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本帖最后由 老鼠爱小米 于 16-12-2009 00:09 编辑
首先声明，以大家都是经济能力有限的买家为基本底线，
那些阔姐富婆什么的就可以不用往下看了。
纠结心态的买房条件(HDB Flat)：
1）必须在特定MRT附近
2）离MRT近，步行5-8分钟
3）不能离MRT太近，因为怕吵
4）不能西晒，或是有西晒墙
5）高楼层
6）角头
7）内部装修
8）COV
9）房龄问题
以上9条是以网友lovehaley的情况为基本框架，
再加上一些特殊情况。
没有特别针对lovehaley,如有冒犯请见谅！
房价和房型是大家最先考虑的，也是刚性需求，没什么可讨论的，
除非在你刚性需求下其他大部分条件都无法满足才必须考虑更改你的刚性需求，
大家都是聪明人，没什么好说的。
那我们从列出的9条中看，其实1）到6）是个组合条件。
根据这6条我们都可以详细的知道你的目标是哪几间房，连门牌号都能自己列出来。
以MRT为中心，
500米为半径画个小圆，
再以800米为半径画个大圆
（人的步行平均速度是6KM/H）
两圆之间的区域内有20座+-的组屋。
这20座组屋就是你的目标。
（条件1，2，3））
因西晒问题，目标的一半被排除，剩下10座（条件4）
只选7-15层，又少一半，剩下5座组屋（条件5）
每层只有两间，2x15x5=150间房（条件6）
因为房型问题，又超过一半不成，150/2=75间
这样算下来有少过80间房有机会成为你的目标。
有一组数据：
2008年新加坡二手组屋市场登记交易28419笔
2009年前三季度登记交易28279笔，
根据前三季度的趋势，2009年全年会有大概4万笔
新加坡有100万套组屋，所以交易量大概在4%
那待售组屋量以交易量的5倍计算就是20%
（我觉得严重夸大，每五间房就有一间要卖）
所以，80x20%=16间房
这16间房是符合你刚性要求和前六条辅助条件的备选房。
以我自己看房3个月的经验，平均每5间房，能有一间让我“眼前或许一亮”的。
其实这个“眼前或许一亮”被内部装修的表面状态严重影响。
有很多买家要自己全重新装修，看到内部装修非常烂的房子还是会马上就走。
在加上条件7和8，所以16x20%= 3.2间房是最终可能满意的房间。
又试问自己：
这3.2间中，或是说在这16间房中
有几间不是已经被别人订了或是刚易手的？
说实在的，能符合你这些要求的房子在任何人眼里都是顶顶上佳的选择。
可能都轮不到你看，或是轮不到你的经纪知道就早已经成交了。
绝大可能发生的是：你的dream of hosue有5间。
高价二手房市也快半年了，这5间早没影子了。
而且在你看房的那个季度可能只会出现一间，买到了真是祖坟上烧高香啊！！！
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其实条件1-6严重限制了你的目标范围。6个条件里是可以有取舍的。
6条件分级（以我自己的看法）
1）必须在特定MRT附近 B
2）离MRT近，步行5-8分钟 C
3）不能离MRT太近，因为怕吵 B
4）不能西晒，或是有西晒墙 A
5）高楼层 A
6）角头 C
如果要在6条中让步的话，步行距离和角头是最可以让步的条件。
也恰恰是这两条局限了你的搜索范围。
从实际情况看，步行5-8分钟的组屋基本是可以看到地铁站的组屋。
（步行少过5分钟的组屋就在地铁站隔壁）
所以5-8分钟的路程是不现实的，可以调整到15分钟路程以内的更大面积。
如果地铁站在主干道附近，那房子在主干道上，20-30分钟路程，5-8分钟车程的组屋也是可以考虑进去的。
角头问题，如果要，每层就两间可以看，除去西晒可能就剩下一间。
要角头就是拼人品，你非要和其他4万个买家拼人品，那你就拼吧。
如果在条件2和6上做出让步，你的备选目标可以x10或者x50。
条件7和8是个交集的问题，如果装修好，不介意高COV，买到的机会成倍提升。
笃定要自己全装修的，别看内部装修，“眼前一亮”的房子不是你要的房子，去看房子还不如去看环境。
是很简单的道理，但是轮到自己做时，还是老错。
条件9，房龄，我觉得能买到5年的固然好，其实15年上下的也是考虑的。
1995年前后的房子，周围环境设施已经非常成熟，生活便利。
这里讨论买房的人大部分都会只打算在买到的二手组屋里住5-7年，5-7年后都有能力买公寓了。
那时再买公寓自住，把这个组屋出租出去，岂不是美哉。所以房龄应该不是个大问题，15年的房子又何妨。。。
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以上是小弟的一点拙见，望大家提点。
也希望对lovehaley同学有些帮助。 |
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啥？我光明正大的灌水，你抓不住我～～哈哈
