房租报税常见问题解答（原创）

WAYNEWEI

房租报税常见问题解答（原创）
常常看到有人问房租报税的问题，我总结一下解答以供参考，希望对大家有帮助。

-房租报税和房产税有什么不同？
  房租收入是放在在个人所得税中报的。
  房产税是独立的税种。个人不需要主动申报，IRAS会自动计算的。当然，如果你发现计算不合理可以上诉。

- 我的房客还欠我房租，这部分房租要不要报？
   要。计算房租是以合同为根据，如果按合同你应当有房租收入，即使你还没有实际收到钱，也要报。

-哪些支出费用可以用来抵消房租收入？
  贷款利息，房产税，火险，维修，中介费，网费，水电费等。注意是有条件的。以下是进一步的说明：
- 贷款利息：注意不是你的房贷分期付款，而只是其中的利息部分。银行每年会寄一份“Statement of Account”给你的，请保留好，上面有具体的数字。更新 ：一般情况是贷款抵押的房子和用来出租的房子是同一个房子。特别的情况有几种：
    1. 买房产B，但是以抵押房产A取得贷款：
   贷款利息可以扣税，但是扣的是房产B的房租收入而不是房产A的房租收入。
2. 抵押房产A来取得贷款去买其他房产（不管是居住或商业用途）
   这个贷款利息不可以用来抵消房产A的房租收入。因为该贷款不是用来买房产A。
3. 用透支来融资买房产A和其他个人用途
   只有用来买房产A的部分款项的贷款利息可以抵消房产A的房租收入。
4. Refinance的贷款利息
   可以用来抵消房租收入。
   Refiance的贷款是用来还原来的贷款，而不是用来买房产。如果严格按照条例14（1）（a)，refinance的贷款利息是不可以扣的。但IRAS考虑到实际的情况，比如refinance的目的是为了取得更好的利息而不是还贷款。IRAS因而接受Refinanced的贷款利息可以用来抵消房租收入。
  - 房产税：房产税是独立交的税种，但也可以作为租金的费用来扣税。
- 维修费用：注意装修，改装，加修提升的费用都不可以扣税。可以扣的部分限于“维护和保修”，比如说，你的马桶坏了，屋顶漏水了找人修好，油漆，杀虫这些。为了出租房间特地把房间装修或改建，买床买桌椅等等都是不可以扣税的。
  - 中介相关费（中介费，广告费，律师费）：第一次出租时，这些费用不可以扣税。第二次之后（包括第二次）就可以。
- 网费，水电费：如果是作为房东的你负担这些费用的话， 是可以扣税的。房东不可以再向房客拿回这些费用。

-家具电器等设备可以扣税吗?
  两种情况可以扣税：更换旧设备和租用家具。
  不可以扣税的情况：折旧不可以扣；新买的，提升的，增加的设备不可以扣。

-我只出租一个房间，房贷利息该怎么计算？
  房贷利息是对整个房子而言的。如果只出租部分房间，那么该按照（出租房间的面积除以房子的面积）的比例来算利息。只有整间出租才可以算全部的利息。
   有网友认为这点在相关网页上没有看到。但这种算法是符合税务的指导原则的。而且IRAS的工作人员在电话咨询中也给予确定。
   同样的原则也适用在计算其他的费用，比如房产税。

-房子是我和太太/老公联名的，但实际是我还的贷款。那么租金收入应该怎么算？
  如果租金都是我收的钱，那么该如何算？
  根据拥有权的部分比例来算。这跟谁还的贷款，谁实际收钱无关。
  比如,租金收入减去相关费用后得到一个净收入，夫妻两人应各报50%.

（本文作者是新加坡注册会计师，从事过会计税务审计破产清盘等工作业务，欢迎大家对本帖提出指教和讨论）

平凡又平凡

棒！！！

我刚报了房租税。
因为银行的利息单子等找不到了。又不是整间出租，所以管理费，利息等等都没有报。
税务局会不会来问，为什么那些没有报啊？

WAYNEWEI

回复 平凡又平凡 的帖子

不会。
因为我这贴有点迟了，估计很多人都已经报税了。（没办法，最近我太忙了，刚刚有点时间才把帖子整出来）。当然正确地报税是最好的也是应该的。但如果有错误的部分，不用太担心。税务局是一般是针对那种恶意或者故意逃税的。一般民众因为不熟悉情况而报错，他们不会怎样的。

freesoul99

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楼主总结的好:victory:

^^joejoe

谢谢楼主。
请问如果我的收入加上房租还不超过需要报税的底限是不是就不用报了呀？还有，年收入到底怎么算的。 有没有包括CPF呀？
谢谢哦。。扫扫盲吧。

WAYNEWEI

回复 ^^joejoe 的帖子

按照以下顺序：
1.你有收到任何通知（文件，SMS，email，个人税务网页）你需要报税吗？
  Yes。=》一定得报
  NO。往下个问题

2. 你有收到通知说不需要报税吗？
  YES =》 一般不用报了。除非有变化，比如你的收入增加了。
  NO。往下个问题
3. 你2010年在新加坡的业务收入“business income”超过$6000了吗？
  YES。=》要报。
  NO。往下个问题4.你2010年在新加坡的年收入超过$22,000了吗？（注意是$22,000,不是很多人认为的2万。）
  YES。=》要报。
  NO。=>不用报税，但必须通知IRAS你没有超过$22,000。可以发短信或者寄一个信给IRAS。

关于第四点我是这样理解的：
假设IRAS完全不知道你的收入情况的（前面第1第2个条件都是NO），如果你什么都不说，请问IRAS是把你当做“不报税”还是“收入太低不需要报”？。为了避免IRAS是把你当做“不报税”，所以你还是要通知IRAS你是收入太低不需要报。

WAYNEWEI

回复 ^^joejoe 的帖子

年收入就是你在一年的收入啊。
如果你是雇员，就是工资收入。工资就是你拿到的钱，包括真正拿到手的现金和20%的CPF。

tomcat2000

WAYNEWEI 发表于 14-4-2011 14:38
回复 ^^joejoe 的帖子

年收入就是你在一年的收入啊。

你的解释受益匪浅。

比如说我一年收入有23000新币，但是由于CPF有交，所以现金拿到手上的可能没有20000 （比如说19500）. 根据规定这种情况就不用纳税 （没有达到20000，而且CPF部分是不交税的）。

那向IRAS申报的时候是收入说成23000新币还是说成19500。 说成23000新币的时候他们会不会让你缴税？谢谢


除外想问这个年收入是包括我拿到手上的现金，以及我自己交的那部分CPF(比如5%). 这个年收入还包括我的雇主帮我交的那部分CPF（比如4%）吗？

平凡又平凡

tomcat2000 发表于 14-4-2011 15:44
你的解释受益匪浅。

比如说我一年收入有23000新币，但是由于CPF有交，所以现金拿到手上的可能没有20000  ...

这个年收入包括你的公积金，但是不包括你们公司的公积金。
你必须把你的到手现金和公积金一起报。
然后在公积金的里面再申报你交的公积金。
最后税务局会自动扣除你的公积金的。

danielmom

LZ 的解释很专业，我有个问题想请教，如果出租组屋住公寓， 而组屋的贷款还清了，公寓每月要还贷，那是不是公寓的贷款利息可以抵消房租收入？