对出租投资房的一点看法

goldenstar · 发表于 29-9-2013 10:23:16|来自：新加坡

本帖最后由 goldenstar 于 29-9-2013 14:42 编辑

金某认为出租市场和自住市场是区别很大的市场。

自住房基数虽然大，但是交易市场上只是非常小的部分。卖家即使交易后，还是要再买住房。整个市场其实相当稳定。

但出租投资市场是完全不同的，这类小房几乎都不适合家庭自住，大部份买了只为了投放去出租市场。

并且不同于自住月供，投资人对出租回报率非常敏感，空房付息是这类买家无法承受的。等出租房大量推出后，出租市场将有激烈竞争。

以目前发展项目和二手市场交易来看。自住市场供应增幅不大，也就是常住人口对自住房需求趋近饱和。

而各新项目中，小型房比重都很大。但是这部分房子有着共同目标市场，也就是外籍人士中高端市场。

这是个有限市场，在目前现有小型房数量有限条件下，市场属于卖家市场。 2-3年后大量小型房上市，中高级外籍人士数量没有相应增长的话，供求就要失衡。

个人认为，这两年投放市场的土地和建设项目不能归于普通的居住项目，其中的大部分其实更像是商住项目，也就是类似酒店和service apartment那样的项目，只适合外来人暂住。

问题是这么多类酒店式住房推出，当供求失衡后，这些项目很大部分不能回收来做自住房，这其实浪费了土地这个稀缺资源的利用率。

再说说商业周期，以商业周期是供求周期产生来看，供货周期越长的商品越容易产生大的周期波动。
例如00-06年中国市场需求旺盛导致船只严重不足，造船价格水涨船高，使得船厂以当前价格和利润计算吃下大量订单。由于造船周期长2-3年，和房屋差不多，生产力也有限。一开始生产过剩一直不明显。直到经过周期后的新船突然大量投入市场，剧烈冲击新船价格导致07后严重的产业周期。

投资人计算方式是银行存款利息对比目前租金市场回报，何者为高。金某觉得纯出租市场不应该只是理财方式计算，而是应该加入商业模式来计算。

各位长老们怎么看？

Moderator · 发表于 29-9-2013 10:32:22|来自：新加坡

昨天有个朋友才在谈该去买个办公楼单位来出租。
好像也比买公寓出租的回报率来得好，但也是要看地段。

老鼠爱小米 · 发表于 29-9-2013 11:06:28|来自：新加坡

请问金老大，你投资出租房吗？

tianyaren · 发表于 29-9-2013 13:59:05|来自：新加坡

看来坡国的整体经济也将在2016-2018年面临再次严峻的考验。这种ZF卖地，开发商造房，银行放贷，ZF收交易税，投资者和老百姓掏钱并还贷的经济模式一旦滞涨，一部分GDP流走。投资者的投入缩水，老百姓资产缩水。
唯一可能的方案，就是暗渡陈仓，继续开闸放人口。
所有大量有赚钱能力和消费能力的年轻人进来，这个故事才能继续。

nanyang986 · 发表于 29-9-2013 14:03:18|来自：新加坡

金兄以造船业比喻楼市，精妙，有趣！
诚如楼主所见，造船业经历供大于求之后，现已陷入严重的衰退。
同意你的见解：
“自住市场供应增幅不大，也就是常住人口对自住房需求趋近饱和。”
“2-3年后大量小型房上市，中高级外籍人士数量没有相应增长的话，供求就要失衡。”
公寓这几年的供给量非常彪悍，能不能消化成了关键的问题。我们选择冷静地拭目以待。