|
|
本帖最后由 pl 于 7-5-2015 23:08 编辑
其实想写一个综合性的帖子很久了，一直没下定决心。
最近很多人问关于EC的各种问题，决定先从EC篇写起，HDB篇和公寓篇以后再写~~~
EC篇
购买EC的资格：
1.身份
-主申请人必须是公民(SC)
-家庭核心必须有另外一个PR或者SC
2.年龄
-屋主必须达到21岁
-如果是2个或以上单身SC共同购买，需35岁以上 （Joint Single Scheme）
3.家庭核心
-主申请人+配偶+子女
-主申请人+父母+兄弟姐妹
-主申请人（离异/丧偶）+子女
-主申请人+未婚妻/夫
-主申请人（孤儿）+兄弟姐妹
-主申请人（单身并且大于35岁）+SC(单身并且大于35岁)
4. 收入顶限
购买EC, 家庭月收入不得超过12000。
如果家庭月收入没有超过13000，是有机会跟HDB申诉的。
5.私人房产
申请人，申请人配偶，住户(occupier)以及住户的配偶在申请EC前的30个月，直到入住EC， 不能拥有任何私人房产，土地，其中包括
-被赠予的房产
-通过遗产所得的房产
-私人产业（包括HUDC）
如果有以上产业可以跟HDB申诉，目前商业房产大部分都可以申诉成功。
EC的优势：
EC是一个福利，政府给家庭收入在12000以下，不太负担的起公寓的家庭升级公寓的一个机会。
1. 价格优势，比同等公寓便宜15%-20%, 5年后可以卖给SC/PR, 10年后当EC完全私有化就是Condo
2. 买EC没有ABSD
3. First Timer可以拿HDB Housing Grant, 2013年12月9日之前卖出的EC site, Second Timer 不用付Resale Levy
4. First Timer在买了未拿津贴的二手组屋五年MOP期间也可以申请新的EC, （大概买了未拿grant 的 resale HDB 2年后就可以申请新EC了）. 只要新EC的Delivery Possession Date在HDB MOP之后即可.
5. EC除了5年的MOP，不受到HDB政策的限制（以前的时候，即使是公民有HDB也是不能同时拥有私宅的，哪天政府把政策改回来也说不准）
6. 现有的EC房型通常都比较方正，房间不会像有些Condo那样设计的小得不合理
7. EC的贷款不受现有HDB贷款的影响,并且入住EC之后6个月内卖掉HDB即可，可以实现无缝接轨
8. EC的贷款可以选择Deferred Payment Scheme, 比正常的付款总价贵2% ~ 4%，在EC TOP之前只需要付首付 20% 即可。
EC的缺点和限制：
1. EC 的贷款要同时遵守Total Debt Servicing Ratio(TDSR)和Mortgage Service Ratio (MSR)的规则，TDSR是月还所有贷款（包括车贷，信用卡等等）上限不超过收入60%，MSR是月还房贷上限不得超过收入的30%，在计算贷款时需要按照3.5%的年利率来计算。如果贷款人小于35岁，EC贷款可以贷到月收入的66.8倍。
2. 买EC需要卖掉HDB, 这样等于放弃了HDB超高的租金回报率，也短时间内放弃了同时拥有HDB和公寓两套房子的机会
3. 买EC意味着8年（3年建房+5年MOP）之内都不能再购买房产。
EC的贷款：
因为买EC要签一份入住EC6个月内卖掉HDB的保证书，所以现有的HDB贷款是不计算在EC贷款额度及房贷套数的。
-Total Debt Servicing Ratio(TDSR) - 月还贷款（包括房贷,车贷，信用卡等等）上限不超过收入60%，不计算目前HDB的贷款月还款
-Mortgage Service Ratio (MSR) - 月还房贷上限不得超过收入的30%，不计算目前HDB的贷款月还款
-即时有HDB贷款没还完，EC贷款还是算作第一套的贷款，可以贷80%。
-如果没有过渡的其他贷款，一般EC都可以贷到月收入的66.8倍。
如何提高贷款的额度:
比较常见有两种办法可以提高贷款额度的
(a)在贷款银行定存四年(pledged fund)
(b)在贷款银行做活期存款(unpledged fund/所谓的show fund)，银行要看两次，一次在贷款申请前，一次在贷款发放前
