【房屋】北京买房，新加坡买组屋还是买公寓升值快

shichengati · 发表于 1-12-2009 11:44:28|来自：新加坡

当前是北京买房，新加坡买组屋(HDB)还是新加坡买公寓(Condo)更加升值快？

作者：狮城阿嚏创作时间：2009年11月21日，新浪博客http://blog.sina.com.cn/shichengati

伴随着2009年春季世界性的股市迅速回升，北京和新加坡的房地产市场一直持续升温。北京房市的正式启动开始于2009年3月的小阳春。2009年8月到9月有些徘徊，国庆节以后又迅速升温。目前不光价涨，而且出现了开发商捂盘现象。二手房也是迅速升温，交易量大增。政府对于迅速上涨的房价已经束手无策，而老百姓对于调控已经失去信心。北京房价在一次次地试探着新高。

新加坡房地产颓势的迅速扭转出现于2009年二季度初。美国股市的复苏使新加坡股市迅速跟进，进而又推动很多人蜂拥买已经下跌了的房产。公寓由于2008的下跌，很多人认为已经到了低点，而且利息低，所以很多人买入。组屋本人认为主要是大量永久居民买房所致。组屋即使在2008年也没有下跌过。新盘供应的减少也使组屋组屋价格水涨船高。

先不说刚性需求，如果你还有能力买房，当前你是是北京买房，新加坡买组屋(HDB)还是新加坡买公寓(Condo)更加合算？这是很多朋友想和我探讨的问题。其实我也是一直在考虑这个问题。换句话说，在房价已经上涨了很多的2009年11月，当前你是北京买房，新加坡买组屋(HDB)还是新加坡买公寓(Condo)未来更加有升值潜力？

首先，本人认为，北京的房价依然被低估，仍然是投资的首选。北京目前的房价对于北京过去涨了很多，但是和中国尤其是北京未来比起来，还仍然有很大上升空间。相对于新加坡，北京买房优先的主要原因如下：1）北京房价大约就是新加坡组屋的价格，3万人民币/平方米能够买到比较好的3环内的房子。新加坡Queenstown，Clementi等稍微核心区域的HDB组屋也差不多是这个单价了。举例来说，一个Clementi的5房面积115平方米的目前可以卖到新加坡元60万，合人民币300万（1新加坡元目前等于4.9人民币）。相当于单价人民币2.6万/每平方米。Clementi也就是北京3环的位置。不要忘了，北京3环内可用地已经枯竭，未来有密度非常大的地铁。2）和新加坡的公寓比起来，北京的商品房价格仍然是比较低的。所以我一直预测，北京房价还要涨，涨幅和涨速肯定超过新加坡，3环内涨到4万人民币/平方米是用不了几年时间的（请看博客“对比新加坡商品房，看北京三环房价到达4万的可能性，http://blog.sina.com.cn/s/indexlist_1632739153_3.html”）。新加坡元对于人民币目前（2009年11月）是1:4.9，本人认为人民币还会升值，而对于新加坡元再贬值的几率非常小。所以投资北京房地产一举数得。

其次，新加坡买组屋(HDB)比公寓上升空间更大，至少目前是这样。一般认为，新加坡买组屋(HDB)是自住的，公寓是投资的，似乎公寓作投资理所应该。但是我们这里主要是考虑未来几年哪一个上升更快的问题，而且组屋除了只能有一套和时间锁定外，其它方面还是有相当炒作空间和价值的（请原谅很多人可能不希望看到而且这也不是政府的初衷）。主要原因如下：1）本人研究发现新加坡政府在组屋(HDB)建设方面严重失误，建得过慢，看来积重难返，未来几年供需严重不平衡。而公寓似乎还没有这个问题。公寓是完全竞争的市场，很多开发商都在做，一旦土地增加，供应会快速跟进。2）中国的PR大量达到了买组屋的阶段，而老PR能够而且愿意买公寓的似乎还不是很多。从中国的PR来讲，对于住房的需求主要在组屋，中国房价的上涨使他们更加有决心追高HDB。从2009年2季度往后1年，按照目前趋势HDB价格再涨10%应该是可能的。3）廉价建HDB目前变得越来越困难，2009年HDB年报反映出HDB目前亏损严重。即使有决心，HDB建设速度也不可能很快启动，成本更不会降下来。而公寓价格在迅速反弹之后，估计要徘徊一段时间了。所以，目前进入HDB基本上是稳赚的。

最后是新加坡公寓。新加坡公寓价格被高估了，和北京比起来，北京人民币5万/平方米是很高档的住宅，在新加坡人民币5万/平方米就是很普通的公寓而已。新加坡人财富的增加速度和富人的增加速度不支持公寓价格的进一步上升。如果从中国寄钱过来买公寓，可能还面临将来的人民币升值风险。

所以，除非是刚性需求，如果你可以选择并希望通过买房增值，狮城阿嚏的建议是北京优先，大胆进入，早进总比晚进强，上涨和想象空间无限。退一步，新加坡HDB，尽量往大的买，原因是大户型越来越稀缺，这几年小户型建设得比例过高。现在买房的中国PR将来肯定要提升，到时候大房一房难求。实在不行，最后考虑新加坡公寓，仍然可能涨，不过本人认为就是一个抵抗通胀的涨幅而已。除非HDB价格上涨很高逼近公寓价格，公寓才能体现价值。以上仅仅是本人研究成果和建议，仅供参考。