对出租投资房的一点看法

EmmettLi

金老大通过造船业比喻出租型公寓市场非常形象精妙，新房地产项目开发周期确实长，结论也是合情合理。

SMU扫地的

投资人计算方式是银行存款利息对比目前租金市场回报， 何者为高。这句articulate一下的话，10年优质政府债券收益vs.投资回报率

shichengati

其实，新加坡必须在房地产有清楚的认识和定位。新加坡需要保持一个较合理的房地产价格，让这个价格和中国和香港的房地产价格挂钩，让新加坡人有适当的自豪感；或者新加坡让新加坡人住更加大的房子，如一点点提高150平方米房子的比例，单价虽然低，新加坡人同样自豪。

过去一些年，政府一直摇摆不定，作出很多不恰当决定。取消HDB的6房室是绝对错误的做法；现在任由开放商建小房子推高价格也是错误的。新加坡已经失掉在房地产领域让新加坡人自豪起来的最好机会。未来几年房价跌也不是，涨也不是，政府进退两难。

tianyaren

shichengati 发表于 6-10-2013 21:05
其实，新加坡必须在房地产有清楚的认识和定位。新加坡需要保持一个较合理的房地产价格，让这个价格和中国和 ...

坡国在2007年之前大开过移民政策。
通过开放移民政策，也会发现政府缺少经验。
接下来所引起的地产等各项政策，都是在纠偏。
开放不错，开得太快太猛，标准不统一就是偏了。
之后地产，这样那样，HDB自己和以赚钱为目的的地产商，浪费土地开发的小鞋盒，也不太正。
不知道多久，才能完成纠偏。

飞翔的鱼鱼

房地产对于每一个发达地区，都是很关键的影响。
涨的太快不好，跌得太快也不好，保持略为高于通胀的稳定增长，是最好的。

新加坡。 就凭着新加坡的各种第一，房价稳步上涨是一定的。新加坡的特点就是80%是政府组屋形式，每人只有一套，在这种模式下，新加坡本地人，根本没有可能享受房产升值带来的实惠。实惠的是外国人（底买高卖还收租金）。

房子越变越小，这是个趋势。让新加坡人旧房换新房，组屋换公寓，一样可以提高自豪感。且政府现在就是这么干的。而且旧房换新房，可以套现，组屋换公寓，能提高生活质量，最关键的，外籍人所创造的财富，也可以通过买房租房留在新加坡。（新加坡40%是外籍人）

以后人还会越来越多，确切地说，外籍人将会越来越多，这就是李光耀所说的，100年后新加坡还存不存在，是个问题！（不是说土地没了，也不是说灭国了。而是外籍人超过一半了。）

nanyang986

新加坡的特点就是80%是政府组屋形式，每人只有一套，在这种模式下，新加坡本地人，根本没有可能享受房产升值带来的实惠。实惠的是外国人（底买高卖还收租金）。
这一句经不起推敲，跟ZF的意图其实恰恰相反，选票是核心，资政早就强调组屋是保值资产，真正试图稳定的也是HDB市场，现在调低EC的贷款比例，也为了达到了1）控制EC的定价，发展商想要销量则必须调低卖价；2）吸引部分买家进入组屋市场。

房子越变越小，这是个趋势。让新加坡人旧房换新房，组屋换公寓，一样可以提高自豪感。且政府现在就是这么干的。
这一句可以这样解读，为了让中产阶级的国人负担得起（维持自豪感），公寓的价位必须要调控，因为价格上扬会影响国民的负担能力和情绪。实际上价格正在下跌，逐步回归合理。但目前交易依然非常淡静，公寓价格比年初下跌了4%，成交量也严重萎缩。现在以租养贷已经很难了，未来又面临加息形势，对于楼市我选择看淡。

飞翔的鱼鱼

nanyang986 发表于 11-12-2013 20:03
新加坡的特点就是80%是政府组屋形式，每人只有一套，在这种模式下，新加坡本地人，根本没有可能享受房产升 ...

