【房屋】免费咨询租房/买房/卖房/出租/房款等各种问题

niki116

非常感谢michael 的热心解答. 经过你的分析明了多了, 谢谢您!

zhizi0223

http://bbs.sgchinese.com/thread-3010835-1-1.html
紧急求助：怀疑买房落入陷阱

请帮忙给点意见，谢谢

jobjob

请问michael, 看中了一间5I coner unit, 4楼, COV 叫40K, 我们出价25K, 卖方中介答应了. 可是说屋主卖这个房亏钱, 填入CPF后拿不到现钱. 要求拿到40K现钱, 具体操作是: 把COV往估价里扣, 也就是说388 的估价, 加25K 现金. 本来成交价为413k, 可是在文件上只放373K. 后来我们说这样我们现金要多出, 要求再降, 他们也行. 可是同样的在成交价上降, 以保证他们拿到40K现钱. 最后约定365K.

请问michael, 这样操作会有风险吗? HDB会过问吗? 虽然他们屋内的condition 不怎么样, 可是以现在的行情低过估价这么多出售是不是太不正常了.  听我的中介说HDB可能会打电话问买家, 卖家. 可是只要巧妙回答就好了.他们也没有证据.

另外, 我的中介说那4万现金可以交到律师处, 就说是跟卖家买家具的钱. 觉的不妥, 那样不是有了个嫌疑很大的证据可查了吗? 问过卖方中介, 这4万要不要立什么文件, 他倒说, 不要, 因为立了就有证可查了, 并说这种情况应该是卖方比我们更担心才对, 他说到时候completion 时, 一起约到隐蔽处交4万给他们, 然后一起去交钥匙.  听起来还蛮有道理的, 可是还是不放心, 想问问michael, 有遇到过类似的情况吗? 一般都怎么处理的呢? 会冒风险吗 ? 谢谢了.

jobjob

回复 1# michael8330


    请问michael, 看中了一间5I coner unit, 4楼, COV 叫40K, 我们出价25K, 卖方中介答应了. 可是说屋主卖这个房亏钱, 填入CPF后拿不到现钱. 要求拿到40K现钱, 具体操作是: 把COV往估价里扣, 也就是说388 的估价, 加25K 现金. 本来成交价为413k, 可是在文件上只放373K. 后来我们说这样我们现金要多出, 要求再降, 他们也行. 可是同样的在成交价上降, 以保证他们拿到40K现钱. 最后约定365K.

请问michael, 这样操作会有风险吗? HDB会过问吗? 虽然他们屋内的condition 不怎么样, 可是以现在的行情低过估价这么多出售是不是太不正常了.  听我的中介说HDB可能会打电话问买家, 卖家. 可是只要巧妙回答就好了.他们也没有证据.

另外, 我的中介说那4万现金可以交到律师处, 就说是跟卖家买家具的钱. 觉的不妥, 那样不是有了个嫌疑很大的证据可查了吗? 问过卖方中介, 这4万要不要立什么文件, 他倒说, 不要, 因为立了就有证可查了, 并说这种情况应该是卖方比我们更担心才对, 他说到时候completion 时, 一起约到隐蔽处交4万给他们, 然后一起去交钥匙.  听起来还蛮有道理的, 可是还是不放心, 想问问michael, 有遇到过类似的情况吗? 一般都怎么处理的呢? 会冒风险吗 ? 谢谢了.

michael8330

非常感谢michael 的热心解答. 经过你的分析明了多了, 谢谢您!
niki116 发表于 29-3-2010 09:06

如有需要,
欢迎随时来询问,
要不,灌水/聊天也可以;P

michael8330

http://bbs.sgchinese.com/thread-3010835-1-1.html 紧急求助：怀疑买房落入陷阱 请帮忙给点意见，谢谢

zhizi0223 发表于 30-3-2010 10:49

对不起,来迟了,:'(
我看了你的帖子,
问题已经解决

michael8330

请问michael, 看中了一间5I coner unit, 4楼, COV 叫40K, 我们出价25K, 卖方中介答应了. 可是说屋主卖这个房亏钱, 填入CPF后拿不到现钱. 要求拿到40K现钱, 具体操作是: 把COV往估价里扣, 也就是说388 的估价, 加25K 现金. 本来成交价为413k, 可是在文件上只放373K. 后来我们说这样我们现金要多出, 要求再降, 他们也行. 可是同样的在成交价上降, 以保证他们拿到40K现钱. 最后约定365K.

