Michael8330~2017-房产的胡思乱想

michael8330

leocdsc 发表于 22-2-2017 21:21
凡事都可以分为online和offline， 对房产交易而言，online会随着法制的健全，人工职能等的发展分流大部分数 ...

凡事都可以分为online和offline， 对房产交易而言，online会随着法制的健全，人工职能等的发展分流大部分数据挖掘工作并以用户友好的方式精确呈现给交易双方；offline剩下的主要是现场机器不可替代的service，比如实地数据采集取证等。中介的发展趋势就是做这个数据采集的终端。但至于这个终端未来可不可以由标准化的智能硬件取代，我觉得还比较遥远。长远来看，中介要实现自己的自身价值，避免仅仅成为一个数据采集终端，必须提高自身服务的附加值，提高对人性的认识和潜规则的挖掘。只有深度开发人性部分，才可以在与机器的竞争中一骑绝尘。因为所谓江湖，终归是人类的江湖。。。

大神呀，说到重点了。
我觉得唯有人(买家）与人（卖家）之间（仲介）的服务不可取代，
其中一方弱一点，另一方就佔便宜。
我觉的保险仲介被取代的可能性会更高一点，
旅游保险，车险已经可以在网上自行购买。
（买家vs公司产品）

michael8330

qingni0000 发表于 23-2-2017 00:22
michael兄太理想化了。理论上，中介，作为一个职业，当然是以自己的收入最大化为原则。至于怎么最大化， ...

michael兄太理想化了。理论上，中介，作为一个职业，当然是以自己的收入最大化为原则。至于怎么最大化，有人选择长线，有人选择短线。虽然各人的选择不同，但是根本出发点都是从自己收益最大化考虑。这就和上班做工的根本目的是为了那份收入。
企业里，经理人和股东，员工和经理人，利益都不可能完全一致，之间的差别就是代理风险。如何减少和降低代理风险，有很多理论研究和实际做法，但是也只能减少代理风险，不可能完全消除。

中介服务，对多数人来说，几乎都类似一次性的。考虑到中介的低门槛和没有可信且容易查到的评价，对任何人来说很难选到一个代理风险小的中介。

中介和卖家买家之间的代理风险，应该比经理人和股东之间的代理风险来的大。



你这样分析并没有错，可是做仲介靠的是口碑，
就看你要做一次性的生意还是想做长久的生意。
我常常说，不要欺骗你的顾客，他们可能很喜欢这套房子，
而不要拆穿你，可是他们以后将不会用你的服务并且可能会一直唱衰你，提防你。
宁愿一人买百回，
不愿百人买一回。
中介需要的是顾客朋友介绍朋友，如果仲介的服务不好的话你也不敢介绍朋友过来给这个仲介。
我的顾客群有两种，一个是仲介，一个是大众顾客，跟我最长的仲介是1998年至今，大众顾客（老房东），最久的是2002年至今，被顾客推荐给亲朋戚友N个，已经没有办法数清楚了.

我的办公室是很简陋的，与大仲介行相比根本是没的比，唯有以勤䃼拙，换位思考。

如果我是买家，我要的是什么服务？
如果我是房东，我要的是什么服务？
如果我是仲介行的仲介，我要的是什么服务?
这些一直在我脑海里，不敢忘记。

vivocity2010

我觉得各位误解了Michael所说的自己不喜欢的定义。
Michael说的喜不喜欢，指的是他作为老司机对房子的第6感。我很明白这种好经纪的第6感的重要性。

老鼠爱小米

michael8330 发表于 23-2-2017 23:02
凡事都可以分为online和offline， 对房产交易而言，online会随着法制的健全，人工职能等的发展分流大部分 ...

这么说保险中介会不高兴你了

michael8330

qingni0000 发表于 23-2-2017 00:46
姑且把完全通过中介来交易房子的做法叫传统模式。随着信息越来越容易到，比如各种买卖房子的app，hdb的历史 ...

