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本帖最后由 gujunqing 于 22-8-2009 15:58 编辑
郑重声明：
本人在贴中曾用过一些感情色彩浓烈的形容词，可能令部分网友不适，已经做出修改。
本帖内所有记诉的内容来自个人经历，报章或网络，若有不同于事实的请指正。
本贴旨在记载楼主及网友在买房过程中，思想与肉体经历的历练与升华。内容中包含“个别”人士的处事行为，与网友进行讨论，完全不含对其所在行业或组织的歧视或偏见。
好人常在，好人一生平安。谢谢网友回帖支持：）
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7.23发帖日：想买个3房HDB，南部，西部，大巴窑或武吉班让。目标：250K以内。新装修，即刻入住。
从哪开始呀，一头雾水。：）
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经过思考，上网学习，网友建议，朋友介绍。。。。
户型：3房 首选3NG或3A
地点：××××××××××××
价位：不超过250k，0cash或低cash
装修：新装修，即可入住。角头或靠近角头。
环境：不邻近繁忙交通线路（如主路，mrt轨道等），不邻近大型商业中心。最好邻近公园。
年限：25年以内（1984年后），金文泰，红山，女皇镇成交的好像都30多年了，而且也超预算了，看来得放弃这几个区域了。
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以下引自 都市放牛 的回复，原帖我已经顶起。拷贝在此，供自己忘记时参考：
3S：2室一厅一卫（Simplified）
3I：2室一厅一卫+一浴（Improved = 3S+5%areas））
3NG: 2室一厅一卫+一卫（主人房）（New Generation = 3I+5%areas）
3A: 2室一厅一卫+一卫（主人房）（Model A = 3NG+5%areas）
以下引自 铜牌的精华。
问: 买房都有哪些费用?
除了房子的首期款之外, 还要付印花税, 第一个18万是付1%, 第二个18万是付2%, 再多的部分就是3%了. 如果您买的房子超过36万, 公式可以简化为 = (房价*3%)-5400.
律师费用也是免不掉的, 不过现在大部分银行都会替买家付一部分的律师费
如果您买的是HDB, 那么还需要付1%的中介费, 如果您买的是公寓, 那么不需要付中介费用.
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早上去南大办事，发现这边环境不错，南大又有很多公共设施。感觉不错，即刻短信中介，让她帮我留意，8**，9**，7**
刚两天就有点受不了了，很想赶快结束这场战役。昨天去朋友家串门，问他花多少时间搞订房子的，他告诉我2周，看得第二套房子，就拿下了，太迅雷不及掩耳盗铃了：）
分享：
PR买房子，注意房子是否大翻新，为什么说大翻新呢，大翻新是指厨房，卫生间，电缆，下水道。加电梯。 账单相当大，需要斟酌。
而只翻新电梯的小翻新，费用在万余，如果现金允许我觉得可以拿，因为一旦翻新了估价和溢价同样会起，里外里一样。（和很多人观点不同，很多人建议一定拿翻新，或电梯层，但这样无形的选择就少了）
COV问题：上季度报告，说支付COV的交易57%。其余交易0现金或低于估价成交。（如果信息有错，请指正）
所以不要被虚假表象蒙蔽，同志们.我个人坚决不给高cov.
AIP: 去OCBC和POSB银行问了下，banker就说没啥必要做，说说个人情况，他/她给估计了个数，就说这个数以下没问题，大胆去找吧，晕倒。感觉在不确定你要向他/她贷款之前，他们是相当的得不积极。
自己的事，还是得自己拿主意，决定还是自己做一个。
厕所：看房子时，注意厕所，厨房顶部有无漏水。楼上责任，你也得掏一半钱修，据说。
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目标区域锁定
根据各种综合信息汇总，最终锁定区域“×××××××××××××”，昨夜连夜上报俺家领导审批，领导批示：“想法不错，甩开膀子干吧，这种小事自己做主就行了”
项目周期：拭目以待。
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重申我关于COV的看法：
NN个熊，卖房子的估价已经远高于当年你们买入的价钱了，如果说装修不错，要点溢价，勉勉强强忍了。
破烂房子，被你住成什么熊样了，还要溢出价。脸红不？还要25还千，害臊不？
还就真有人给。
你们的钱是山姆大叔给印的吧？我的可是辛苦挣辛苦攒的，这么败糊，过不了自己这一关。
不给就是不给。
感谢maurice 提供：
最新银行贷款列率贷款利率配套：
http://bbs.sgchinese.com/viewthread.php?tid=2247747&extra=page%3D1
感谢一家四口提供：
