本帖最后由 WAYNEWEI 于 2-12-2011 03:52 编辑
一、银行贷款期是长还是短? 《蜗居》有一段关于海萍买房时决定贷款期的描写:
苏淳:“海萍,你打算20年把贷款还清?”“嗯”“你不觉得日子太紧张了?我们俩月收入9000多,还款6000多,剩下的钱要管一切,稍微有点差池就不够了。”
“一定要20年还完。如果30年还完,利息都要滚出一套房子来了。我这辈子不就在替银行打工吗?而且,早还完早了心事。不然今天利息涨明白利息涨,你我都控制不住。就算20年还完,我都该退休了。要真30年还完,那我不是退休后还得拼命?9000块,如果我们真能拿9000块到老,我也就笑死了。就怕这30年里,哪个病了,哪个失业了,难道房子供一半给人收去?”
后面还有一句“面条还是要吃,开源还要节流,争取早一点把款还掉。一天背债,我一天睡不安心。”
上面这段描写很生动很真实,反映出一些人理财的态度。有些人视负债为猛虎,一天背债,心里不安心,恨不得马上把负债清完。
海萍说开源还要节流是对的,但她对贷款期的看法值得商讨。文中苏淳是个没用的小男人,但他的说法是对的。贷款期越短,分期付款额越高,他们每个月剩下的可支配的钱就越少,他们的支付能力就越差,违约风险就越大。海萍的话“就怕这30年里,哪个病了,哪个失业了,难道房子供一半给人收去?”听起来不错。但20年还,难道20年内就肯定不会病了失业了?不止如此,在按揭太高的情况下,即使他们没病一直工作,将来生活成本提高或者有额外的支出比如他们的父母生病,他们怎么办?假如还不起贷款按揭,他们的房子在20年内就被银行收回,根本撑不到30年。
海萍关于利息的说法,看起来符合逻辑。是的,还款期越长,利息越高。而且前面按揭主要是还利息,本钱还很少。为了避免还太多利息,很多人就跟海萍一样,和银行约定的分期付款数额是他们刚刚能承受起的数目。因此他们手里的钱会一直很紧。《蜗居》中的海萍,因为资金太紧绷,导致她在生活中为了一点小钱斤斤计较。比如为了同事结婚红包的1百多块和自行车的1百多块发脾气,每天吃得很差穿得很差。结果她每天心情都很忧郁爱发脾气,严重影响到家庭生活了。
贷款期太长,总利息太高;贷款期太短,按揭太高。这真是一个矛盾。怎么办?
这个要回到现金流的起点。我们常说要量入为出,这个“出”是支出。支出是看实际付出的钱。按揭太高导致入不敷出,麻烦就大了。现实中,人们只会因为还不起按揭被收房,不会因为贷款期太长而被收房。
很多人选择贷款期的时候,为了前面说到的理由,按照目前的收入和生活费,把贷款按揭额订得很紧。如果之后他们的收入增加,那固然好。但如果是生活费增加,就会导致周转不灵。不幸的是,很多人的工资增幅落后于通货膨胀率。结果是可供还按揭的钱越来越少,达到一定程度,还按揭都成问题。
贷款期太长,总利息太高,这个是没错。但别忘了,在各种形式的贷款中,房屋贷款的利息是最低的。很多情况下,那些按揭太高导致剩余钱太少的人,当他们需要额外用钱的时候,比如买车,房子装修,或家人生病,孩子上大学的时候,他们只得再次贷款来偿付。这些贷款,又称为生活贷款,其利息大大高于房屋贷款利息。越想省利息,没想到要付更多利息。
那么,对于手中现金充裕的人来说,是不是就该早早还完贷款呢?手中有钱,大可以寻找投资途径,用钱来生钱。只要投资得到的回报,高于还贷款省下的利息,那么还是合算。
退一步说,即使选择长的贷款期,万一将来收入增加手中有多余钱又不愿意投资,想早点还贷款也是可以的。银行贷款在锁定期后,可以提前(部分或者全额)还贷。反过来,先选择短贷款期,后来没钱还按揭了,再过去和银行说延长贷款期,银行可就没那么好说话了,多半是不同意。
回到前面的题目,如果是我,肯定是毫不犹豫地选择30年贷款。只要银行允许,贷款期是越长越好!
