列资格条件与津贴措施，保障中低收入者也买得起房，并以种族比例政策确保社区多元性。然而，人们买下组屋并满足最低居住年限后，可将这个公共资源投入市场自由买卖，收益悉数收入囊中，再加上转售市场无收入上限限制，手头宽裕的买家有能力以更高价格购得心仪的组屋单位，逐渐导致黄金地段组屋价格上涨。政府对转售组屋走向的把控，仅剩种族比例等几方面，从多个方面来看，转售组屋市场已与私宅市场没什么不同。


国务资政尚达曼2015年在瑞士圣加仑的一场研讨会上曾指出，新加坡的住屋政策是最具干预性的社会政策，但同时也是最重要政策手段，种族比例政策确保不同族群的人民入住同一个社区，孩子们到同一所学校上学，这种环境潜移默化的影响，比经济学家预料的还要重要。当前的一大矛盾就在于，为促进人民融合而设的住屋政策，在种族方面采取干预性措施，但是在组屋转售方面却任由市场支配，部分地段最终出现具价格歧视的“贵族组屋”，反而造成进一步的阶级分化。


这也牵扯出公共住屋政策的另一矛盾。组屋转售机制虽不利于社会融合的目标，却服务于政策的另一使命——资产增值。组屋逐渐增值，并为国人退休养老提供经济保障，是政策长期以来释出的信号，也早已成为国人对房地产的基本诉求。要实现资产增值，说白了就是得依赖组屋在转售市场的流动买卖，屋主从中变现套利，即使不卖，组屋估值也是比照周围同类型单位的转售价格所决定。如果未来组屋价格在转售市场打了折扣，买方的经济负担是降低了，但屋主就发愁了。


随着日渐老化的成熟组屋区重新发展、南部濒水区正有待开发，如何避免黄金地段组屋屋主从公共住房套取不公平利润已成为棘手问题。对于百万组屋这样的“出头鸟”，不少国人近来都积极地提出应对措施，综合媒体与网上讨论，这些建议包括缩短黄金地段屋契、延长最低居住年限、额外印花税、与政府进行收益分成，以及规定这类型组屋只能由政府回收等。然而，如果住屋政策长期以来存在的内在矛盾得不到解决，抑制黄金地点组屋转售的成效不仅有限，其他地段可能还会炒出新的贵族组屋。

铜牌评论
所谓‘住屋政策长期以来存在的内在矛盾', 政府似乎也没有一个很好的解决方法。百万组屋真的是出头鸟，那些20多万买来的新BTO组屋，MOP后赚到钱，从比例来看，并不会少。

作者的‘综合媒体与网上讨论’不知道有没有包括参考了我们华人网呢？

千股涨停

中低收入者为什么要买黄金地段的hdb？

那低收入的买不起大的hdb，是不是也不公平呢？

新de用户

黄金地段，就是因为“黄金”这种贵金属本身的各种属性，各种政策也抹不了“黄金”本身存在的天然优势。强制性把“黄金”=“黄泥”，其实是另外一种不公平。

有一个可能性，努力把其他区域各种“水泥”“泥巴”地段，建设（提炼）出贵金属的各种属性。

现在BTO的价格，同样的4房、5房，每个区域的定价就是不同的。如同铜牌所说，各个区域“MOP后的升值，从比例来看并不少”。这其实就是一种公平了。

假行僧2015

我支持政府的想法。
黄金地段也是整个新加坡人共同共同拥有的，应该不分贫贱都可以住在那里，就像公园。
如果把公园变成私人俱乐部，慢慢的只接纳有钱人，

假行僧2015

假行僧2015 发表于 28-12-2020 14:36
我支持政府的想法。
黄金地段也是整个新加坡人共同共同拥有的，应该不分贫贱都可以住在那里，就像公园。
如 ...

手太快，没打完就发出去了

我支持缩短屋龄/增加居住时间。居住最低满20年才能卖。想炒作的，首先要考虑，能不能花到那笔钱

千股涨停

假行僧2015 发表于 28-12-2020 14:36
我支持政府的想法。
黄金地段也是整个新加坡人共同共同拥有的，应该不分贫贱都可以住在那里，就像公园。
如 ...

你这种是绝对平均主义，要不得。

那金沙酒店也是全新加坡人共同拥有的，也不分贫贱都可以住？

HDB是解决大众住房的，不是来均贫富的。

再说了，用超过百万的价钱接盘的，不觉得是在炒作。毕竟说破天也只是一个hdb而已，要炒的代价很大。

ezfly

一个政策不可能所有人都喜欢，如果硬是要弄成所有人喜欢，最后就是所有人都讨厌

黄金组屋的稀缺性，还有抽中的几率，首付成本，比起其它地方BTO高很多，风险难道不该跟收益成正比吗

rbdg

BTO价格高的屋契更短就行了，比如50万以下的99年，55万的89年，60万的79年，65万的69年，70万的59年，不在乎屋契短的就买黄金地段大屋子咯

其实这就是一种针对高价屋的涨价缩水，也就是实际降低了高价屋的补贴。涨价分两种，一种是直接调节单价，还有一种是改变容量尺寸。

在政府补贴的住房市场，现在最终的目的其实是把补贴变得公平，不能贵屋反而多补贴，这个时候如果直接采取调节价格，会造成火上浇油的实际效果，短期只会加剧二手市场的炒作之风，因为市场会理解成政府兜底的底价抬高了。改变屋契长短调节，可能会影响现存的二手市场，但是预期反作用会明显小，时间也会更短。

有人会问平衡点在哪里？平衡点就是申购率，当黄金地段申购率和边远地区申购率类似的时候，就是平衡点。

rbdg

ezfly 发表于 29-12-2020 09:55
一个政策不可能所有人都喜欢，如果硬是要弄成所有人喜欢，最后就是所有人都讨厌

黄金组屋的稀缺性，还有抽 ...

组屋是计划经济成分很高的半市场化运作，而BTO申购，运气决定因素却应该越少越好。

组屋的目标是：有权申购的人群中，应该是尽量市场化运作，好屋贵。计划性应该尽量只针对申购权本身（能不能买，只能买1套）。而同时要尽量减少高价造成的心理冲击。

rbdg

另外，组屋价格的调控，也需要其他行业的配合，尤其是教育行业。比如小学中学的优秀学校应该尽量分散到全岛，而不是只集中在无极芝麻那一条街，人口迁走了，一大票顶级中学还留在那里，新区的屋价就被设置了天花板了。

文礼，兀兰，榜鹅等新区都迁徙一到两所优秀的中学进来，和其他板块平均屋价差距会很快明显缩小，这其实也更公平。