搜房网：
http://www.propertyguru.com.sg
another two:
HousingloanSG
http://www.housingloansg.com/web/ have a good loan calculator
SY701 property
http://property.st701.com/?gclid=CPD0g_-u_ZsCFZYtpAodCzHA_g
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突然想起邓公南巡，想起《春天的故事》。
越想越觉得，新加坡房市，挺像改革开放，画几个圈，穷乡僻壤变金山呀。
股市，私宅和HDB：
股市涨，说大家赚钱了，房市跟着涨。
股市跌，说大家转投固定资产了，房市还是涨。
私宅涨，说高房价带动HDB涨势。
私宅跌，说私宅市场不影响HDB涨势。
我是发现了，HDB是永远不参加GSS。苦命呀，想当房奴，都这么难。
再次引用一家四口：
乱啥呀，指导我买房的原则就一句话：不跟风，量力而行。你说那个动辄上千上万psf的屋子，它再热咱没那个财力还不是白热。
一家四口 发表于 31-7-2009 14:55 
百分之一百同意。摘录下来。
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准备买房一周了，大大概的流程已经清楚了。市场的情况也有了初步了解。
市场处在燥热中，卖主和Agent对价值有着脱离价值曲线的畸形期望，速战速决的可能在降低，做好持久战准备。
等AIP，其他的继续关注。
HDB展望与预期：
网友和Agent对于3月以后，特别是6月以后的房市貌似疯涨的情景，大多归结于两点：
1.前期股票投资获益转投房地产。
2.中国PR蜂拥入场，拖抬市价。
听罢，不敢苟同呀。
卖家和Agent扭曲的利益预期才是罪魁祸首。
买卖双方的信息不对等，给agent留下了很多操作空间，HDB的信息也是三月前的，只是参考不是当前市场。
外部：
经济大环境依然萧条，政府不断重申经济未走出困境，等待美国经济复苏带动。经济学人士对美国经济保持不乐观估计。中国大量资金充斥房地产，通涨压力增大，百姓扩大内需动力大减。
内部：
外劳和专业人士数量减少，公寓组屋的房租降低。PR申请和获批数量减少（ICA预约空位增多）。
Agent数量创造历史新高，（一方面短期高回报吸引人入行，一方面就业市场差迫使更多人加入），接下来的市场，将转向僧多粥少呢？还是继续维持暴利高回报（Agent的说法：一套新房源价格只要不超高，基本上3天内就sold，算30万均价，意味3天收入超过6000，不可谓不暴利吧）
买家冷静的过程：
1.我们不是印钞机，我们不是冤大头，合理价位可以接受，偏离实际的价位学会say NO。
2.HDB不同私宅，你要居住一定年限，才可买卖；除非你卖出产业回国，不然你卖房时无可避免还得买。高溢价市场，对我们现在和未来，对卖主和买主都没有好处。
3.一个裸毛坯房，全空调，全地板，厨卫瓷砖上墙的装修价格不超过2.5-3.5万（3-5房）。为何要为了个二手装修房，付高额的COV？？
预期：
房市将进入冷静和稳定。政府或引导消费和软性调控，大选在即，90%选民在HDB，当卖掉产业的人发现甚至无论升级和降级都要付出很大代价时，我相信，不会再感谢政府无视高房价。
提醒广大购房者，本帖第八页以及狮城论坛其他贴中，都列举了“个别”卖方，买房中介，串谋威逼利诱买主出高COV的案例。
明确自己的预算和期望，不要盲目听信中介的煽风点火，虚张声势，夸大其词。。。
走自己的路，买自住的房，让中介瞎忽悠去吧。
任凭你把好人忽悠瘸了，瘸子忽悠好了，绝不上当。
HDB发现的一个有用链接：
http://www3.nationproperty.com.sg/npp2/URA_PL_HDB.aspx
希望在人间：）油池6XX 0Cash
我在你说的范围之类，上个月签的OPT，COV是0，低于估价。
白云飘过 发表于 2-8-2009 23:05 10楼以上，七月签的。装修还算好，免费送家俱。
白云飘过 发表于 3-8-2009 20:53
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[/quote]
买房是个考验耐心细心与恒心的过程。
最主要的是
1.量力而为
2.确定购房地点，个人觉得比较忌讳什么地方的房子都看，只要价格合适。最好还是能确定好自己喜欢而且有发展潜力的地点，可以参考URA 的发展蓝图
3.尽早和银行做好贷款的意向，即In-principal approval
4.不要完全依靠中介，有空的尽量自己多看报纸找些广告。中介很多时候还没自己有效率
5.看到喜欢的，价钱也可以接受的，地点也不错的，尽快下决定。因为先出支票就有优势，当然如果手上有很多房子可以比较考虑的除外
6.出支票以后尽快找银行搞定贷款事项，一般需要在2到4个星期内完成。尽量和banker讨价还价，配套方面多商量一下，比如要求低一点的利息，另外让银行还律师费和火险等。
