实例谈鞋盒，600K上下市区地铁站边租金回报5.4-10%/更新ing

小瓶瓶 · 发表于 5-9-2012 23:26:02|来自：新加坡

本帖最后由小瓶瓶于 21-9-2012 19:31 编辑

“　以买家愿意负担的价格水平而言，只有15％的受访者表示愿意负担100万元或以上的房子，有47％受访者表示他们的目标价位在75万元或以下，另外38％受访者则愿意支付介于75万元和100万元购买房子。
　　尽管鞋盒公寓的价格和受欢迎程度都节节攀升，有62％想买屋的受访者也指出，他们不会考虑购买面积不到500平方英尺的鞋盒公寓。不确定与会购买的受访者比率各占19％。 ”
摘录自早报网，充分说明有许多人努力在找75万以内的房子，而有自住考虑的会去买面积稍微大的，出租高回报的只有鞋盒了，而且我相信鞋盒公寓的控制会继续收紧，每次收紧控制无非因为需求旺盛。

在另一个帖子里零散谈到我的经历，在这里汇总一下：

去年底我介绍一好友A 巴耶里巴地铁3分钟处一个鞋盒开盘，D' Weave ，非常青睐那个420尺无阳台的，HS做成衣帽间，确实是1+1而且可以放单人床在小房里，无奈总价670K，在12.28新政下折扣到640K，还是太贵了，遂令其下手目前阿欲尼地铁站边的楼盘C  560K 463尺，趁着12.28残酷降温措施狠狠的把尺价压到1210历史最低。才等了7个月就拿钥匙，1周就出租了，租了个短期6个月，租金等于丹拉梅拉地铁口同样新TOP的optima----3000/月，后者484尺总价最低的780K！
比起市区其它的楼盘，已经绝迹这样的回报了，事隔7个月，另一个老朋友B 在犹豫了N年买公寓否的情况下，在几天前毫不犹豫买了好友A 在楼盘C 的邻居楼下的单位，价格570，但是尺寸比A的单位少了100多尺。由于朝向最好，以及中楼层，单价1600多，然而这个楼盘的特点就是，大尺寸单价低一些主要是有阳台，以及格局稍微不同。而月租金大同小异，差别在100左右。

最重要的是，现在第一年，还有15%的贷款是不需要付的，贷款350K左右头一年月供只是900，第二年开始1200，贷款480K目前月供1200，第二年开始1500不到，因为公寓全新，租金回报非常高加上地铁在门口，按这个贷款数额每月租金收入刨去各项开销纯盈利 800 ---1300之间，发展商头一年保修期内装修任何问题都免费解决。所以是最吸引人的时候。陪我朋友买房过程里我得知楼盘C  还有1，2间是屋主价格比较实在的，有兴趣的站内联系。

值得一说的是相邻一条街的centra suit因为早拿钥匙几个月，买卖了很多家了，所以价格基本已经固定在一个新的高位，现在要卖房的屋主叫价只会在现有基础上更高。所以我真心希望定位鞋盒出租的朋友趁此盘刚拿钥匙价格未站稳，尽快考虑。对内的朝向成交价也需会稍微低些。都是永久地契。

我们的中介告知最新卖出高楼同样户型580K，以此为例子的图解：

最新最高成交价高楼小单位377尺, 出租成本：中介费100/月，管理费160/月，10%房产税150---250/月，一共约400---500/月
首付11600                                                                                        首付232000
总价8成贷款30年 明年9月前1% 明年9月后1.2%   未来2.5%    6成贷款30年 明年9月前1%    明年9月后  未来2.5%
58万，   464000         月供1281       月供1535 月供1800       348000          月供987       月供1151    月供1375

租金 2700 低估到2600 就算2300 2700 2600 2300

盈利 1000 665 100 1313 1049 525

租金回报率计算法1 5.58% 5.37% 4.75% 5.58% 5.37% 4.75%

租金回报率计算法2 10.34% 6.8% 1.034% 6.8% 5.43% 2.7%

法1：总盈利除以总价格

法2：净盈利除以净首付,因为租金减去贷款等开销了，等于租金一边帮你还贷一边还帮你赚这个回报

关于利息，DBS推出1.5%绑定5年，可以视为未来长期低利率的比较靠谱的评估

这个只是粗略算，贷款额度是递减的，我还是按最开始的算，房产税随租金减少，我也没有减去，所以基本是最差的情况预算到了。

如果算总收入，平均2400的月租，一年28800，粗略算十年-十五年就把房子供完，当然，没几个人会这样。

小瓶瓶 · 发表于 5-9-2012 23:28:12|来自：新加坡

本帖最后由小瓶瓶于 21-9-2012 21:16 编辑

我算的虽然不准确，不知道是否还算切实，希望大家不吝赐教
楼上表格格式混乱，请点击大图

这里说说投资策略：
策略A 要稳健收租金，如果现在入场，我暂时没有发现比我主楼说的更好的选择，不喜欢亚龙地区的，还有另一个区域总价，租金上和这个大同小异，也有刚刚拿钥匙的新盘。值得注意的是，租金回报第一年最高，但是往往租金第一年不是最高的，在我的估算下假设明年租金微跌是往坏处想，一般刚拿钥匙都是拼命往外租，同一个时间供应量太大，租金往往并不是很好的说。

然而还是那句话-----------租金回报好的房子，一般都不是升值最快的房子，因为周边发展成熟租金才好啊！潜力房周围都是大空地或者大工地。

策略B 投资总价升值，用买卖来赚钱的，能承受风险能等待3年或以上无租金回报。新开盘或者刚刚拿钥匙的要擦亮眼好好挑潜力地点。

这类迷你小公寓，适合要控制风险预算有限的投资者，目前前景不明朗的时候比较保守却高回报的做法，这就是为什么目前鞋盒子还可以升。而且这类房子并不全部是出租用途，确实有一半的本地或印尼，马来西亚单身或无儿女夫妻买来自己住的，地点优越，组屋价格的精品公寓投入小很适合他们。他们都是潜在的买家群和租客群。