二、预算超支是悲剧的起源
清纯的海藻是怎么一步步成为她原来鄙视的二奶的?直接导火线就是向宋思明借的6万块。但追究其原因,海萍买房过程中的预算超支才是悲剧的起源。
海萍想买房子没有错,谁不想有一套自己房子?特别是对一个有小孩的妈妈,房子更是一个家的基础。海萍没有在生孩子之前就买好房子,但我觉得这不算是她的错。当时上海房价忽然一路飞升是很多人没想到的。
海萍做的一个正确决定是放弃在市区买房,转向郊区。以他们家的经济能力,郊区房才属于承担能力之内。经济能力不够的话,必须有所取舍。但海萍接下来犯了一个错误,而且是致命的错误:以超出预算13万的价格买房。原来她的预算是80万,13万相当于超出16%的预算。
买房超出预算在现实中不算少见。很多人去售房中心,在当场气氛的感染下,在售房人员的游说下,头脑一热就下决定了。
为什么说超出预算是很严重的错误呢?以海萍为例。超出预算的结果,一是首付多出了2万6,二是贷款按揭额上涨。第一点导致她马上缺乏现金,第二点导致她的还贷压力增大。加上她又选择了较短的贷款期,还完房子订金后,她的现金流已经完全枯竭,支付能力也达到了极限。当她老公告诉她6万块其实是借的时候,她马上崩溃了。房贷加上短期借贷,事实上她根本没有能力还贷款。一连串的结果是海藻不得不向宋思明第二次借钱,并迅速成为宋思明的二奶。
如果没有超出预算呢?其实他们有能力还得起。我们算一下帐,(计算过程请参看注3),结果是还完房贷和苏淳借的短期贷款,每月至少还剩下3千多作为生活费呢。紧绷了一点,但不至于走投无路。 即使那6万块不是苏淳借的,海萍超预算买房,其实等于自己把自己逼到了绝路。从《蜗居》中看来,她家连一点装修的钱都成问题了。而且下有小孩,上有父母,任何一点点额外的支出或者意外,都足以让这个小家庭崩溃。
把自己逼到绝路,为了什么呢?为了大一点的房子。我注意到海萍和老公原来是住在10平方米的地方的。那当然太窄了,但他们竟然可以住了5年。自己买房,如果预算不够的话,那么买小一点,那也是自己的窝。虽然不宽敞,肯定比10平方米大多了吧?其实一家三口住普通的一室两厅肯定够了。海萍本来的想法就是“买一套两室一厅的房子,不要太偏僻,价格大约是80万”,当她选择偏僻的郊区时,房子比预想的稍大一点可以,但不该以严重超预算的价格买。
海萍的想法是:“这是买房子,是几十万的生意,是我们后半辈子辛苦的结晶,你当是买菜啊?要多看几套。”“反正房价已经这么高了,我看也跳不到哪去。要买我就买套满意的。”这也是不少人的想法,第一次买房就要买到满意的。其实,刚需又预算有限的家庭,应该先买小一点价格低点的房子。将来收入增加了,还有机会换大一点的,何必为了大一点的房子把自己逼得那么紧?现代家庭搬家换房子的情况其实很常见了,谁说买第一套房子就要把自己绑死?买价格低些的房子,现在是住得差点,但弹性会比较大,进可以换更好的房子,退可以守着自己的小窝。
我的看法是,有刚需的家庭,应该早早买房子,但一定要在预算之内。小一点的窝,也是自己的窝;负担少点,给自己多点现金流动的空间。
注: 1、应要求直接在原帖更新, 2、《蜗居》原文中贷款的数据有矛盾错误之处,但不影响结论。为了不影响阅读,本文不提供计算证明纠正 3、少掉的2万6,可以拿来部分还那6万块,只剩下3万4。80万的房价,再选择比较长的贷款期比如30年的话,每个月不到4千3的按揭。他们两人的月收入9千多,扣掉房贷按揭还有5千多。3万4的短期贷款,利息一年10%(中国房贷利率是7%,10%其实不算高利贷),假设三年还清,一个月1千2而已。5千多扣除1千2,起码剩下3千多。 |