降温新政浅析【原创】

goldenstar · 发表于 8-12-2011 00:57:57|来自：新加坡

本帖最后由 goldenstar 于 8-12-2011 21:53 编辑

1.外国人购买13%印花税
2.pr购买2套房6%印花税
3.sc购买第3套房6%印花税

先说偶是学院派，只做分析。多空与我无关...

许文远出降温政策还是很出乎偶预料，因为他一上台就曾说过，他最担心的事情是严格降温政策刚好遇到金融危机。所产生的叠加效应会造成98年的房价快速下滑。在最近李总理在不同场合不断释出经济前景黯淡，欧债开始冲击新加坡，失业率上升20%明年将更糟等言论。代表政府已经在为经济下滑做准备。按许文远原来的思路，现在不应该出降温政策。

偶在以前的分析中曾讲到一个冲突，新加坡因为担心经济放缓，开始放松新元汇率... 汇率降低可以提升出口，但是不利因素是热钱流入产业市场，如果又遇到美元灌水。那时情景将是在经济滑坡中膨胀产业泡沫，两者背离将导致产业加速泡沫化...
今天的政策就是在解决这个问题.... 政策明显针对外国资金，虽然新元下跌外国投资者可以等待回升回报... 但是预缴13%，那房价需要有15%的预期涨幅才可持平，这还不算出售时4年的限制性印花税... 另一边，MAS应该会继续放手让新元贬值... 前期进场外国买家也是输家，单在汇率上就是赔本...

偶曾说新政府在产业市场上是最大的投机商... 它在96-97地价高潮中大量出售土地，赚取暴利... 在之后至98-06年的低地价周期，惜售和回收土地，造成后来怨声载道的住屋供应严重不足... 而后又在这地价高峰期大量出售土地（仅今年下半年就有8100套单位地皮出售）。美其名曰降温和提供市场需求，其实也就是低买高卖的商业行为。

近期明显的土地投标低迷，代表售地高峰期已随经济阴霾而过去了... 政府出售完多幅地皮后，关仓启动降温措施，可怜发展商手里还有3万多套私宅还未上市... 在外国买家占28%的新私宅市场，目前最恐慌的肯定是高价购地的发展商们...

偶曾说，看到bedok res造市新闻大吃一斤，发展商急售心态相当明显，看来多少知道大门随时会关上....

政策另一针对目标是政府一直很讨厌的鞋盒公寓。因为自住房外只有一套投资房的限制，心态上鞋盒公寓将不再吃香。把钱分散成多套私宅的投资想法将不复存在。这对鞋盒业主将是一个很不利的政策...

许文渊曾经说过，他最希望看到的市场是交易淡静，越冷越好....

114政策的卖家印花税，相当于把水袋子的出口扎紧了... 二手房市场如果单独来看，应该已是急速冷却... 但是没有出口的水袋子，只要灌一点水就会鼓起来... 刚好今年新屋大幅推出，所以市场扩容，供需相对平衡，价格还是稳定的...

127政策征收买方印花税，相等于把水袋子的进口也扎紧了... 出口没有放松，卖家也不能马上出来.. 这就是许文远要的，不能买也不能卖的急冻市场...
但是新屋扩容的速度一点也不小.. 如果灌水速度不足，那发展商就要出现销售积压直至开始找平衡... 这个平衡就是需要促销或手段才能增加买家... 能撬动的就剩价格了....