【房屋】免费咨询租房/买房/卖房/出租/房款等各种问题

Johnnadi · 发表于 4-3-2011 23:41:15|来自：新加坡

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好的我电话

这个月底前入住的谢谢

asd7885025 · 发表于 11-4-2011 21:07:19|来自：新加坡

我想问下现在新加坡是不是开始严打了，听说下了新政策了，希望快点回复我
:) 房子现在查的特别严啊，不给住多人

michael8330 · 发表于 11-4-2011 22:57:04|来自：新加坡

asd7885025 发表于 11-4-2011 21:07
我想问下现在新加坡是不是开始严打了，听说下了新政策了，希望快点回复我
房子现在查的特别严啊，不给 ...

政策没变呀！
一路来就不可以住多人，
可能你的租客太吵了，
导致邻居投诉，所以你就被查办了。
要低调呀！！！

michael8330 · 发表于 18-4-2011 11:31:54|来自：新加坡

本帖最后由 michael8330 于 18-4-2011 11:35 编辑

房客违约房东可以把他赶走吗？(ZT)

http://www.zaobao.com.sg/fk/fk110418_009_2.shtml
文／黄锦西

有客户来见我，他说租了一个单位，现在房东叫律师写信给他，限他一个月内搬走，理由是偶尔他有亲戚从马来西亚来看他，并在他那里住两三天。他并没有通知房东。我看了他的租约，确实有注明，该单位只允许他、他太太及两名孩子和女佣居住，若偶尔有访客来过夜，必须通知房东。

另外，租约也有规定，若租户违约，房东可以终止合约，租户就必须搬走。这客户很紧张，在一个月内怎么能找到合适的房子，交通方便，又靠近孩子的学校呢？这个问题要怎么处理，我们稍后再说。我们先谈谈一般租约里的重要条款，再看看租户若违反这些条款，会面对什么后果，应如何处理。

一般租约会列出30几条规定

一般比较标准的租约，会列出多达30几条规定，租户必须遵守。较重要的是每月租金的缴交日，要先交多少保证金，要保证房子内部经常保持清洁，没有得到房东同意不能随意改变其结构，房子（住家或办公室）不当作非法或不道德用途，不在屋内存放任何可燃性物品；若冷气机由房东提供，房客要定期请人维修等等。租约中规定房东也要遵守一些条款，最重要的是只要租户定期交租，不违反规定，房东应让住客住得安宁，不去干扰他。

现在，有些租约在什么人应住在那里有比较严格的规定，是因为新加坡法律对窝藏或收容非法移民的人处罚较严。因为一旦有房客让非法移民暂住，也会给房东惹上很大麻烦。但是，如果在租房内暂住几天的不是非法移民，而是亲戚朋友，房东就不应该太苛刻。房东收回房子有两种常见方式

一般租约里会写明，若租户违反一条或多条条款，房东有权终止租约，收回房子。房东收回房子有两种常见方式，一种是和平收回，就是房东实际上进去租房内，把租户赶走，锁上房子；最近这种情况常见到。另外一个方式，是向法院申请房子收回令，用法律程序让房客搬走（唯房东的这些权利，必须在合约内清楚写明）。

如果房东向法庭申请房子收回令，法律上也有规定，在某种情况之下，法律也会酌情保护租户。根据法律，租户若违反某些严重条款，收回令可以较顺利拿到；但若租户违反的是一些比较不严重的条款，则必须另行处理。  根据法律，严重条款指的是租户拖欠租金，或没有得到房东允许转租房子给别人或分租给别人，或房客破产，或其财产被执行。

如果房客违反的是其他较不严重的条规，则房东若向法庭申请颁下收回令，法律规定房东要先以书面通知房客，详细说明他违反了什么规定。若这些违约情况是可以补救的，则应限他在一定时间内补救或改正过来，以避免被法庭下令搬走。  所以，我的上述客户可以避免被房东赶走，只要他向法庭申请救济，保证以后有亲朋戚友要来过夜时，通知一下房东；还有，这次事件给房东一些违约赔偿，就不致被房东赶走了。  不能补救的违约  这边要补充一下，法律上指出，拖欠租金、分租或转租及房客破产等，算是较严重违约，不能补救。

但有案例表明有些其他情况的违约，也属于不能补救的违约。例如租客把房子拿来作非法或不道德用途（如在屋子里经营丑业或让人聚赌）等，因为一旦有这种情形发生，这个房产的名声和形象将大大的受损，降低房子的价值，为房东造成损失。

不过，这名客户的租约中关于每次有其他人过夜，必须通知房东的规定，也是比较严格的。所以，租客在签约时或者在谈条件时，必须谈清楚，详细考虑各个条款，看是否真能接受，要不然签了名后悔也来不及了，所以应该是先小人后君子。

至于房客拖欠房租，房东有几种应对策略供选择。一是向法庭申请扣押房客的动产（如电视机及值钱的家具），把它们拍卖，扣除所欠租金，余额退还给房客，但不把房客逐走。  另一个方法是以违反合同理由，将房客告上法庭，取回欠租以及法律程序的费用

三是上面提到的房东和平取回房子，不过合约中要明确注明房东有这个权利。

第四是向法庭申请发出房子收回令，把房客赶走
（当然合约中也要清楚注明房东有这个权利）。

但房客可在六个月内向法庭申请救济，要求协助。若法庭认为房客确有困难，应该协助，允许房客在一段时间内凑齐所欠租金，还给房东，则可避免被房东撵走。  (作者为凯德律师事务所合伙人，知识产权与技术部门）  有些租约在什么人应住在那里有比较严格的规定，是因为新加坡法律对窝藏或收容非法移民的人处罚较严。因为一旦有房客让非法移民暂住，也会给房东惹上很大麻烦。但是，如果在租房内暂住几天的不是非法移民，而是亲戚朋友，房东就不应该太苛刻……

olive2005 · 发表于 18-4-2011 13:55:13|来自：新加坡

Michael 你好，问你一个问题啊。如果在市场高的时候买了一个房子, 过了几年房价跌了,如果是和银行贷款, 需要把差价补回去吗?

