楼市一片红火之后（转）

爱心家园

来自/联合早报

城市发展和丰隆控股合作，今年10月以逾9亿元标得马林百列安珀园（Amber Park），容积率尺价1515元，比预示价高出近20％，成为最高价值的永久地契集体出售项目。（档案照片）

今年来，无论是政府售地或集体出售招标，标价都一再创新高，发展商志在必得，出手都不手软。发展商今日愿出高价竞标，就是有信心日后有人愿以高价买屋。那屋价真会如发展商所期盼的那样往上升吗？还是政府的一再提醒：小心供过于求，更应当记取？作为小市民，我们最好选择当一个理智的消费者，不要被眼前这一片红红火火的楼市给烧伤。

周二两幅政府售地招标的情况，再度说明目前的楼市有多红火。

先说Zouk旧址若锦街（Jiak Kim Street）的地段，标得地段的星狮地产（Frasers Centrepoint）出价9亿5541万元，相当于容积率每平方英尺1733元，刷新历来政府售地（不包括商业与白色地段）的最高单位地价纪录。

这幅地段在10月19日推出市场，当时一家发展商“勾出”这幅备售地段，价格是6亿8935万元，即这块地的最低标价。这样算来，星狮开出的标价足足比底价高出38％。

同一天截止招标的另一块地——武吉知马第四道地段，同样是备售地段。11月2日推出市场时，底价是4亿4880万元，长春产业（Allgreen Properties）开出的最高标价是5亿5296万元，溢价为23％。

一般上，政府售地招标活动不在同一天截止，但上述两幅地却采取这样的做法。当局主要是希望促使发展商更谨慎竞标，控制未来发展项目的售价。

然而，政府这回恐怕要希望落空了。

首先，两幅地段的溢价分别为23％和38％，说明发展商仍然愿意出高价争地。

其实，若仔细查看两份投标者名单，就会发现当中有两组人马双边竞标。一个是马来西亚糖王郭鹤年家族旗下的长春产业，以最高价标得第四道的地段，竞标若锦街地段的价格则排名第五；另一组是郭令明家族的丰隆控股和城市发展，但可惜两手皆空。

今年来，无论是政府售地或集体出售招标，标价都一再创新高，发展商看来都毫不手软，志在必得。

在集体出售市场，城市发展和丰隆控股合作，在今年10月以逾9亿元标得马林百列安珀园（Amber Park），容积率尺价1515元，比预示价高出近20％，成为最高价值的永久地契集体出售项目。

发展商竞相出手一再创纪录，是因为他们深知若不重磅出击，肯定要失望而归。

政府一个月内两度警告

其实，政府过去一个月已两度发出警告，促请发展商要谨慎标地。

第一次是上月中在新加坡产业发展商公会（REDAS）的常年晚宴上。国家发展部长兼财政部第二部长黄循财提醒，随着集体出售热潮掀起，下来一两年的私宅供应预计增加超过一倍，导致私宅空置率持续上扬。

第二次是上月底新加坡金融管理局发表年度《金融稳定评估》报告时。当局直接点明，私宅供应量大增后，市场可能无法完全消化新供应，进而导致私宅价格和租金下跌。

两次提醒的重点一致——政府会密切监控市场动态，在必要时采取适当行动，确保本地楼市的稳定与可持续发展。

政府一再发声，为何发展商还是充耳不闻，甚至出手越来越猛？

实际上，发展商在提交标书前都经过深思熟虑，包括进行实地勘察、做初步项目设计，以及仔细核算成本等等，因此，相信发展商都不是贸然出手的。

发展商愿出高价标地，最主要的原因不外是发展商已经“两手空空”。

多家发展商地皮库存见底

过去几年，政府出售的地段有限，集体出售项目也屈指可数，以致多家发展商完成手上的项目后，就没有新项目可进行。例如，星狮地产上月公布全年业绩时，新加坡总裁邓国佳就坦言，土地库存见底，一块可发展地皮都没有。他说，不仅星狮情况如此，很多发展商也面对同样的问题。

对于上市的发展商来说，这个问题尤其棘手，一家没有发展计划的公司要如何继续获得市场和股东的支持？当然，不少发展商选择进军外国市场，但在自己的“地盘”一直没有新动向，始终不理想。

像新加坡这样一个小岛国，可供发展住宅的地段相当有限。之前因为觉得标价过高而不愿进场，或标价过于保守的发展商，眼见标价一涨再涨，也只好无可奈何地加入“标价战”。

再来，发展商不可能做赔本生意，今日愿意出高价竞标，就是有信心日后有人愿意以高价买屋。

确实，私宅价格今年第三季环比上扬0.5％，终于结束自2013年以来的下跌周期。大多房地产分析师预料，今年屋价持平或最多增加2％，明年涨幅可能介于4％至8％。

新项目热卖　发展商停售

无论是真正有住屋需求或担心屋价日后再涨的国人，或是认定屋价会再上扬的投资者，都纷纷选择进场购屋。今年有三四个新项目，一开盘就卖得满堂红，发展商立即暂停出售，准备日后调高价格再重新开盘。