请问michael, 这样操作会有风险吗? HDB会过问吗? 虽然他们屋内的condition 不怎么样, 可是以现在的行情低过估价这么多出售是不是太不正常了.  听我的中介说HDB可能会打电话问买家, 卖家. 可是只要巧妙回答就好了.他们也没有证据.

另外, 我的中介说那4万现金可以交到律师处, 就说是跟卖家买家具的钱. 觉的不妥, 那样不是有了个嫌疑很大的证据可查了吗? 问过卖方中介, 这4万要不要立什么文件, 他倒说, 不要, 因为立了就有证可查了, 并说这种情况应该是卖方比我们更担心才对, 他说到时候completion 时, 一起约到隐蔽处交4万给他们, 然后一起去交钥匙.  听起来还蛮有道理的, 可是还是不放心, 想问问michael, 有遇到过类似的情况吗? 一般都怎么处理的呢? 会冒风险吗 ? 谢谢了.
jobjob 发表于 8-4-2010 07:00

非常不正常,瞎子都看得见,[在这现今行情, 零现金己经超困难,何况是cov -23K,]
风险超大.
就算hdb放过你,cpf board 也要你的卖主把23k放回去[把成交价的负cov弄到估价],才让你们成交,你的卖主肯吗?
卖主面对的处罚,hdb以呈报价买回这套房子.
买主面对的处罚,会被制止[bar]买hdb几年[一般1-5年]
另外双方+仲介将面对受罚款,仲介坐牢
假如我是你的仲介,我将退出,宁可不赚你这笔佣金,也不要几个月睡不着觉.

三思后行:L

michael8330

终于来了,等了好久...........好久..........好久..........

http://www.zaobao.com/sp/sp100507_001.shtml

房地产经纪监控框架出台 ZF将设新机构提升业者素质

（2010-05-07）

为加强房地产经纪监管框架，ZF将成立新的法定机构“房地产代理理事会”，多管齐下提升房地产经纪的专业水平，以消除长久以来房地产纪经行业的良莠不齐现象。

国家发展部昨天发文告说，它将在今年下半年向国会提呈房地产代理理事会（Council for Estate Agencies，简称CEA）法案，全面加强对房地产业的监管，包括提高房地产经纪入行和房地产公司申请营业执照的条件。 经纪须向CEA注册 才能处理房地产交易 法案规定房地产公司经纪须考取基本**才能执业。目前，经纪无须取得认证，只要加入经纪行即可处理房地产交易，甚至以自由身任职不同公司。随着监管框架落实，房地产经纪须向CEA注册才能处理房地产交易。 经纪公司须确保属下经纪符合注册资格，包括至少0水准4科及格学历、通过CEA的强制考试及每年进行至少6小时培训。他们也只能在一家公司任职。 经纪注册后将获得CEA签发的认证卡，方便公众辨认。 在过渡期间，现有经纪无需符合所有注册条件，例如最低教育资格。拥有房地产业相关**的经纪也无需通过CEA考试，但还未通过任何测试的经纪，则有一年时间通过CEA考试。
法案也提高经纪公司申请营业执照的条件，规定申请者须有至少三年工作经验，并在过去三年完成至少30宗交易。

国家发展部发言人受询时说，目前，房地产营业执照是由国内税务局颁发，每年更新。法令生效后，CEA将接手签发执照的工作。 　　除了专业资格，当局也重视房地产业者的操守，无论是执照持有人或房地产经纪都不能经常接获投诉或有诈欺罪记录，也不能是未脱离穷籍的破产者，或是授权的借贷者，或受雇于借贷公司。 　　为保障消费者，法案也将规范房地产业行规，禁止经纪在同个交易代表买卖双方，以避免利益冲突。业者也须购买专业保险，确保疏忽发生时有能力作出赔偿。 　　国家发展部去年完成业者的咨询过程时，曾透露将设立房地产业监管架构。昨天宣布的框架细节更为详尽，但最明显的差异是少了当初拟议的独立仲裁庭。 　　ZF原本考虑设立独立仲裁庭调解无法解决的房产交易纷争，不过最终未落实。但CEA还是具有调查及处罚违规经纪和经纪行的法律权力，包括给予警告、罚款、暂时或永久取消执业资格。 　　被投诉的经纪行及经纪须出席由消费者协会、小额索偿庭、新加坡调解中心和法庭进行的调解。目前，经纪及经纪行可对投诉置之不理，拒绝参与调解过程。 　　除提升房地产业者素质，CEA的工作重点包括公共教育，协助消费者谨慎进行房地产交易。它将设立公共中央资料库，提供经纪行及经纪资料，包括过去三年的违例或得奖资料等，方便消费者聘用经纪时参考。 　　受访业者表示，监管措施涵盖面广，有助于提高专业素质，但担心推行初期可能带来一些问题。 　　博纳企业通讯与市场营销经理陈家扬说，要监管2万多个经纪不易，但他相信当局有能力这么做，长远来说有助于让这个行业更专业化。他认为设立资料库将使房地产业信息透明，并鼓励业者提供更好的服务。
　　
国家发展部将在下来几个月征询业者和消协意见，进一步敲定监管细节。