然而我提及的这个楼盘，租客群仍然以洋人专业人士为主，然后是中国，印尼，马来西亚，印度等比例都差不多。他们的素质其实很不错，更不是芽茏那些间隔公寓里的学生或者劳工。

我算了最坏打算租金掉到2300，利息到2.5 ，然而据我对我朋友A这段时间找租客的情形看，欧洲经济不好导致更多的洋人专才来新混饭吃，他们在公司的职位不过是中管甚至以下，甚至实习生，所以我估计这种租金预算3000以下的外国专业人士的租客数量只会上升。劳民达地铁的citylights，目前售价110万左右的小单位租金高达

一些不堪高租金负荷的租客都过来这里，一下子每月省下1千多，住新房，同样地铁边2个站的差别而已。

小瓶瓶 · 发表于 5-9-2012 23:56:45|来自：新加坡

本帖最后由小瓶瓶于 6-9-2012 14:50 编辑

关于亚龙区：
首先声明，我的近地铁不是中介屋主口中的近地铁，700，500米给我喊近地铁。。。。对我来说200米叫做地铁旁，300米叫做近！

你会看到亚龙区的小公寓价格差别很大，一是因为地铁站边的自然含金量高，租金回报高，租客素质好，二是因为普通银行贷款，红灯区的一些双位数巷子是不贷款的，只用丰隆，singapura这种金融机构提供贷款，其实利息也是不错的。一般21巷以后的数字贷款都可以，亚龙是传统的私宅区，很多人住在那边几十年了的，都是自住的大户型公寓，这几年涌现新发展的小型公寓。

加冷地铁边的鞋盒，开盘价格已经到了1600尺价以上，而且地铁旁的应该已经卖完，6巷有没有卖完的，但是6巷贷款有点玄，走去有一段路。
阿欲尼地铁站边旧屋已经陆续重建成小型的商业办公物业给机构，公司买下的。所以周边环境还是比其它巷子的好很多。而且我说的这间刚拿钥匙，价钱还未真正飙升到很硬的程度，看房过程中有个别屋主感觉比较好说话。

巴耶里巴的价位开盘就有点高了，大型项目租金回报不是太好，比如lion city plaza的已经卖完，尺价1700，以后要卖1900才赚钱啊。。。除了变相带动旁边的价位，感觉不出多好，当然正在建的写字楼就在那里，也不失好选择。36--41巷号称靠近巴耶里巴，是我最起初动心的原因，然而TOP前无收益，跟阿欲尼边上刚TOP的比，就各花入各眼了。

在说黄线的达克达地铁站，那边真正地铁边的公寓盘子大，价钱贵，跟前面说的鞋盒不是一个档次，租金回报其实并不好。周边小项目里的鞋盒其实没有离地铁站特别近的。即使4-500米的，开盘价也跟阿欲尼地铁边的差不多，还得等3年啊。

待续。。。

////////////////////回复帖汇总：

问：

问问这种鞋盒公寓转手卖会不会有风险，比如银行会不会对贷款有限制，比如像很老的99年公寓或者gelang，要找买家接手很难啊，因为银行贷款很难啊。

答：
老的99年公寓，和芽茏红灯区那些巷子的房子，确实普通银行贷款有难度的。买家群很可能是一些比较特殊的人群，就是现金一把，各种原因不能贷款的，包括黑的白的，你明白的啦。。。。算是小众买家了。普通大众买家里也会有部分被低廉价格吸引，贷款额度很少而下手这些房子的，比如一些拿来自住的。

无香 · 发表于 5-9-2012 23:57:35|来自：新加坡

本帖最后由无香于 6-9-2012 12:12 编辑

我大概知道哪个楼盘，楼主可否站内我一下？看看是否同一个

neoshock · 发表于 6-9-2012 00:02:15|来自：新加坡

LZ, 貌似39巷的 D’wave 还没建好，怎么就已经拿钥匙了呢？

小瓶瓶 · 发表于 6-9-2012 00:08:28|来自：新加坡

neoshock 发表于 6-9-2012 00:02
LZ, 貌似39巷的 D’wave 还没建好，怎么就已经拿钥匙了呢？

没啊，去年才开盘的。我说的就是本来介绍她去D‘weave，后来让她买了450尺 560K的。

neoshock · 发表于 6-9-2012 00:15:25|来自：新加坡

小瓶瓶发表于 6-9-2012 00:08
没啊，去年才开盘的。我说的就是本来介绍她去D‘weave，后来让她买了450尺 560K的。 ...

"才等了7个月就拿钥匙，1周就出租了，租了个短期6个月，" 请问楼主这是哪个楼盘？

小瓶瓶 · 发表于 6-9-2012 00:33:51|来自：新加坡

neoshock 发表于 6-9-2012 00:15
"才等了7个月就拿钥匙，1周就出租了，租了个短期6个月，" 请问楼主这是哪个楼盘？
...

呵呵，我还费那么大劲计算啥的，原来这么多人都知道。。。在另一个帖子里也是立刻被一个同学给点评出来了，其实哪个楼盘不重要，主要是这种投资模式大家可以借鉴，真要考虑这个楼盘，透露一下，从8月中拿钥匙到现在，至少成交了3间，我朋友的是570K，听中介说一个高楼单位580K同样344尺的，就是我举例那个，尺价是很高但不是最高，而且总价真的低。我们还看过一间叫价合理的2楼有阳台单位，私信聊吧。