有些银行甚至可以承认国内四家银行的存款，并且只需要看一次，存在一定漏洞及可操作性。
方法(a)目前用在买Condo的case上面比较多
Private 大概可以多贷存款额度2.7倍 （因为60% TDSR）例如存10万，可以提升贷款额度27万
HDB/EC 大概可以多贷存款额度的1.2 倍 (因为30% MSR+最高贷款25年) 例如存10万，可以提升贷款额度12万
方法(b)目前在Condo/EC都可能会用到
Private 大概可以多贷存款额度的70%， 例如短期存100万，可以提升贷款额度70万
HDB/EC 大概可以多贷存款额度的35%， 例如短期存100万，可以提升贷款额度35万
买EC的流程：在做完EC贷款评估之后，银行会给出一个最高贷款额度,这时候就可以等EC new launch或者去已经Launch的show flat着手选房了
1. 当场选房，给5%的支票，签一大堆表格，中介会做Option to Purchase，签名搞定。
2. 中介会把hdb housing grant, 入住EC之后卖掉HDB的保证书提交给HDB批准
3. 这时买家会把Option to Purchase等资料发给banker做贷款（Letter of Offer）, 记得顺便叫banker推荐一个律师，律师费在2000-2500之间，因为如果要找非银行指定律师行需要额外$500。
4. 通常1-2周之内HDB会批准，发展商会用挂号信发买卖合同（Sale and Purchase Agreement）给买家。5. 收到买卖合同之后，3周内要找律师exercise，如果这个时候因为买家的原因，决定不签买卖合同，买家需要支付给发展商总房款的1.25%（25%的Option Fee）作为惩罚。
6. Exercise之后律师会搞定cpf,印花税等等一切琐事
7. 坐等TOP
EC的申诉：你知道吗？不符合购买EC的条件，申诉成功之后也可以买EC
同BTO的申诉不一样，EC的申诉必须通过发展商。
1.比较常见的申诉有
-收入超过上限
-有商业房产/海外房产
-有通过遗产得到的房产
-MOP差几个月没到
2. 申诉首先要提交到发展商，然后发展商会决定要不要提交到HDB申诉。如果发展商那一关都没有过，说明提交到HDB也是被咔嚓，就等于直接fail了。
3.如果发展商同意申诉，先要交5%的Option Fee, 然后发展商才会帮着提交申诉给HDB
-如果申诉失败，发展商全额退还5%的Option Fee。
-如果申诉成功，买家就要进一步准备签买卖合同。如果这时候因为买家的原因反悔不买了，买家还是需要付1.25%（25%的Option Fee）给发展商。
EC的付款方式：
正常付款 Normal Payment Scheme (Progressive Payment Scheme)
延迟付款：(Deferred Payment Scheme) 通常比正常渐进式付款贵2%-4%
现有的MSR政策下,很多人没有办法贷到EC房款的80%，订EC的时候又没有那么多现金，就只能选择延迟付款，这样只要在TOP之前卖掉组屋得到收入就可以填补贷款不足的部分。
Deferred Payment Scheme需要注意的是:
1. CPF必须在付完（EC总价-贷款额度-CPF普通户头余额）所有现金之后，才可以支取
举个例子:EC买价100万, 贷款额度60万, CPF普通户头余额10万
这样的话必须在支付 （100-60-10）万=30万现金之后才可以支取cpf来付房款，20%的首付就要用部分或者全部现金来填(P.S.这种情况如果买家还有HDB的话，有的银行可以做bridging loan来帮助提升贷款额度，这样的话可以在20%首付的时候就动用CPF)
2. EC TOP时，银行需要1)卖HDB的OTP,2)First Appointment HDB Appoval才会给bridging loan,所以尽量要在EC TOP之前要完成卖组屋的1st appointment.
|
|
IP卡
狗仔卡
提升卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