本地有约2万5000至3万名房屋经纪及1700多家房地产公司。

michael8330

对房地产经纪的必要管制

（2010-05-08）

社论 2010年5月8日

国家发展部去年8月提出将制定新的房地产经纪监管架构，之后的几个月，便分别进行了业内人士咨询和公共咨询的程序。新的监管机构具体内容，终于在前天宣布，ZF也定在今年下半年在国会提出有关法案，以成立一个新的监管机构——房地产代理理事会（Council for Estate Agencies）。

这一加强对房地产经纪监管的动作，其实是人们等待已久的。这主要是近年来房地产市场活跃，房地产代理增多，乘势进入这个行业的经纪人数也大增，出现了良莠不齐的现象。据报道，目前本地有1700多家房地产公司，房屋经纪则多达2万5000至3万名。

对这个行业进行整顿和实行合理的规范殊属必要。 过去几年来，由于房地产市场火热，房屋经纪中少数害群之马的不道德行为，也有明显增加的趋势，这不仅使越来越多消费者受害，蒙受惨重的损失（其中就包括好些欠缺专业知识，对房屋买卖一知半解的组屋屋主），也已严重的损害了房地产代理行业的整体形象。

消费者协会的数据显示，近年来公众投诉房地产经纪的个案有不断上升的趋势。2002年这类投诉只有379起，前年1100起，去年则有1079起。负责签发房地产营业执照的国内税务局过去三年也接到154起投诉，

但该局无权调查不良经纪的行为，只能交由新加坡合格房地产经纪行（SAEA）处理，而SAEA也只能对旗下的经纪展开调查。若碰到严重指控例如欺骗或伪造文件，只能交由警方处理。

目前，只有房地产公司须向国内税务局注册及申请执照，个别经纪不受任何机构管辖，也无须执照，只要加入注册公司就可处理房地产交易。

房地产经纪公司和经纪也可自愿性地申请SAEA的认证。此外，只有约四成经纪持有与房地产相关的鉴定WP，经纪也可随意跳槽或同时代表多家公司，使得经纪的服务水平参差不齐。由于没有明确的行业规范和行为准则，加上监管条规不足，一些无良房屋经纪甚至乘人之危，向急需现金而缺乏相关知识的卖主下手，使到他们财屋两空，实是不道德之至。


不久前，就有国会议员在国会提出这个问题，国家发展部长马宝山在回应时也坦承，现有条例不足以对付无良经纪，因此该部正在全面研究加强管制房地产业的措施，以便根本性地提升房地产业的专业水平及保障消费者权益。


因此，新监管架构的出炉是必要和适时的。 新的监管架构可以说涵盖了上述所有的不足之处和出问题的环节。它提高了房地产代理的注册资格；设定基本入行门槛，规定房屋经纪须考取基本**和具备最低学历要求；排除破产者和有欺诈和不诚实刑事罪纪录者；排除借贷公司及其雇员；规定经纪不能同时代表买卖双方；制定专业行为准则；以及能对对违规经纪和经纪行进行调查和采取纪律行动，包括给予警告、罚款、暂时或永久吊消执业资格等等。



我们期待新监管架构的尽早落实，因为有了一个真正有“牙齿”的监管机构，不仅有助于保障消费者的权益，也有助于提高整个房地产代理行业的专业水平，确保这个行业的有序发展，同时，能更有效的处理各种涉及代理和经纪的房地产买卖纠纷。


在我国，组屋在房屋买卖中占了相当大的比重，而组屋往往是屋主一生的积蓄，确保他们免受无良经纪之骗因此也显得至关重要。但单有这种防御性的机制还是不够的，提高一般公众的相关知识也是很必要的工作，由房地产代理理事会连同消费者协会等团体来负起这个公共教育任务是很恰当的。

akuan2001

hi michael,

时间已经指向６月份，很快２０１０的上半年过完了，
新政，ｐｒ　ｑｕａｔｏ也已经执行了３个月，
最近房价还在往上涨
可以说一下你的看法吗？
成交量如何？
谢谢你。