惊世之作 - 金氏新加坡房价预测法 【独创】

lucyisme

goldenstar 发表于 28-3-2013 11:08
这个四月政策对MAS是个很大挑战。

出炉的一连串数据显示新元政策正在进一步打击实体经济。但另一方面投资 ...

还是起利率好过收贷款税。

不然需要贷款买房自住的一定会抱怨政府的。
人们对税收的抵触情绪多强烈。。

这样支持率又跌了。

goldenstar

lucyisme 发表于 28-3-2013 13:38
还是起利率好过收贷款税。

不然需要贷款买房自住的一定会抱怨政府的。

没这功能 呵

goldenstar

大刚需 发表于 28-3-2013 12:55
俺觉得应该区别组屋和私宅，自住和出租，不同％

太细很难区分。月入少过8000的都在HDB loan的保护下。bank loan加税就够了

老鼠爱小米

金星出品,都是精品.

ratemouse

男人如树 发表于 26-3-2013 10:43
不错，有指导意义。

几位大佬都持有'外来人口'推高房价的观点，我看金大侠下一篇可以专门针对这个误区给扫 ...

“投资”为啥不是“需求”？把“投资”从“需求”中分割出去是不对滴。只要是花钱买的都是“需求”。

在供需市场的交易中，根本就不也没法区分“需求”的类型是“自住”还是“投资”，市场只认钱，只要出钱的就是“需求”。

只要包括“自住需求”和“投资需求”在内的“总需求”旺盛，同时供给跟不上，价格就必然上涨。这就是所谓的自由市场中“看不见的手”。只要是自由市场，“供需决定价格”这条规则是不可能失效的。


不可否认，“投资需求”过多引起上涨的价格同时又是“自住需求”的价格，结果会出现“买不起房”的现象。因此政府需求进行市场划分和市场区隔，最理想是把“投资”和“自住”完全划分成两个市场，各自有各自的价格。这方面新加坡做的相当不错，有三个自由市场：豪宅、大众私宅、二手HDB，加一个非自由市场BTO。

daivyhdy

一半同意金星的汇率预测论,当汇率上升时(经济好,不单单房产,gov不能只看房价,其他不管,而调控),房价上涨,但反过来,就不一定,当汇率下降,(经济不好,看钱量,)自由市场中“看不见的手”会自动调节.汇率应该是一蓝子政策,还得取决与全球经济. http://wenku.baidu.com/view/53a89b89cc22bcd126ff0c4d.html 新加坡80%HDB,而HDB本身就不是投资用途, 新增供应, (1997,1998 拱过于求),so, Gov dont take mistake again. 低息,通涨是房价高起的诱因,而需求大于供给是主因,新增供应后,应该会达到一个平衡水平.conclusion, 稳中微升(cover通涨).

祈-福

谢国忠，很多年来一直看空大陆房价，结果大陆房价一路飞涨，管他泡泡有多大呢。如果谢国忠观点一直保持不变，我相信他会有看对的时候。反倒是任志强，很多草根十分痛恨他，却每每对大陆房价走势预测很准
以上例子不是强调谁错谁对，也不是讨论中国房价，因为楼主的帖子是关于汇率与新加坡房价关系。这应噶是个很大课题，连经济学家也不好预测准确

简单说说我的看法。我不懂经济学，也不懂新加坡房市。

钱（包括但不限于纸币）是货币的一种表现形式，汇率是货币价值表现形式，货币是资产价值的表现形式，房价是资产价值的货币化表现形式。资产包括很多种，譬如金融，土地，房屋；有形资产无形资产等，都是资产

资产价值高低最本质应该是经济活动强弱（好坏）的反映。经济很景气，资产价值就会走高。用货币来表现，就是会涨价，如果某个国家经济活动很强，它的货币价值，表现在汇率上，也会走高

这是资产价值与货币关系反映。如果过度发行货币，譬如为了刺激国家经济或者掠夺人民财富，资产价格也会上涨，但实际上这时候货币不能真实反映资产价值了，表现在汇率上为下跌，因为货币超发，价值下跌了

以上是我个人一点经济学认识，可能会有常识性错误。即使没有错误，也未必完全能在经济活动中表现出来，毕竟货币，资产等是非常复杂的，受外界经济环境影响，也受自身政府经济政策影响，可以是自由的经济活动，也可以是被控制的经济活动，譬如市场经济，计划经济等。

下面要谈点具体的，楼主讲的新加坡房价和汇率

1、新加坡是小市场，也可以叫小盘股吧。熟悉股票的都知道，小盘股波动大，涨的时候跑的快，跌的时候滑的也快。政府不希望波动剧烈，对经济影响大，所以会在政策上调节。小盘股另外的特点是退出困难。房地产自身是长线属性，相比股票，不适合快进快出；另外如果持有大量物业（譬如上百间），价格下跌时，想一下子卖掉也不容易，因为市场小，接盘者少。
总结就是 波动大，进出困难（假设一下投资上百间物业，会影响市场价格），政府是房价大幅波动的对手盘。
2、新加坡弹丸之地，缺少资源，土地及房屋是国家比较主要的一种资源。所以新加坡很多资源需要从别的国家进口，小到一滴水，大到飞机等。表现在汇率上非常敏感，汇率走高，影响旅游，技术出口等，对经济不好，但国民生活负担会降低；反之，对国家经济活动有利，国民生活负担会加重
从长期来看（几十年），我认为新加坡汇率是一个逐步走高的过程，中间会有剧烈波动，譬如98年金融风暴，新币大幅贬值，船小好调头。一旦经济企稳，立刻反弹回去，然后长期继续小幅走高。为何这样判断呢，因为世界主要经济体货币发行量都在逐步增加，为了不把这种输入性通货膨胀体现在国民日常生活上，汇率长期小幅走高是有利的。遇到危机，汇率立刻大幅下跌，也是波动剧烈的表现

结论：
1、整体来看，政府不希望房价过快上涨，当然也不希望过快下跌；
2、如果发生金融危机，房价和汇率都会快速下跌；
3、长期来看房价会随着汇率小幅上涨，这表现在几十年跨度上，过去几十年如此，只要国家稳定，经济保持活跃，未来几十年也会如此。这种跨度适合一些富豪们为资产保值而长期投资，或者一些国民买自住房兼顾升值。但不适合投机炒作，因为时间跨度太长，充斥着个特种不确定风险

大概就说这么多吧。楼主核心是谈房价与汇率关系；我的核心是未来是几十年汇率可能走势，及房地产市场可能的表现

祈-福

补充一点，也不是完全不适合投机炒作

在汇率剧烈波动时，譬如发生金融风暴，汇率加速下跌，是比较好买入点，适合有胆量的人；或者经济过热（这个对新加坡来讲很难，基本没可能）汇率加速大幅上升，是比较好的卖出点

再有就是金融风暴前，汇率下跌前卖出房产。能做出这样的判断的投资者，凤毛麟角

以上是短期投资投机行为，譬如3-5年时间；长期投资观点不变，从几十年跨度看，房价平均下来，会逐年小幅上涨

一点看法，不做投资建议

鞋子

鄙人拙见：

在相对自由市场环境下 楼主的分析是对的

但是当政府逐步采取严格措施控制房市 那么就会出现汇率和房价走势脱离的情况

flydancxing

看完了.可是一点儿也没看懂...................:L:L:L:L:L:L

到底是说会跌还是会涨还是坚挺不变