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本帖最后由 spirintel 于 6-12-2013 12:42 编辑
【投资澳洲(墨尔本)房地产小知识分享】 - Dec,2013 by MySgProp
续伦敦和泰国,今天来说说我对澳洲(墨尔本)房地产的认识。
我也刚开始认识澳洲,上星期在那里待了1个礼拜做实地考察刚回来。这趟我们看了差不下10个楼盘,也和发展商/律师/会计/物业管理/银行家等接触有了一些了解。我自己也刚买了一间单位,正在实战中学习,很认真的学习中。。^^
1.人口:墨尔本人口4.3m,仅次于悉尼4.67m。悉尼比较都市化,伯斯比较大自然,墨尔本就像两个的综合体。面积超不多100x100KM。新加坡是5.3m,面积超不多42x20KM,一个快挤爆的城市。。。哈!
2.地区:CBD市中心规划得四四方方很容易走,不会迷路。墨尔本最贵的地方挨着市中心东边的地方,靠近大使馆那里,像伦敦的Hyde Park。平均每平方米A$22,000psm左右...,是个成熟区域是有钱人的地方。越过Yarra River就是Southbank。那里就有Crown赌场,土地挺大所以地比起市区地要便宜很多,但楼盘价格却便宜不了多少,楼盘主要围绕在Albert Park(一个很大的人造湖)还有近海边。我最有印象的海边还是St.Killa海边。那里环境不错。如果打算买来养老那里是个不错选择。挨着市中心的西边叫Docklands,是个政府大力发展的地方,它就像是6年前新加坡的滨海湾Marina Bay。很多大公司总部都开始从市中心迁移Docklands,包括了ANZ澳洲银行,电视台,保险公司等等,或许将取代现有的旧市中心。这里新楼盘的价格比市中心的新楼盘还高。
3. 外国人不可以买二手房?正确一点说是Non-Residences不可以买二手房,不是外国人不可以买二手房。谁才算是Residents?就是澳洲公民,永久居民,或有long term visa,就是外国人有在那里居住超过一年以上的都可以,管你是学生还是expats。
4.印花税:视工程进度而定,也依地方政府而定。在墨尔本,建好后是5.5%。还没开始建的叫off-plan,买off plan的房可以节省很多。差不多是只要10%,就是房价的0.55%。
5.其它税务:卖房的Capital Gain Tax是50%,但也不必被吓到。税务的东西必须花几百块钱让专业的会计师弄,很多东西想不到的其实都可以回扣,包括以后你去澳洲的机票住宿等。。到最后都不需要给什么tax了,甚至有可能政府到欠你钱Income Tax。当然政府不会给你现金,但以后你要卖房的时候可以用来offset capital gain tax了。
6.贷款:外国人贷款达70%,房子要好的时候才贷款,所以不用给利息。建好后的供期也只需要一直还利息就可以了,不需要本金。银行利息4.5%左右,在历史新低,一直在下跌中。要注意的是,如果你买的是40sqm以下的鞋盒单位,银行贷款会保守一些,借比较少。
7.靠近市区的都有6%左右。扣除所有费用和每月的银行贷款利息,都能有正现金流。所以其实大多人投资澳洲主要是长期的出租,新加坡有个人在澳洲拥有90多间房子,每月房租达300K。
8.阳台:和伦敦一样,那里的房子阳台不算在实际房子的大小范围。
9.批准(Consent):外国人卖房需要申请FIRB批准,费用大约3,4百(马来西亚RM12K)。这个你的律师一般都有这个服务,自己也可以在网上申请。
10.外国人购买限额(Foreign Quota):这个由银行操控,不是政府。银行说了算!一般在30~50%。银行借钱也要估计未来的价值,因为我们买房,银行是出最多钱的。它比我们还担心楼盘跌价!
以上是我想到10个最主要的"小知识"。如果小弟有什么说错的恳请大家指点/原谅我啦! ^_^
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