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发表于 28-3-2010 01:37:21|来自：新加坡
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现在的房市, 一般市民该如何操作?
1.在现今新加坡,90%的家庭都会有一或多套房子.
2. 那些有多套房子的就可能会套现,
[因为没有永远上升的房价], 以期待回调时多买几套.
3. 那些只有一套房子或没有房子, 该如何操作?
4. 我曾经说过, 房价低时, 小屋换大屋[因房价距离将会非常靠近], 房价高时, 大屋换小屋[假如这个时侯再去买大房, 你的贷款将会如雪球般越滚越大].
5. 假如在这个时侯, 你的贷款已经还得七七八八, 你将会拿回更多.
6. 前提是有地方住,
7.前几年买得房子, 应该会有30-50%的增长,
举一个例子,N年前, 买价25万8千, 5房, 30年老房子[贷款15万, 现金+cpf=11万8千], 现在市价41万, 需要填回cpf=16万, 贷款剩下12万.
拿回现金 41万-16万[cpf]-12万[loan] = 13万现金
现在有13万现金,16万cpf.
有一个比较保险的方法, 在2-3个月买一个比较小的房子[如3-4房, 在同一个地区].
3房估价21万,卖价 24万 - 80%的贷款 cov - 3万
24万-3万[现金3万] = 21万 [贷款80%= 168,000/-]5%现金[1万1500]-15%cpf[$3万1500]+ 律师费[$2500 cpf, 这里我们不算银行津贴] + stamp duty [$3000 cpf] + 仲介费 [$2400, 现金]
总消耗 cpf= 3万7000
现金 = 4万3900
贷款$168,000, 30年,2.2%利息=$637.90[每月]
cpf $160,000 - $37000 = $123,000
在这里要注意的是, 买第二套时,cpf需要留minimum sum, $58,500[special account可算在内, 如special account 有3万, 只需要留 $58,500-$30,000=$28,500], 以上例子就是$123,000 - $28,500 =$94,500可动用来买第二套房产.
现金 $13万-$4万3900= $8万6100
将还会有$94,500 和86,100 现金=$180,600,可等待房价进一步下调, 然后进场买多一套3+1的公寓[预算在70万]. .[ 来买$70万 3+1公寓首付20%应该绰绰有余]
或
4房估价30万,卖价 33万 - 80%的贷款 cov - 3万
33万-3万[现金3万] = 30万 [贷款80%= 240,000/-]5%现金[1万5000]-15%cpf[$4万5000]+ 律师费[$2500 cpf] + stamp duty [$4800 cpf] + 仲介费 [$3300, 现金]
总消耗 cpf= 5万2300
现金 = 4万8300
贷款$240,000, 30年,2.2%利息=$911.28[每月]
cpf $160,000-$52,300 = $107,700
现金 $130,000-$48,300= $81,700
在这里要注意的是, 买第二套时,cpf需要留minimum sum, $58,500[special account可算在内, 如special account 有3万, 只需要留 $58,500-$30,000=$28,500, 以上例子就是$107,700 - $28,500 =$79,200可动用来买第二套房产.[ 加现金$81,700=$160,900 , 来买$70万 3+1公寓可能就会比较吃紧.
我们来算一下$70万公寓.
5%现金[$35,000] + 15%cpf [$105,000] + 印花税[cpf 或现金]3%-$5400=[$15,600]+ 律师费 $1000[扣了银行津贴]= 现金$35,000 + cpf $121,600= $156,600
贷款80% ,$560,000 2.2% 30 年 =$2126.32[每月]
前三年出租, 可租最低$1800-$2700, 扣了贷款, 差价大概是 负$300 to 赚 约$580[还没算管理费, 产业税等等]
过了3年就可看那一个租金高 [hdb 或公寓], 和你所向往的生活.
为什么要在2-3个月里买比较小的房子?
世事难料, 如果你卖了5房后, 不要买小房子, 房价持续上升, 到时买不到房子或买得更贵了就有一点失算了.
大胆者可卖了之后, 过了一段时侯房价掉了再同时买两套, 那时所赚的利润将会更高,
可是我比较属于前者, 小赚小亏好过大赚大亏, 老了输不起.
这样的操作法, 比较适合那些有地方住的朋友, 要不将会挺麻烦.
个人观点，请勿作为投资参考, 后果自负 |
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