如此高昂的市场情绪，无疑让发展商在竞标时信心大增，进而让标价“更上层楼”。

另外，香港楼市也很旺热，今年来屋价已攀升11％，楼市屡创新纪录，相比之下，我国屋价还算便宜。因此区域投资者，如中国大陆投资者，很可能会把目光转向新加坡市场，尤其是高档私宅。

纵观以上因素，发展商的标地动力，预计短期内还不会放慢下来。

那屋价会如发展商所期盼的节节上升吗？或是如政府所担忧的那样出现下滑？

若是前者，政府何时需要出手降温？若是后者，到时又有多少人会因房债而陷入困境？

这些问题的答案，无人能预知。作为小市民，我们最好选择当一个理智的消费者，不要被眼前这一片红红火火的楼市给烧伤。

原文链接：http://www.zaobao.com.sg/zfinance/invest/story20171210-817641

爱心家园

新加坡房价没有上涨空间，相信市场会给出最好的答案。

新加坡的房价在经历了3年阴跌，同时周边国家几乎3年翻番的情况下，几乎可以用白菜价来形容，跟曾经价格相似的香港比起来，目前新加坡均价为香港的1/4，相对于新加坡的全球定位以及能提供的基础设施来说价格方面非常吸引人。房价未来2-3年还是会持续上涨，并且增幅可能会加快。

目前的一些看衰言论是 1. 租金会下降 2. 全球经济情况不明朗，新加坡经济衰退，3. 加息。
我只想说，不想买的人永远能找到支持自己的理由。房价走势很明显，新加坡经济也没有萧条，GDP增长反而超过预期，全球经济不明朗，但全球房价都在涨，难道就新加坡一个跌？租金相对于本地的利率而言，还是正收入，担心租金的朋友怎么不拿上海做比较。利率从金融危机以来一直在涨，但是09-12年和之后完全是俩个走势，说明利率对房价的影响并不大，何况你真的认为利率起个0.25%，月供提高100块，就会有很多人要跳楼断供？

怎么看，目前都只是未来增长模式的一个开端而已.
另外还有一些分析，可能有广告嫌疑，我先删了

ncws2002

房价必涨道理恒古不变。。但是屁股决定观点。。未下手和下不了手的人肯定是一样会说跌。。。
不过新加坡的低端的组屋和相关的大众化公寓，的确看不到上涨的动力指标。。供应和需求面都是啊

goldenstar

组屋供应量充足。 但它受到两方面的力量的影响，

一方面是公寓，太近相斥，太远则相吸；

另一方面是bto 政府是做市商。

现在成熟市镇的bto随便都能推到70万。 上市价会是多少？

房价跌了5年，bto只涨不跌。
这两条决定组屋二手市场的运行区间。

爱心家园

goldenstar 发表于 11-12-2017 12:14
组屋供应量充足。 但它受到两方面的力量的影响，

一方面是公寓，太近相斥，太远则相吸；

完全同意，政府很久很久前就说了，组屋要回归其居住本意，不要再幻想靠组屋当提款机的日子

ncws2002

goldenstar 发表于 11-12-2017 12:14
组屋供应量充足。 但它受到两方面的力量的影响，

一方面是公寓，太近相斥，太远则相吸；

不过组屋市场会有个供需的问题，以目前市场来说供应充足并渐渐过剩但是需求不振的话，何来上涨预期？

thinkbig78

市场上提供组屋和公寓两种选择，目前供给都非常充足，新组屋更是以"折扣"价大量推出市场。
这种情况下，如果组屋价格平稳，公寓继续上涨，会带来一个问题：有一定经济实力的公民到底该买组屋还是公寓？
举个例子，同地点楼龄楼层的组屋尺价350-400元，旁边公寓尺价700-800元，这个比例将来保持稳定（同涨同跌），还是会有变化？
百万套组屋的存在会不会影响公寓价格？
美国加息缩表减税对亚洲国家的资产有什么影响？
这些都有待探讨。

爱心家园

thinkbig78 发表于 11-12-2017 16:37
市场上提供组屋和公寓两种选择，目前供给都非常充足，新组屋更是以"折扣"价大量推出市场。
这种情况下，如 ...

你可以花个10年慢慢探讨 :)
我只说一点，公寓供应目前严重不足，好的社区一房难求，river valley 经典楼盘valley park 年初1400psf成交，最新成交1600psf，目前仅有的俩套要价在1900psf。Cosmopolitan年初1700 psf，目前成交2000psf。东海岸近道南的小区成交价均上涨了15%左右。大巴窑的Trevista成交价也涨了10-15%。切勿闭门造车，出去感受感受市场。

ruoshi

巴西立的公寓会涨吗？

晓林

说得一点都不错，其实你年纪轻，没看到新加坡比这跟热火的场面，97年的时候有些盘子一个星期就涨10%，还抢不到。。。2007年也是哪里要中介去拉人，红山附近的盘子贴一张告示，提前两天就开始排队了。。。。
金融发展局告示就是为了不让新的悲剧发生，也不会让它继续膨胀。。。