W小姐请求理财建议，如何更有效地利用资产？

优士安居

我的好友W，女，40多岁，来新加坡多年，有点积蓄。她最近手有点痒，问我咋办？我的建议她觉得不够好，各路理财顾问的做法又与她的理念不同。所以，我来寻找新的说法，以便借花献佛。

W小姐的基本情况：
1. 组屋情况：五年以前买的，无CPF津贴购买，已经没有贷款。目前可以卖到40万。如果卖了，10万将返回CPF户头（如果想用CPF买公寓的话可以拿出多少来用未计算）。目前出租，月租金约$2000元。

2.目前自住价值81万的公寓。公寓去年8月30日以前执行了OTP，今年1月拿的锁匙。现有银行贷款56万，两年固定利率。月供$2300元。

3.手上可动用资金约15万。看得到，可逐渐动用资金些许，备用。

4.W夫妇都是自雇人士，育有一个小孩。比较节省。两人近几年的年收入基本固定，在6万左右。
。。。。。。。。。。。。。。。。。。
可考虑的几个选择：

1. 将$15万的资金兑换成人民币，在国内存三年期固定存款，得年利率回报5%，最小风险。
或者，自己买￥75万，或与信得过的朋友合资凑到100万人民币（或以上）买国内高端理财产品，取得8%到10%的年回报（期限6个月至2年不等）。有一定风险。

2.看中一套110万的公寓，经过些许改动便可变成双锁匙的单位，租金可达$4500至$5000。W想卖掉组屋得30万现金，加上手头的15万钱，买下那个公寓。向银行贷款66万（只能贷60%了）买下这个公寓，产生正的资金流（按目前利率算，正现金流为$1700左右）。预防措施：如果卖掉组屋又买了公寓，手上已无现金。万一明年开始利率升比较多，或租金下跌明显，或两者皆至，就及时卖掉现在的公寓。（先买公寓然后再卖组屋或反之，都没有问题）

3.将组屋卖掉，套现30万，加上现有的部分资金，在国内买高端理财产品，争取10%左右的年回报。这样比组屋出租的5%回报率更高。一年期或两年期。如果新加坡楼市如一些专家所料跌了15%-- 20%，届时回头买个公寓投资。

4.交给理财顾问，省心养膘。

5.什么都不作，静观其变，无为而治。


请高手们畅所欲言发表建议。我先谢谢大家了！

bwq

1.组屋卖了就不能再买了，组屋投资的回报率高过公寓
2.国内的理财产品很多，但只有预期收益，就是所谓的10%没有保障
我很有兴趣投资理财的讨论，如果有兴趣加我的QQ:1020187006
电话：  莉莉

铜牌推广者

2.目前自住价值81万的公寓。。。。现有银行贷款56万，两年固定利率。。
。。。
4.W夫妇都是自雇人士，。。两人近几年的年收入基本固定，在6万左右。
。。。
2.看中一套110万的公寓，。。。买下那个公寓。向银行贷款66万（只能贷60%了）买下这个公寓，

收入6万，贷款已经有56万，还要再贷款66万，有把握拿到么？

freesoul99

5 什么都不做

优士安居

bwq 发表于 17-7-2011 21:52
1.组屋卖了就不能再买了，组屋投资的回报率高过公寓
2.国内的理财产品很多，但只有预期收益，就是所谓的10% ...

卖组屋（40万，将得30万现金）的原因是因已无贷款。这个从理财的角度来讲是不划算的（Goldstar有讲过，做过分析），相信有一些同学犯同样的错误。组屋的钱被压着。如果卖了组屋，可以重新贷款买公寓（110万）将资产从40万增加到110万。看中利率在一段时间内还会在低位，如2%。

优士安居

铜牌推广者 发表于 18-7-2011 01:30
2.目前自住价值81万的公寓。。。。现有银行贷款56万，两年固定利率。。
。。。
4.W夫妇都是自雇人士，。。 ...

想银行贷款，如果只是40%，很容易批准的，基本没问题。再说，原公寓的存在应该对贷款有利，如refinance或出租。

优士安居

山谷的看法如下：
最好的选择是 5， 什么都不做，静观其变--这一两年，不确定性太大

其次是 4） 交理财顾问--但要小心，理财顾问首选考虑的应该是对他/她有利， 其次才是你。

下来说说俺的看法--从理财角度说， 目前的安排并不合理；不了解详细情况 ，算瞎说，

1） 年入6万， take home 大约 4000/month 现在的房屋情况 现金流 大约 -1000， 所以可支配收入 3000， 如果有孩子+车子，是很紧张了， 基本是月光族 -- 如果很省， 何苦来？投资就是为了省吗？人生只有一辈子， 未雨绸缪可以，太苛刻了就划不来了。

2） 从理财角度， 第一个可能的安排是 ： 搬回组屋，出租公寓（假定月租3500），这样可以有现金流 +1500， 和现在的安排比就是多了 2000+

3） 如2的安排， 家庭年收入会在 100K左右， 可按贷款上限， 还款额度 在 40000/年， 或 3300/month, 所以还是不可以买期房， 只能买有租约的现房了（已有分期2300,余1000）

4）如果一定要再投资房产，最好的选择，是卖掉现在的公寓，套现，观望择机，再买一套较大的， 或2套较小的

5）如果不想卖现在公寓， 那么就可以再抵押套现， 这要和银行谈， 估计拿不了太多。

6）核心是不建议卖组屋， 卖了就没退路了

7）其余的想法--如去中国投资理财， 存人民币--风险太高， 不太靠谱。--除了预期回报或利息以外， 还有汇率风险，在新加坡生活，基准货币（或本币）还是新币为好，除非你打算回中国。

。。。。。。。。。thanks。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
回楼上各位，并情况补充：
不会买车，戏称为了环保。 小孩的开销不大。是自雇人士，交的CPF不多，目前三口人的月开销约1500-1800元（房贷不算）。住公寓多年（自住或租赁），习惯了，不会住回组屋。会买现房出租，争取4%以上回报。

手痒的原因是把HDB的房贷给清了，得5%的回报觉得不划算。如果HDB还有贷款，就不折腾了比较好吧？手上15万资金的出路也是问题，创业？

似乎持静观其变的观点的比较多。请畅所欲言，40多岁的人已是心智成熟之人，期待不同的声音。。。

优士安居

如果要卖掉一个房产，卖掉公寓套现不多，好像意义不大，若出租，租金在2800-3000之间。卖HDB可套现30万，可卖了组屋基本上不会再有组屋了。
万一，政府有一天说，组屋出租N年以上的必须卖掉就麻烦了。有这种可能吗？

goldenstar

没有卖公寓的选项...

话说叫王小姐比叫W小姐好...