姑且把完全通过中介来交易房子的做法叫传统模式。随着信息越来越容易到，比如各种买卖房子的app，hdb的历史交易价格，srx的xvalue和xvalue估值服务，看房子有360view，传统模式的客户群会越来越少。越来越多的客户只是需要传统模式的一部分，比如文档，估计，或咨询。www.omh.sg 就有针对diy客户的文档服务功能。版上的铜兄，pl，和michael兄，利用论坛，既交了朋友，也做了市场，比其他中介就有了明显的优势。

我倒是觉得，中介，除了用传统模式服务对此有需求的客户外，完全可以把目前的传统模式分拆开，模块化，然后按模块收费，服务只需要部分模块的客户。类似超市里卖鸡肉，以前都是整只鸡，后来就分开，头，脖子，爪子，腿，分开后收益更大。

另外看新加坡目前的情况，每个中介手里都有一点房源，效率很低，这样中介费就不能少收，否则根本就无法维持基本的收入。最理想的是类似金属交易市场，有一个市场大家都把需求放上去，有个公认的估价，每个人的要价和出价都在估价上加减一个数字。系统自动撮合可以成交的交易。

从我入行至今，房子交易就只有一种收法就是房子成交之后，才有收费，
无论你带这个买家去看多少套房子，30套，50套，买家去买一套不是跟你看的或者介绍的，你一分钱也没有。

你说的几年前有人拿岀来讨论过，（一个顾客来看房子，收一个车马费，$30-$50，可是漏洞太多而不了了之）。
一个软件公司，streetsine也试过卖文件，(过去的成交价格，
现在合理的价格是多少，附近有什么设备，全部关于房子的资料）一年收费几百，
可以无限次打印，如果是按次来收费，一次好象是$50/-还是多少，忘了，也搞不起来。

还有一种是纯做文件的交易（卖家自己找到买家或者房东自己找到租客），这个收费就可以商量一个小数目。

房仲这个行业是一盘散沙，各自为政，很难可以改变任何做法，除非是政府来立法，要不然是很难成事的。

michael8330

老鼠爱小米 发表于 24-2-2017 12:05
这么说保险中介会不高兴你了

我不提就不会发生吗？
有什么好不高兴的，
我身为局外人都知道，难道身为局内人没有感觉？
遇到问題要正视它，想办法去克服它而不是掩耳盗玲。
世界不会为你而改变，
你要改变自己来适应这个世界。

理财很重要

支持michael大大，说的很在理。

我没有跟michael买过房子，但是曾经找michael介绍过贷款banker，介绍的banker确实非常的专业，效率非常高，靠谱的人合作的也是靠谱的人。

优士安居

麦克8330真是与时并进，好帖，信息量很多。。。赞一个！

中文水平与几年以前相比，进步很多很多。厉害了！！

优士安居

qingni0000 发表于 23-2-2017 00:46
姑且把完全通过中介来交易房子的做法叫传统模式。随着信息越来越容易到，比如各种买卖房子的app，hdb的历史 ...

“我倒是觉得，中介，除了用传统模式服务对此有需求的客户外，完全可以把目前的传统模式分拆开，模块化，然后按模块收费，服务只需要部分模块的客户。类似超市里卖鸡肉，以前都是整只鸡，后来就分开，头，脖子，爪子，腿，分开后收益更大。”

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这个想法很有创意！，可以从在建项目开始。。。。？。。。。。猪八戒网站要登陆新加坡了，，就是提供上网购买服务的平台。

qingni0000

michael8330 发表于 24-2-2017 23:51
姑且把完全通过中介来交易房子的做法叫传统模式。随着信息越来越容易到，比如各种买卖房子的app，hdb的历 ...

在市场中政府的力量最大，但是也只能是起促进作用，市场的变化的决定力量还是市场本身。新加坡政府是崇尚市场经济的原则，应该是不会去直接改变现有模式，最多是鼓励和引导。
现在交易一个二手的hdb，如果买卖双方都用中介，名义上的中介费就是3%，在所有费用中占首位。Michael兄列的几种客户，多数都是需要中介的，但是还有更多的人，特别是逛这个论坛的新移民，基本上都是钱少时间多，希望能自己多做些（也是有这个能力），换取少付点中介费。 因为买卖房是个大的投资，平时又很少做，所以完全自己做，心里又有点没底。这是个大市场，但也是个比较鸡肋的市场。如果能利用互联网技术，低成本的把这个市场占领，类似淘宝服务没有能力自己开网店的小商户，有可能是个很好的挖贫矿的机会。

新加坡的缺点是市场太小了，一般风投都看不上，靠市场中的参与者来推动，又太慢。一般都需要去周边国家去开拓市场，但是房屋又是很本地化的，所有难度还是比较大的。大家用的比较多的propertyguru，就是风投参与，同时也在努力开拓周边国家，为上市做准备。