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本帖最后由 gujunqing 于 15-10-2009 19:43 编辑
（蓝字为楼主拙见）组屋的保值和长期稳定上涨是可以期望的，但暴涨的可能性几乎为零。
很多网友误读本楼主的观点，不得不，加粗加亮放在第一行，以示清白呀。此文为驳另一网友40%的预测文。
引用自：shichengati
新加坡HDB（组屋）处于大涨的前夜
中国新移民们，你们的可能对于新加坡HDB（组屋）有很好的印象。因为媒体呈现给我们的是一个人人有房，安居乐业的新加坡，因为以前的中国新移民基本上经过几年奋斗就可以轻而易举买到4房、5房，因为中国还在向新加坡学习经济适用房政策。在北京白领普遍成为房奴地时代，中国新移民却毫不费力地在岛国欣然安居。所以我们看到一般一对20多岁大学生夫妻一结婚就有钱买下HDB（组屋），这在北京已经不可思议了。本人（狮城阿嚏，http://blog.sina.com.cn/shichengati, [email protected]）已经在新加坡经历了几轮经济，股市和房市起伏，直觉和经验告诉我始自于2009年5月的新一轮HDB（组屋）上涨，将使很多新移民在新加坡安居的梦想成为泡影，新一轮大涨就在眼前。
“全文给我的感觉是您基于职业本能的主观臆测和期望而已。没看到经验分析，直觉而已。”
让我们先追溯新加坡HDB（组屋）房价历史。你可知道，在70年代一个5房室的价格只有平均3万新加坡元，80年代平均11万，90年代平均23万，到了2009年第二季度，这个价钱已经是38万了。换句话说，从70年代到想在大约30年，新加坡5房室HDB房价平均涨了10倍。从90年代末金融危机到现在，房价虽然有波动，大致说来，目前（2009年二季度）的平均HDB价格和96年相当。从1990年年初到1996年的高点，HDB价格指数从33.6涨到了139.9，6年时间整整涨了4倍！和中国北京03年到09年房价涨幅有一比。所以，新加坡也曾经经历过疯狂的时候。以三房式组屋为例，《联合早报》计算了屋价和大学生起薪涨幅的差距(9月6日 联合早报）。本地组屋屋价过去30年飙涨30倍，大学生的起薪平均只涨2.7倍，父母担心子女未来连组屋都买不起。
■70年代，大巴窑三房式约8000元，大学起薪1000元，屋价是薪水的8倍。
■80年代，宏茂桥三房式约4万元，大学起薪1600元，屋价是薪水的25倍。
■今天，宏茂桥三房式约27万元，大学起薪2700元，屋价是薪水的100倍
过去10几年，新加坡收入在增长，房价虽有起伏，却变化不大，在大部分新移民承受范围内。但是狮城阿嚏认为过去10几年可能是新加坡一段比较特殊的时期。历史可能将不再重复，接下来的形势不容乐观，新一轮大涨一触即发。
“单纯数据会带来误解，需要一定的解释。
70年代的大学生是社会精英，他们的收入远高于平均收入。到了现在大学生的收入已经在平均线上，甚至平均线下了。这就是数据失真的地方。
65年独立是新加坡人均年平均收入1119美元，到80年代中期6000美元，90年代达到15000美金，到2001年已经突破25000美金。
现在在看房价70年代8000元，80年代的4万，现在的27万。
看到了吗？其实收入与房价比并没有提高很多，同意我的观点吗？”
首先是人口快速增加。从97年的到3.796百万，到2004年达到4.166百万，7年增长37万。而到2008年则有4.839万。从2004年到2008年，4年67.3万。人口增速加快。增速让很多新加坡人都瞠目结舌。比一比现在的地铁的人群和8年前的地铁的人群你就直观感觉这几年究竟增加了多少人。而这新增人口绝大部分为新移民。新移民中大部分应该为中国人。他们正值旺年，拖家带口，有着巨大的住房需求。政府要实现650万人口的新加坡，所以移民趋势不会改变，甚至会加快。有人说新加坡住房都已经饱和了，其实绝对不是，而是需求空前，只是有有些人还在申请绿卡，有些人还没有存够钱，有些还在观望，需求目前还没有突然释放，但是会有大家一窝蜂买房那一天的。（HDB一家一套，如何一窝蜂）但是那时房价早就高高在上了。长期看，新加坡HDB（组屋）房价将长涨长升。"我同意房屋价格长期趋势是稳定上涨的，但这与暴涨没有任何关系"
再看供应。本人实在不理解缘由，目前HDB（组屋）的建设速度已经大大降了下来。从70年代到2000年，每年HDB建造大约2-3万组屋，而2001年到2005年，5年仅仅建了55135间组屋。2006年，只有2733间，2007年，新建5063间。从2000年以后，每年这么点供应量，根本赶不上日益增长的需求，更不要说这几年每年10多万的人口流入。这在中国是不可思议的，在中国这几年的建房速度一直加速，而新加坡却选择了减速，本人并不清楚缘由，或许金融危机后的新加坡确实需求减少了。但是如果这几年还不加速，将后悔晚已。每年有10万人的人口增加，大概可以折算成5万家庭。（数据失实，新加坡08-09家庭数增长约1.8万户）可是只有不到1万HDB新房供应，只够满足20%，供需已经失调了。这种不平衡，将导致部分新增人口无法生存。更令人忧虑的是这几年HDB（组屋）新房越来越追求所谓品质，逐渐脱离的开始给老百姓低成本建房的初衷，一开始就定价很高，这就决定了未来转售市场只涨不迭（高品质组屋也是顺应人民需求，组屋就一定是70年底3房那种吗？不敢苟同。达士岭组屋是样板地标，不是一般组屋。最近的剩余组屋售价并不高,