假如买的时候银行估价100万,过了1年估价60万,需要把40万一次过还给银行吗?有这样的事吗?

michael8330 · 发表于 18-4-2011 15:16:19|来自：新加坡

olive2005 发表于 18-4-2011 13:55
Michael 你好，问你一个问题啊。如果在市场高的时候买了一个房子, 过了几年房价跌了,如果是和银行贷款, 需 ...

对，是这样的，
不过，不用太担心，
现在的buffer 已经很多了，
1st loan =20%
2nd loan = 40%
真的下降这么多，整个市场也完了，
银行也没有时间去处理这些问题，
好好去还每个月的instalement 就ok了。

michael8330 · 发表于 2-7-2011 12:44:39|来自：新加坡

本帖最后由 michael8330 于 7-7-2011 18:16 编辑

房地产经纪专业化无可避免

（2011-07-02）

社论2011年7月2日　
　房地产代理理事会日前又出台了一些新措施，以规范房地产经纪的广告道德，同时规定房地产经纪在进行房屋买卖或租赁交易时，必须采用标准合约。新的广告指导原则包括规定所有广告、传单必须清楚列明房地产代理的姓名、注册号码和联络电话，同时列出房地产代理公司的名称和执照号码。　

　此外，任何涉及业绩表现、回报率等的广告词，必须有真凭实据。照片的运用也必须准确，更不能在广告中唆使或隐喻组屋屋主能在未住满最低期限前售屋，网上的广告则必须不时更新。所有手机简讯广告必须提供一个手机号码，让消费者可以选择不接收这类广告。新指导原则也规定，过了晚上10时，不能发手机简讯广告或打电话游说客户。　　

上述新措施相信都会受到业者和公众的欢迎，也有助于进一步提升房地产经纪的整体专业形象和可信度。　　

在《房地产代理法令》生效后，从今年1月起，所有房地产经纪都须先注册才能执业，以确保他们在入行之前已符合基本条件，足以为买卖房地产的顾客提供良好的服务。经纪公司也须确保属下经纪符合注册资格，包括拥有至少“0”水准四科及格的学历，并通过强制性考试及每年参加至少六小时的培训。已入行的房屋经纪无须拥有至少“0”水准四科及格的学历，但须通过业内考试来鉴定能力。政府也将通融他们在年底之前通过考试，并可在过渡期继续从事房地产中介服务。　　

本地共有多达万余名房地产经纪，由于政府对房地产代理和经纪的整顿工作刚开始不久，可以预料，房地产经纪要真正走上专业化道路，还需要有一段必经的发展过程。而在这个发展过程中，有关法令的执行，难免也须通过实践才能逐步完善。上述关于房地产经纪打广告的新指导原则便是法令中没有明确规定的，现在明确化了，也就有助于制止各种误导性或不符合事实的广告出现。这样的广告规范，有助于保护消费者的利益，也符合房地产经纪行业专业化的要求。　　

《房地产代理法令》对广告的定义是相当广泛的，既包括口头和书面的，也涵盖印刷、电子、报刊、电视、电台、传单、招贴等媒介。现在最为一般公众和屋主所熟悉的，当是各种各样经常被塞在信箱里的传单，以及随时可能出现的手机简讯。也许是由于竞争激烈，有些房地产经纪为了抢占消费者的眼球，因此在宣传材料上便采用了“语不惊人死不休”的语言，例如宣称自己是“房地产专家”或“某住宅区房地产销售王”，“能提供预先贷款”等，无非是想在瞬间打动接收信息者，争取到多一些生意。　

　但是，据房地产代理理事会司长（条例管制）李之机说，公众对房地产经纪的投诉，最常见的三大类便包括误导性或未经批准的广告。截至目前为止，理事会已就这一类投诉，发出23封劝告信给房地产代理和销售人员。这说明有些房地产经纪的广告确实是名实不符的。在进行规范之后，经纪行业应该像其他专业一样，力求通过提高专业服务和专业道德，而不是华而不实的宣传来招徕生意，提供专业化服务才是正道。

　　房地产经纪是一个相当庞大的群体，过去，由于没有适当的管制和规范，因此出现了比较严重的良莠不齐的现象，公众投诉也与日俱增。新加坡消费者协会在2005年共接获670项针对房屋经纪的投诉，2009年的投诉增加近六成，达到上千起。这促使政府决定立法规范，有关法令的执行工作由房地产代理理事会这个法定机构负责，理事会自去年成立以来，便积极开展监管和执法工作，我们相信，随着监管体系的日渐完善，行业门槛的逐步提高，以及优胜劣汰的必经过程，房地产经纪的专业水平也能逐步提升。