公寓成交价 与年初比较基本上扬， 比上季度，上涨。http://www.ura.gov.sg/uol/media-room/news/2013/oct/pr13-65.aspx
住宅出租价格，比上一季度，上涨。http://www.ura.gov.sg/uol/media-room/news/2013/oct/~/media/User%20Defined/URA%20Online/media-room/2013/oct/pr13-65a4.ashx
成交量确实下跌很明显。

新加坡90%私宅，是本地人购买，绝大多数，以自主改善生活为目的，出租比例不明显。
以房养贷，本来就是很高的门槛，除了新加坡，你看还有那个国家的租金可以供房贷？？？租金原本就应该低于房贷，这才是真命题！！！高于房贷，本身就是利好。
还有，新加坡目前一般公寓出租市场，租金大于房贷+ 管理费+房产税没任何问题（说的是一般性公寓出租，高端洋气上档次公寓，原本买了，就不适为了出租。）不知道你说的 以房养贷，困难再什么地方？不信举个例子？算一算？结合租金继续上涨，不知道你担心什么。

至于你说的利率上升，基本就是为命题。 公寓利率上涨，祖屋不涨？难道不照顾租屋买家了？

至于利率到底涨不涨，猜来猜去也没意思，说点实际的，UOB最新的公寓房贷利率三年FIXED，1，38%， 至少说明三年内，利率不会有太大波动。

feiyue

用造船来比喻房地产市场不是很妥当，个人觉得造船市场更脆弱
1，造船是纯粹的国际市场，中日韩早的船，卖给本国船东的比例不大。以前不是有句话“国轮外造，外轮国造“。简单讲，中国的造船价格下降可以导致韩国的船厂也卖不出好价钱，但是印尼的廉价的房子对新加坡影响不大吧？
2，造船市场的买家都是公司，房地产是个人。公司作为专业买家，他在和造船厂在信息对称议价能力各方面都不逊色， 但是房地产的大多数买家没有这等能力。
3，船舶不仅购买需要成本，运营需要成本，就是船舶抛锚在那边不开也要花大把钱雇用船员进行维修保养，但是房子买了租不出去只需要付月供跟物业费
。。。。。

ZRHEIHEI

夕阳剪影 发表于 29-9-2013 20:38
关键还是持有力么

嗯 同意夕阳mm说的 持守能力是王道!

个人以为投资船和房子的一个重要不同是:

船的投资完全依靠租金回报。这个回报需要把船的折旧计算进去。如果不能短期赚取到足够的回报。船东的投资基本上就算打水飘了。持收对船东是无法接受的。

房业则不同，物主，投资者可以依靠只用月租来支持维持力，通过持有足够的时间来实现最终的资本回报。也就是逐年积累的平均房价增值。


举例:

一套投资房，无论大小持守二十年只要月租能cover各种成
本，例如利息 管理费和维护及税务。房主无需靠租金赚取分文 照样到时候能有相当数量的资本回报 抵抗通膨是起码的(房价的升高几乎是必然的，这是因为地价， 城市化，周遭设施改变 ，环境被开发等的促进作用)。而一般来说租金cover基本成本。对物业投资来说是不难实现的。投机客除外。

但是一艘船的投资如果二十年中的前十年拉长补短，如果靠拉货或者租金拿不会预设的投资回报，那船到了二十年就所剩价值无几了. 顶多卖几万吨钢板钱。

也就是说相对于投资房地产，投资船舶的挑战性要大的多。另外屋子可以空置。船舶相对比较难。

在人口依然增长，城市化进程飞速的亚洲，只要能长期持收
进场价格不要太过离谱，投资房地产。持有一定时间后总不至于血本无归.当然要说这个投资是精明的，划算。就要具体情况具体分析了，比如机会成本的计算等。。。。

每个人都希望买的低一点，不外乎是为了见到回报早一些。只要坚持下去。至少搞个人死了，钱还在的格局总是会有的。哥这里敢给你打包票:)。

说持收力是王道的另一个原因也是因为 各种政策干预已经使得个人投资者投机房地产成为不可能。所以要play的就要认真计划好再下场扑累。。。

我的要求不高，在自己弥留之际，把一群子孙招到病塌之前用颤抖的双手拿出一张破旧的屋契，使劲儿用嗝屁前最后一丝力气告诉他们: 孩子们，爷爷给你们留下的房子昨天开始已经赚钱啦！！


所以啥也不说了，咱们还是回到基本面吧:

算好好，再出手！ 古的拉客！

夕阳剪影

ZRHEIHEI 发表于 2 小时前


嗯 同意夕阳mm说的 持守能力是王道!

个人以为投资船和房子的一个重要不同是:

船的投资完全依靠租金回报。这个回报需要把船的折旧计算进去。如果不能短期赚取到足够的回报。船东的投资基本

最后一段太形象啦，哈哈哈