7.注意从看房子开始就应该准备好足够的现金可以首付20%，以防屋主需要尽快交易完成
8.注意心态，不要患得患失。不是谁都可以买到很便宜的房子的，尽量达到合理价格即可。
sysg 发表于 5-8-2009 00:19 [/quote]
引用自华新网网友分析：
最后说说中介在房价上涨中起到的作用，这个话题比较敏感，我只是说说自己的想法，大家千万不要人身攻击。
总的来讲，说中介在操纵市场价格是不公平的，需求和hdb的估价制度才是房价上涨的主因，但中介们的确是利用自己的经营手段起到了推波助澜的作用。hdb的估价制度是singapore ZF一直引以为豪的。的确，对于本国公民，这种制度最大化的保证了公民买hdb的利益。但其中的漏洞也极为明显，比如在考虑客观条件的基础上（房型，位置，楼层等等），新的估价很大程度上参考了前几个月类似房屋的交易价格，注意，是交易价格，这个价格已经包括了cov。这样在市场需求比较旺盛的情况下，很容易就造成了cov不断的滚动叠加，房价节节升高，速度非常快。说白了，估价制度其实几乎是一个单边向上抬升价格的制度，缺乏向下的机制。的确在需求和经济形势极差的时候（过去一年），估价会有些许下降，但绝不会太多，为何？因为房主们在估价制度的保护下，有足够的信心和耐心等到估价再一次进入上升通道。这也是为什么过去一年经济差到不能再差，但hdb的价格却几乎没有下降的原因。比较而言，反倒是私房的交易会更灵活一些，由于没有估价制度，私房的价格更能反映经济形势和需求的走向。至于中介们起到的作用，大家都知道singapore的房屋交易几乎都是卖方和买方中介直接打交道，买主和卖主之间不会有什么机会进行交流，这种信息的不透明使得双方的中介绝对有能力在中间使cov在房主要求的基础上有额外的增加，加上神奇的估价制度，难道可以否认中介在价格上涨中起到的作用吗？
总而言之，保护公民利益的估价制度的存在对于政府来讲无可厚非，但能否变的更合理一点？比如要考虑到其他的房屋市场外的宏观经济因素？比如经济增长率，价格指数，就业率，国民收入等等？？ 同时，在保护中介基本利益的基础上，是不是可以削弱中介在交易过程中起到的作用，只负责基本的接洽和交易程序，而不参与到价格决定过程中。不然在利益的驱使下，是无法避免中介们在交易过程中不断的去试图推高房屋交易价格的。
一家之言，大家多讨论。
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AIP 通过。专心看房子。不过没啥空闲时间了。
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无房可看。
无房可看。
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放弃JW。
本来想着在JW看看，但是到现在基本放弃了。原因有几个：
1。交通实在不方便，地点很偏。及时在Pioneer，Boonlay Mrt 附近，也是去哪儿哪儿都很远。
2。HDB密度大得出奇。住惯了稀稀疏疏的住屋区，前后没挡。这个在JW几乎很难。
3。房价比想象的高很多。9XX，8XX离地铁超过15分钟的地方都要15K以上，6XX这种在地铁附近的25K以上。
4。一股奇怪味道，经常在空气中弥漫一股奇怪的味道，有说巧克力厂，有说麦芽厂，有说工业污染。。。
5。除了我自己，身边没有人支持JW买房
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市场能冷静点不？空调开这么大，还发烧，是不是H1N1了。
最讨厌的“市场行为”,难为我搜肠刮肚找出这么个名词。
No。1
View to offer。你以为你是古文物拍卖还是地王竞标. 以为买车呢，还要bid COE。
No。2
OpenHouse。你干脆别卖了，直接申请作HDB样板房吧。
No。3
No valuation。做好功课，再卖啦。
No。最
遇到3in1，真是无语了。
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“
三房和四房式小型组屋的溢价增幅最为明显，买主现在更愿意付出比估价高出1万元至1万5000元的价钱；五房式和公寓式组屋等大型组屋也卖得好价，平均有5000元至1万元的溢价，摆脱以往只能以低于估价出售的“命运”。
转载请注明出自新加坡狮城论坛 http://bbs.sgchinese.com/,本贴地址:http://bbs.sgchinese.com/viewthread.php?tid=2310996
”
说明啥呢？
1、组屋溢价上涨了，从上半年的5000，上涨到了10000至15000（咱只关注4房以下）。
2、对于现在外面seller 闭着眼睛喊25k，35k，甚至60k的。咱们完全可以忽略不计。成交价远比咱们听到的和想象的低。
3、不得不大幅上调COV预算，100%。从现在起，我承认我愿意出10k。 |
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