http://property.zaobao.com/pages6/hdb091001.shtml
看一下这个链接吧，联合早报10月1日。马宝山说的。)。还有一个趋势是2000年后房子面积缩水了，90年代的5房大多120多平方米，而目前只有110平方米。当然这并不影响房价，但是会使一些稀缺的老的大户型得到追捧。（户型与面积每个人看法不同，主观感觉喜欢新式设计的比较多）
最后看政府态度。近期，有新加坡高级官员频繁暗示，房产是新加坡人一生最大的资产，政府有义务让它保值增值。（觉得的主观曲解，保值是将长期稳定升值，跑赢物价指数，和暴涨没有任何关系）9月3日，国家发展部长马部长说：“当你购屋时，请把它当作为老年和未来所作的投资。当你年老了，屋价会随着经济增长而上升，那么你退休后，我们就会想方设法让你套现，以房养老……所以这是给予人民的最佳福利。”还有，HDB（组屋）估价这两年也是水涨船高。估价很大程度上就是政府认可的价钱。所以最终结果是要新移民掏腰包来支撑房价，这其实长期对于土地资源短缺的新加坡是有好处的。同时也能够鼓舞新加坡人士气，赢得新加坡人地支持，但是对于后来人，这确实不折不扣地掠夺。后来人要不得不辛勤工作更多年来实现前代人轻而易举就实现的梦想。这是一班快速列车，机会将稍纵即逝。下一趟到来，又不知道是哪个猴年马月了。90年代的新加坡人买房也很吃力，为什么历史不能够重演？
让我们预测一下未来几年的新加坡房地产特别是HDB（组屋）市场。首先，北京上海这些巨型城市仍然会引领中国房地产而继续攀升。北京的房价尤其是低端房价将全面超越新加坡（http://blog.sina.com.cn/s/blog_61519f510100e5rh.html）。这些新加坡的新移民将不再有能力在北京，上海和深圳这些一类城市置业，中国人更多的将涌向新加坡，更多人选择加入新加坡国籍。中国房市泡沫使越来越多的新移民感到新加坡组屋可以承受和合算。而在新加坡，2009年下半年伴随经济回升，HDB（组屋）将不停创新高，全年涨10%应该没有问题。2010年，估计世界经济形势会一片大好，新加坡的新移民，尤其是06-08年来新加坡那批中国新移民逐渐羽翼丰满会蜂拥买房，推高房价再涨15%。2011年，赌场建好，世界范围内尤其亚洲新泡沫酝酿，新加坡的情绪会兴奋起来，这时HDB（组屋）会随着私人房产达到狂热阶段，再涨15%，形成顶部。所以，从2009年到2011年，3年组屋涨40%是可以预见的。届时，很多中国新移民会被挤出HDB（组屋）市场，追悔莫及，到达忘房兴叹的地步，就如现在北京无房户一样无所适从。之后，政府才会出台政策，通过打压，调整移民政策和增加供给来终结这轮牛市。由于近几年的新移民推动这轮上涨，目前房价低的地区涨幅会高于市区，HDB（组屋）涨幅会高于私人房产。到2011年年底，届时Queenstown和大巴窑的5房室将普遍超过68万。但是价值洼地Jurong地区将涨幅惊人，狮城阿嚏估计Jurong East的5房室会达到58万和Clementi价格靠拢，Jurong West尤其是Boon Lay地铁站附近的5房室会达到惊人的50万。（对您的预测简直是无语了，HDB是有收入限制的8000元。按找你说的68万元算，首付10%，2.8%年利率，30年还款，每月月供2550，算30%家庭收入，要求家庭收入达到8500元，这还是大巴窑的价格。）我只能说你的预测建立在大家都加薪100%以上。
正如本人在“新加坡Jurong(裕廊)HDB市场分析”（http://blog.sina.com.cn/shichengati）的那样。新加坡Jurong(裕廊)HDB将成为这一轮急涨的先锋。届时Jurong Lake的概念将被进一步炒作。Jurong这轮上涨将主要由近几年成为PR的中国购房者主导，中国房价的上涨已经使他们别无选择地在新加坡购房，新加坡西部最后一片价值洼地将逐渐被填平。奉劝各位新移民现在仍然是买房的好机会，够首付就出手，买不起大房的可以考虑小房子，买不起市区的可以考虑偏远的，千万不要不出手或者等攒够钱再说。本人知道在2009年9月金融危机刚见好转的今天就去预测三年后费力不讨好，但是这却是本人作为老移民实实在在的多年经验和直觉的结晶。关于更多新加坡和北京房地产的分析，请看我的博客http://blog.sina.com.cn/shichengati。
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（希望多些客观分析） |
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